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SOHO中国的新赛道:能否赚钱是唯一检验标准

2016-08-23 06:28:40 来源: 时代周报(广州)
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(原标题:SOHO中国的新赛道:能否赚钱是唯一检验标准)

在韬光养晦四年后,SOHO中国力图以铁骨铮铮的形象来面对变幻不定的行情—这一切,要从继续优化资产和调整债务结构开始。

SOHO中国首席执行官张欣惯常快速的话语和坚定的语气,早为转型勾勒了轮廓,注入了特有的基因。外界更信服的是,潘石屹和张欣二人历年来对充沛现金流的坚持。

事实证明,初期的困难并未阻止SOHO中国转型的渴望。在8月17日的中期业绩发布会上,张欣也反复强调了对于转型的坚持。

面对种种质疑,这位华尔街的精英相信,公司当下正在走出低谷。她更是坚定地认为,过去商业模式的转型已经改变了公司的价值衡量标准,从房子制造者转变成业主后,未来衡量SOHO中国的标志应该是资产规模的不断增长,而并非销售额。

至于如何实现,是一件灵活的事情。在回应时代周报记者的提问时,她表示,SOHO中国将根据市场形势不断进行自我调整,“唯一检验的标准就是能不能赚钱,最关键的一点就是现在是买东西的时候还是卖东西的时候。”她说道。

反弹的开始

那么,SOHO中国赚钱了吗?

显然,它并不预备坐等自己陷入任人评说的境地。对于这家执行力较强的公司而言,一旦资源聚焦投入某项业务,改变也会比预想快得多。

看上去还不错的年中业绩报告可视为注解。值得注意的是,这是自2012年宣布转型以后业绩持续三年暴跌后的首次反弹。

截至今年6月底,2016年上半年的营业额已达到7.27亿元,比去年全年的9.95亿元低不到3亿元。半年的净利润,已经超越了去年全年的数值。出租率上有着不错的数字呈现,自持物业的平均出租率达85%。

毫无疑问,一旦继续保持这样的势头,在年底实现财务数据的彻底反弹将是大概率事件。

更令人鼓舞的是外债,目前已经降低到6%,162亿元的债务总额是自2013年以来半年财报中数值最低。此前,在SOHO中国的负债结构中,境外银团贷款比例一直较高,在波动的汇率面前,面临着汇兑损失风险。为此,SOHO中国曾专门成立小组负责债务结构的调整。

不过,管理层更希望改变的是外界对于SOHO中国的固化认知。“投资者再用以前的标准,用销售规模来看我们,可能会有所偏差。”张欣说。

170万平方米的投资物业和出租面积,是接下来翻身的“本钱”。

张欣对此更是充满希望,“现在前一段时间不销售的房子一一被建好,一一被出租,我们的报表里就显现出来租金的上涨,而且租金会不断上涨,因为完工的面积不断增加,不断加入可出租的面积里来,所以到年底的时候,数字一定比现在更好”。

出售资产

买和卖上,SOHO中国当下选择了后者。

半个多月前,上海SOHO世纪广场项目已经易主。现在,上海虹口、凌空SOHO和天山广场三大项目也将被摆上货架,考虑等待被出售中。潘石屹在8月17日宣告了这个消息。

对于SOHO世纪广场的价格,潘石屹十分满意,“我对销售价格很满意,销售后公司股价也有上涨”。至于新出售三大项目的原因,潘石屹也有着一套逻辑,“市场高峰期时出货,市场低谷期时进货,这是做生意永远不变的”。

SOHO中国管理层在业绩会上作了强调,出售的为非核心资产,核心资产不会出售。

不过,这并不能改变外界对SOHO中国上海战略收缩的质疑。不难发现,从数量上看,一旦上海三个项目完成出售,北京和上海的权重将发生变化。基于目前的情况,届时SOHO中国在上海的项目将仅剩下SOHO复兴广场、外滩SOHO和古北项目三大项目。北京方面,则维持前门大街项目、望京SOHO塔三、光华路SOHO II和丽泽SOHO四大项目。

事实上,自宣布从“销售”转型至“自持”以来,SOHO中国一直在调整资产结构,而出售物业是其重要调整手段之一。

出售上海SOHO世纪广场项目,是一笔划算的买卖。那么,转让现在的这三个项目,到底能为SOHO中国带来多少收益? 发布会上,SOHO中国方面并未给出明确答案。不过,时代周报记者按照保守价格初步测算,届时总价在153亿元起,是最近这笔交易的5倍。

具体到每个项目上,天山广场项目体量最大,总建筑面积约17万平方米,按照4万元/平方米测算,总价在68亿元起。排其次的是上海凌空SOHO,该项目两年前的单价就已经近3万元/平方米,目前拥有的产权面积为12.8万平方米,照此预估总价在38.4亿元起。至于虹口SOHO,建筑面积9.38万平方米,单价预估在5万元/平方米,总价为46.9亿元。

从出售上海SOHO世纪广场上看,手持大把现金的潘张二人在选择上依旧谨慎。卖楼后得来的钱要怎么用?张欣给出的答案是建议董事会同意用于特殊派息来回报股东,在她看来,公司的负债已经非常低,没有必要让大量的现金闲置。“决定之后我们再跟大家讲。”她补充说明。

不过,有不愿具名的业内人士对时代周报记者分析,手持大把现金的SOHO中国可能在等待着新的投资机会。

输出资产

从8月17日发布会释放的信息看,SOHO中国显然并不满足于出售资产。四年前,从宣布转型开始,潘石屹就表示过,未来公司的盈利主要来源就是租金收入。

既然自持的模式已经被敲定,压轴的大戏再一次聚焦在SOHO 3Q这款产品上。

它是在去年年底被推向市场的,瞄准的是联合办公市场。简而言之,为流动人群提供O2O办公场所,SOHO中国旗下的写字楼办公室以短租的形式对外出租。在SOHO中国设计的模式里,预订、选位、支付等所有环节都在线上完成,还可以享受餐点、咖啡、复印打印等服务。

截至今年6月底,SOHO 3Q在北京和上海开办了16个中心,提供13603个座位,预计到2015年底总座位数将达约1.6万个。潘石屹在本次半年报业绩会上表示,要下定决心把SOHO 3Q做到底,北京上海成熟之后,要到别的城市去发展。

不过,这并不意味着SOHO中国会进行标地上的投资。按照SOHO中国总裁阎岩当天的解释,“合作的模式上,将以在第三方办公或在商业里面以合作的形式命名SOHO 3Q。”

这意味着是进行管理上的输出,即时下热门的“轻资产”概念。

SOHO 中国已经在加强和外界的合作。早在去年年底,绿地控股已经成为其合作的小伙伴。按照当时签订的战略协议,未来绿地不仅仅会在自持的物业里引入SOHO 3Q,还会让SOHO 3Q帮忙运营销售物业,以上海和北京为起点向全国进行辐射。

至于SOHO 3Q到底能贡献多少的营收额,目前无法给出明确的数值。按照SOHO 中国方面的说法,SOHO 3Q的营收占比相对比较小,甚至还未到会计原则上的分开披露的境地。

而SOHO中国方面还是对SOHO 3Q产品寄予了厚望。对于城市的选择上,SOHO中国方面也有着自己的算盘,“SOHO 3Q接下来考虑的城市将是互联网和新经济投资比较火热的城市,或者是高校集中火热等这些城市,当然可能比较代表性的,比如像深圳、杭州、成都、西安这些城市,但是我们每一个城市的速度也会有所控制,不会到处开花” 。阎岩对媒体解释道。

对于SOHO中国转型后的主线,管理层一直用心良苦。自SOHO中国转型自持后,租金收入是业绩的主要来源,也关乎SOHO中国转型是否彻底成功。不过最后转型的效果如何,归根结底需要时间的沉淀,做商业地产更是需要一定的培育期。

SOHO中国不是不明白个中道理。在一个新旧交替的时代,任何一个微小的失误都可能葬送一家伟大的公司。在光明到来前,如何忍受黑暗,培养耐心,更是一门学问。

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netease 本文来源:时代周报 作者:杨静 责任编辑:任万顺_NF5229
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