上海杨浦"妖地"31.55亿成交 每平米售价或超10万

（原标题：上海杨浦“妖地”31.55亿元成交 预测售价将超10万元/平方米）

网易财经7月29日讯 今天，上海杨浦区新江湾城的一块纯宅地块溢价51%拍出31.55亿元，该地块因保障房高达25%的苛刻要求被业内趣称“妖地”，虽然楼板价约52840元/平方米，但除去保障房、自持等部分，分析师称未来售价至少10万元/平方米，目前该区均价约7.28万元/平方米。

据官方公布的数据显示，杨浦区新江湾城N091101单位A4-01（B3）地块，东至政硕路，西至政学路，南至国帆路，北至国咏路，住宅性质，出让面积约3.89万平方米，容积率1.5，建筑面积5.97万平方米，起拍价格约20.898亿元，起始楼板价3.5万元/平方米。

这一地块位于杨浦区北部，北面毗邻黄浦江的集装箱堆场，南面紧挨复旦大学新江湾校区，限制条件比较苛刻，限高24米，另外保障性住房须达到25%，中小套型达到80%，自持15%。据网易财经计算，这意味着除去保障性住房和自持部分，可售面积起拍价高达5.83万元/平方米。而截止到7月份，中原地产研究中心的数据显示，杨浦区的均价约7.28万元/平方米。

值得一提的是，该地块创下新江湾区起拍单价最高记录，在拍卖前一度被预测将成为新“地王”，引来7家竞买人参与角逐，分别是融信、龙湖、山东黄金、融创、保利置业+东原、新城和泰禾，最后由1号竞买人融信以31.55亿元拿下。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，由于这幅地块技术指标限制太苛刻，所以导致竞拍人数大幅减少，只有7家。技术上最为苛刻的就是保障房配比要达到25%，是有史以来保障房建造最多的一块地。而此前土拍指标中多数是5%。这就意味四分之一的房子房企要“白干”。另外，中小户型保障房比例将达到80%，也大幅提高房企的建设难度。

卢文曦分析，新江湾城在售项目基本迈入“豪宅”阶层，比如“中建府邸”“盛世豪园”等成交均价在6.4万元/平方米左右，一些别墅产品价格则高达7-8万元/平方米。从楼板价推算，保本价至少8万元/平以上，如果扣除配套房部分，未来售价则至少10万元/平方米以上。另外，虽然现在进入“改善”消费阶段，但区域内选择余地还是不少的。新江湾城板块去化周期8.8个月，虽然偏紧，但未达到奇货可居的程度，未来销售还是有一定压力的。

这次土地拍卖后，对周边项目又提升一个台阶。如果该产品面世，并取得热销，那么对新江湾城整个区域价值是一次重新定义。而地王的“帐篷”效应会提升周边房源房价的机会，不排除一些新房会调整销售节奏而价格调整的可能性也在提升，卢文曦指出。（张艳）