（原标题：房企扎堆 借养老噱头卖房）
秋雨过后，数以十万计的“候鸟老人”开始南迁。
以东北为起点，终点到海南，是欢迎程度最高的路线图，这使得早在2011年就进入老龄化社会阶段的海南，养老市场获得内生与外部力量的双重提升。
老龄人口聚集于一岛，直接催生了海南独特的产业发展路径。在享受海南国际旅游岛的政策优势后，房地产市场另外一种“隐性刚需”房日渐升温，即养老地产。
从2008年率先提出“健康养老地产”的发展理念，到海口、三亚双双入围“2016中国十佳养老城市”，在自然气候和政策红利的双重推动下，众多房企纷纷扎堆进入海南，海南成为布局养老地产的必争之地。
然而，仍处于起步阶段的养老地产新业态并不乐观，一方面，由于“养老地产只是企业层面自己提出来的一个概念”，缺乏专门规范和准入机制；另一方面也受限于医疗配套措施等薄弱，海南养老地产被指名不副实，存在泡沫隐忧。
隐性刚需：房企转型的主攻方向
从海口美兰机场驱车驶入市区，一路上随处可见“拎包入住，适合养老”的地产广告，能让不少南迁的“候鸟族”们感受到与北方严寒不同的温度。
在今年北京秋季房地产展示交易会上，海南省、海口、三亚三大组团联袂参展，参展规模占到国内参展项目的一半。与其他省市相比，海南在深耕“生态”“旅游”的基础上，还喊出了“养生”“养老”“健康”“旅居”等营销概念，推动形成“养老地产”与“旅游地产”并驾齐驱的产业格局。
从海南第一投资控股集团2008年率先提出“健康养老地产”的发展理念，并打造第一家养老地产项目——颐养公社起，海南养老地产在此后8年间不断升温。
“去年11月，海南在《关于促进房地产业转型发展的意见》中提出，要鼓励发展分时度假（产权式酒店）、酒店式公寓、宾馆、酒店、写字楼、商业营业用房等以旅游度假或商业经营为目的的经营性房地产。”一位长期观察海南房地产发展的专家表示，海南出台此举的目的，在于促进房地产与旅游、文体、健康、医疗等产业相融合，从单一产品向多元化产品转变。
透过北京秋季房地产展示交易会这扇观察窗口可见，业态融合、多元开拓已经成为海南房地产市场的运作理念。海南省住房城乡建设事业“十三五”规划提出，要改变以住宅为主导的单一房地产产品结构。而改变的路径，则更为清晰：增加经营性房地产比重的发展方向，鼓励发展跨界地产，促进房地产业与旅游、文体、健康、医疗等产业相融合、跨界发展。
在政策加持下，养老地产成为了海南房企转型的主攻方向。业界人士分析称，“除了政策驱动外，房企扎堆试水、进军、布局养老地产，与其中蕴藏巨大商机和能量密不可分。”
中国社会科学院日前发布的《中国养老产业发展白皮书》显示，2015年末，我国60周岁及以上老人有2.22亿，占到总人口的16.1%。早在2011年就进入老龄化社会阶段的海南，至2014年底，全省60岁及以上户籍老年人口已达125.52万人，占总人口的13.7%；80岁以上老年人口18.4万人，占老年人口总数的14.66%。如再加上数十万量级的外省过冬“候鸟老人”，海南岛的养老产业所蕴藏的经济能量则更为可观。
中国社科院老年研究所测算，目前中国养老市场带来了约4万亿元的商机，到2030年可能增至13万亿元。专家预测，在总量巨大的老年人口中，只要有10%入住养老社区，就有可能在未来3年产生至少4500个养老地产项目需求。
“而这，正是海南推动房地产市场与旅游、文体、健康、医疗产业融合的深层动因。”北方每年如约而至的雾霾和寒冷的气候，与海南四季温暖湿润的气候环境产生鲜明的反差，因而拥有养老地产得天独厚的发展环境，备受房地产商的青睐。
商机背后：养老地产盈利难
2015年，昌茂集团教育产业投资有限公司和海南岛养生科学与旅游医学研究院联合，在定安县签约建设“昌茂·花漾湖生态医疗文化教育产业园区”，宣称要建设海南区域独有，医学护养深度融合、产学研共为一体的健康、养生、养老、医疗、教育先行示范文化产业园区。
现如今，养老地产在海南犹如雨后春笋，例如定安县的牧屿云天、屯昌县的木色湖养生、澄迈县的四季康城和官塘万泉河温泉小镇项目。
尽管潜在的商机无限，但难以盈利的案例却已出现。据海口市民政局方面介绍，海口恭和苑项目曾作为政府重点试点项目加以推进，在帮助恭和苑落实项目的土地使用及水、电、气等优惠政策的基础上，积极推进该项目与海口市人民医院进行深层次的合作，开展医护、养老一站式服务。
自推行试点以来，共给予试点单位海口恭和苑建设和运营补贴60.39万元、贷款贴息扶持资金700万元。即使这样，海口恭和苑自2012年3月份开业以来都处于亏损状态，直到现在还没有实现盈利。
恭和苑营销总监黄莉在接受《中国经营报》记者采访时表示，无法实现盈利的原因主要有两个：一是受传统观念的影响，“老人不愿意来，子女也不愿意让老人来这里养老，我们的入住率很不理想”；二是由于海南的环境气候原因，淡季和旺季的差别非常明显，淡季的入住率更是惨淡。
业内人士分析估计，类似于恭和苑的养老项目运营收益率在8% ～12%之间，盈利来源主要以租费、护理费、餐饮费等，与传统的房地产相比，养老领域并非真正能从现金流上赚钱，致使投资回报周期相当长，让一些资本不雄厚的房企耗不起。
而对于纯地产销售型的养老项目来说，如果没有政策支持，仅仅依靠企业自身发展，压力更大。海南一开发商向记者坦言，按照传统的招拍挂形式发展养老地产，导致前期土地成本非常高，制约了开发商的投资热情，“在寸土寸金的现状下，投资建设养老、医疗、康复、文化、娱乐等服务设施，是众多房企面临的一个考验，即使有实力的开发商建成了，其运营成本又是一个考验。”
有专家认为，养老地产潜在的巨大商机甚至有诱发危机的风险。海南统计局发布的《2016年上半年海南房地产开发运行情况简析》，当前海南省房地产企业开发存在结构性难点和短期内难以根本性改观的问题，导致去库存仍有难度。某些已建成的房地产项目，由于配套设施不完善、产品设计不合理等因素的影响，库存消化的难度较大。
转型之问：如何规避馅饼诱惑
其实，以房地产为支柱产业的海南早已嗅到隐藏的风险。在2014年的海南省人大会议上，就有主政官员表态：发展养老地产必须先要弄清什么是养老地产，它不能只是作为商业地产的“点缀”。“有的投资商以养老地产的名义拿到了地，而其中养老地产的比重却很小。如要冠之‘养老地产’，政府就必须制定入门条件，规范养老地产的发展很重要，否则就会变得名不副实。”
数年间，养老地产的开发热潮风起海南。但总体来看，众多大规模养老地产由于距市中心较远，生活、医疗等配套设施难以跟上，无法满足养老居住的基本需求。2015年海南省国民经济和社会发展统计公报显示，2015年，海南拥有191所医院，全省卫生机构共有病床位3.75万张，存在医院床位总量不足、医疗队伍总体质量不高等问题，每千常住人口执业医师数、床位数甚至均低于全国平均水平。
“尽管在多个文件中明确表示，要引导房地产向多元化产品转变，向医养结合方向发展是其中的重点。”海南省住建厅有关人员在接受记者采访时表示，但是，目前还没有专门针对养老地产出台相应的政策法规，“养老地产只是企业层面自己提出来的一个概念”。
中国社科院财经战略研究院研究院李超分析认为，在巨大经济利益的诱导下，很多房企扎堆养老地产，但是开发商还停留在以养老概念卖房的状态下，养老变成了一个噱头，忽略了服务本位。“靠噱头吸引客户不具有可持续性，不利于客户群的稳定，还会影响海南养老地产品牌的建设，有可能引发局部的房地产泡沫和融资风险。”
“政府可根据海南的自然、生态、地方人文与国际旅游岛发展现状，制定入门条件，通过地方立法制定规划设计、建筑施工、竣工验收、投入使用、服务运营、退出机制等全程服务与使用标准，规范养老地产的发展机制。”海南大学教授钟哲辉建议，以发展养老地产为契机，海南可通过打造养生养老地产品牌和国际交流平台，从人才培养、养老地产金融、养生养老集散服务、配套产业链等方面，夯实发展基石，将海南发展成为智慧之岛、健康之岛和忠孝之岛。
本文来源：中国经营报
作者：王登海、周丽
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