出售地产业务背后:沈国军"银泰系"投资路径浮现

2016-11-03 05:44:20 来源: 21世纪经济报道(广州)
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(原标题:出售地产业务背后: 沈国军“银泰系”投资路径浮现)

不止写字楼,房企已经开始抛售地产项目。11月2日,云南城投(600239.SH)发布十余则公告,宣布该公司拟收购银泰集团的8个项目。具体涉资没有在公告中透露,只称“将以不高于云南省国资委备案的评估值作为交易价,与交易对象北京国骏投资有限公司(中国银泰、北京银泰及宁波银泰母公司)、中国银泰、北京银泰、宁波银泰及宁波金润协商完成收购”。此前云南城投于10月31日停牌。

从表面信息来看,银泰集团除了银泰商业之外的地产业务已全部出售,包括银泰集团旗下银泰置地集团商业地产板块的部分地产开发项目。一位业内资深人士认为,公告中披露的“合作”,可能是指后续的商业上的合作,比如商业继续挂银泰品牌。

近期类似的抛售地产项目案例还有联想控股、莱蒙地产等。房企套现频繁,从“超人”李嘉诚近期的举动可见一斑。刚刚在上海以200亿元人民币出售浦东世纪汇广场后,市场再传出李嘉诚将以357亿港元出售香港中环中心。目前上海写字楼仍处于上升阶段但租金出现下跌走势,香港楼市也正在回暖,李嘉诚选择了高位套现。

“在目前市场高位剥离套现,是比较明智的选择。”业内资深人士任坚刚指出,地产业务已经过了发展期,很多多元化企业开始选择剥离地产业务。以银泰集团为例,此次剥离8个项目,等于是在银泰置业之外的地产业务单元全部卖掉了,况且,地产业务向来不是银泰集团的主业,选择此时剥离,一来有助于集中资金发展银泰商业,二来也有规避市场调控风险的意味。

套现的理由各不相同,有的企业获利离场、有的企业或许资金紧缺、有的或许集中资金做主业,而在一名知情人士看来,银泰集团创始人兼董事长沈国军此次出清地产业务,并非基于上述三种理由,而是要转型做投资。

21世纪经济报道记者查询银泰集团相关信息,发现该集团官网显示因技术原因暂无法访问。

沈氏投资路径起底

21世纪经济报道记者梳理公开信息,并经过与多名信源核实获悉,沈国军的资本原始积累在浙江舟山。1993年,舟山市建设银行后勤部门成立房地产开发公司,沈国军担任首任总经理。随后,沈国军在上海拿了一块地,不过由于金融危机被套了很久。

1994年,金融危机后,金融系统剥离三产清算,沈国军当时在上海买入的项目,被当做负资产装入信达资产。信达资产是专门负责建设银行不良资产处理的公司。

后来沈国军负责开发杭州银泰地块,当时沈找了标力集团出资建设标力大厦,并持有现在的杭州银泰百货。1994年,沈国军聘请了原杭州大厦的总经理历玲,开了银泰百货,一举成名。

沈国军于1997年创立银泰集团,逐渐发展成中国颇具影响力的多元化产业投资集团,业内称之为“银泰系”。目前,银泰集团下辖银泰商业集团、银泰置地集团、银泰资源集团、银泰农业集团、银泰产城集团、银泰投资等六大业务板块,拥有多家境内外上市公司和100多家控股、参股公司,集团总资产已逾千亿元。

后来沈国军将周明海收至麾下,担任银泰总裁。周明海擅长资本运作,随后一段时间,“银泰系”在二级市场动作比较大,接连举牌百大集团、鄂武商。

沈国军还曾经是北京浙江商会的会长,浙商资源也非常好,其在杭州发展可谓顺风顺水。而银泰这几年在杭州做的几个商业项目都比较成功。比如城西银泰城、湖滨的N77和国际名品街,但是“沈国军并没想着去复制杭州模式,否则也不会把那些商业项目一并给卖掉了。”上述知情人士说。

根据此次公告披露,通过收购,云南城投将新增包括温州·苍南银泰城在内的8个地产开发项目,物业类型包含城市综合体、酒店、办公楼、公寓和住宅等多种业态。

一名对银泰商业有观察的分析人士指出,银泰商业的发展高潮期是周明海当总裁那段时间,陆续布局二线城市。周离开以后,银泰除了在浙江有发展以外,几无拓展。因此可以判断,此次沈国军套现不是出于商业扩张的目的。

那么,沈国军意欲何为?上述知情人士表示,沈国军曾有一颗电商布局的心,他在2010年以10亿巨资投资银泰网商,却无疾而终。2015年,银泰商业全面接入阿里系资源。阿里巴巴集团以53.7亿元港币投资银泰商业集团,成为银泰商业集团继沈国军后第二大股东。

阿里巴巴看中银泰商业的是可以线上线下打通,布局商业O2O。而银泰系涉及五大板块业务,分别是商业零售、地产开发与经营、矿产资源、智能物流(菜鸟网络)、投资与金融。其中银泰商业、 菜鸟网络、云峰基金、湖畔大学等,沈国军与马云等浙商均有交集。

房企剥离地产业务

潮涌

相对于沈国军投资转型路径,更多的房企是出于套现目的。从9月18日开始,联想控股陆续抛出多个公告,将旗下多个地产项目卖给融创与北京一家资产管理公司,设资155.68亿元。莱蒙国际由于资金紧缺,将旗下地产项目卖给融创,涉资52亿元。

房企剥离地产业务套现背后,还有一个原因:随着调控深入,房企融资全面收紧。来自同策咨询研究报告显示,今年10月,40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计240.16亿元,环比9月的1060.94亿元缩减77.36%,整体已经呈现大幅收缩态势。

与此同时,在132家上市房企全部公布2016年三季报,总营收8780.5亿,净利润率首次跌下8%。

中原地产研究中心统计数据显示2016年三季度报已经基本公布完毕,剔除部分停牌企业,132家房地产企业基本代表了所有A股房地产企业,整体看,在过去连续4年利润率下调后,即使2016年市场成交出现了爆发,但在2016年房地产利润率依然出现了下调的现象:132家上市房企合计营业收入为8780.5亿,而净利润只有687.8亿,平均利润率跌至7.8%。三季度营收收入相比2季度环比下调了34.5%,而净利润下调幅度则达到了63%。

中原地产首席分析师张大伟分析认为, 三季度在市场依然高温的情况下出现利润率下调的主要原因除了7-8月淡季影响外,最主要原因是地价高企占比侵蚀利润,房企的风险越来越大。

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何泱子 本文来源:21世纪经济报道 作者:沈浪 责任编辑:钟齐鸣_NF5619
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