网易首页 > 网易财经 > 产经 > 正文

7.5亿中国人的产权迷梦如何被温州惊醒?

0
分享至
几十年后的事情几十年后想?市场倒逼下,一道数年来被顶层有意无意忽视的必答题摆上了台面。今天的温州之问,便是明天的中国之困。

(原标题:7.5亿中国人的产权迷梦如何被温州惊醒?)

“你们(媒体)给我们解决不了问题,这是‘上面’才能决定的事”。

温州首例住宅土地使用权到期事件当事人王女士已经不堪其扰。因为媒体邀约不断,没必要释放重复信息,面对从北京赶赴温州采访的网易房产,其家人婉拒了采访请求,并在告别时刻,留下这样一句话。

网易房产是和“从北京过来调查情况的中央部门”同一天抵达温州国土局的。20年住宅土地使用权到期事件被媒体曝光后第八天,国土资源部与浙江省国土资源厅组成联合调研组,直奔这个漩涡中的三线小城。

“调研完了!”5月13日,国土部人士告诉网易房产,“结果还没出来,土地利用司正在形成报告。”

这注定是一个漫长的过程。中国7.5亿城镇人口、89%的自有住房率,政策的任何一丝变动都将触动到这一庞大人群最敏感的神经末梢。

在过去相当长的时间内,温州每每进入看客视野,多源自当地人炒透本地楼市后转战全国这样的猎奇视角,但2016年4月末的这次走红,却显得意味深长——温州正在成为中国首个房屋土地使用证规模化到期的城市。

温州并非孤例,青岛、深圳都有过个别“撞限”的住宅用地,但到2017年年底,温州主城区内就将有600多套商品房土地证到期,到2019年年底,这个数字会变成1700多套。

个案演变为主流,矛盾已经触发:个人购买商品住宅土地证到期是否需要续期?如何续期?土地证到期导致二手房过户暂停的扯皮问题如何解决?

市场倒逼下,一道数年来被有意无意忽视的必答题摆上了台面,中国房地产市场几十年后不得不面对的房屋与土地产权矛盾,正经温州之手前置化、公开化。

妥善解决温州土地产权问题,即是求解几十年后的全国性问题,这是对决策部门的一次大考。

“房子和土地从来就没有联结在一起”

为什么温州恰好成为市场和政策相互夹击之地?真实站立在这片土地上,让网易房产感受到了当地的实际温度。

温州另一位遭遇土地证到期问题的王先生在那个夜晚告诉网易房产,当他站在鹿城区行政审批中心窗口前,被告知有可能要为一套65.8万元的二手房补缴30万元土地使用年限续期费时,实际上已经通过中介完成了交易合同的签订、房产证过户以及契税缴纳。只要完成土地证变更,他就能成为房子的主人,但直到这时,所有人才发现土地使用年限已经到期。

房子一层皮,土地一层皮。温州房地产交易长时间建立在这样的场景下完成,中介和审核部门并未有意识在签约前替双方把关,至今,也只有鹿城、龙湾和瓯海实现二手房交易网签,并且后两个行政区实施全面网签不过才一个多月。

一方面,阴阳合同在温州普遍存在,另一方面,房产证已经过户了,被剥离开的土地证竟过户不了。

温州二手房市场的抱怨声音说,各单位没能协调好,“房产部门搞房产,地税部门搞地税,温州的房子和温州的土地从来就没被联结在一起。”

网易房产实地探访的结论令人遗憾。温州的今日命运,几乎是在20年前就注定了:当年房屋土地年限购买办法设置的随意性和考虑不足,决定了20年后一定有一批到期业主面临纠葛。

鹿城、瓯海两个行政区将是未来两年温州土地证到期的重灾区。包括上陡门、水心和横河北在内的老小区云集区域,几十年前开发商拿地、盖房和销售时,有一批房屋带有国企福利房和改造房性质,温州的做法是,由房主个人自行购买土地使用年限。

当地中介将这看作土地产权“个人自理”。要缴多少年,只看房主意愿。20年和30年是当时一批房源的最低土地使用年限,很多人就选择只缴20年的土地使用费。

温州平安易居红帆店高级物业顾问何俪伟认为,在中国楼市迎来商品房时代以前,很多人认为一辈子只买一套房用来自住,便没有将日后交易环节埋藏的隐患考虑在内,“20年的土地使用费用确实很便宜,放到当时的收入背景下,大部分人不愿意掏出那么多钱只为70年这么一个看起来遥不可及的数字。”

在横河北新村,大量产权在二十年至几十年不等的房子即将在可见的几年内成为土地证到期典型。舆情发酵,着急的王女士、王先生面对困局束手无策,他们能做的只有等。网易房产在水心组团走访时,一些户主不以为意,在他们看来,只要房子不卖就没事。

事实上,和是否买卖不存在直接因果关系,即便不交易,土地证使用年限到期终将成为既定事实,只要有关部门追究,同一情况的业主都要面对尴尬局面。

更多的王女士、王先生隐身在温州看不见的大街小巷。一旦进入交易池,他们将不可避免地和首例住宅土地使用权到期事件受害者掉入相同的产权陷阱。

“温州政府还没收到过一分钱”

有相当一批业主不知道自己的房产土地证已经过期。

不愿透露姓名的中介称,温州已成交二手房有过先例,土地证上,年限一栏为空,这些房源多为土地划拨形式出让。空白当然不意味着永久产权,土地部门对年限有着详细记载,但除非房主特地查证,一般很难清楚知道自家房子的土地年限究竟是多少,是否到期以及何时到期。

自诩“倒霉”的土地证到期业主,无需感慨其他人的“幸运”。4月以后,集体性焦虑已经弥漫开来。

最早引发温州人情绪波动的,是相关部门流露出要以高价续费形式解决土地问题的态度。当地居民对网易房产说,按现行地价补缴,“既不合理,也不合法”。

《房地产法》第21条规定,土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。《物权法》第149条却清楚写明,住宅用地使用权到期后自动续期,无附加条件。

顶层设计留下了口子。温州房地产协会会长叶维坚接受采访时提到,当年《物权法》立法时曾考虑过相关问题,但当时中国大部分房屋都没有到期,便搁置在一边。

京东易律师事务所律师侯德隆的观点是,土地证到期续费补交土地出让金的设置涉嫌“违法”,公权力收费理应有明确法律依据,没有上位法的法律依据则不应征收。

中国人民大学法学院教授张翔的意见截然相反,如果“自动续期”的含义为自动并且是免费续期,这和所有权有什么区别?如果土地变成私人所有,又会与宪法第十条“城市的土地属于国家所有”发生冲突。

房地产研究人士章林晓著有《有偿续期更符合游戏规则》。他在文中写道,契约精神是市场经济之魂,如果人们要为未来作长远计划,规则必须明确和稳定。如果规则可以不停修改,预期会由于游戏规则的意外改变而惶恐,参与者会停止普通游戏,将注意力放到更重要的游戏上,即制订(修改)规则。

在与网易房产对话时,这位出生于浙江的专家感慨,社会为此付出的成本远大于所获得的收益。从这个角度来说,有偿续期更符合市场经济的游戏规则,即便有偿是“象征性”的。

补缴巨款也好,“象征性”收费也罢,温州无意间走上风口浪尖,其实“温州政府还从没收到过一分钱”。温州国土局局长抱怨,自从土地证到期事件炒热以来,“没有一户办理了收费续期”。这位局长称,解决方案尚未确定,按现行地价补缴仅是温州一位工作人员的个人臆断,但经不当发声被当成了主流,地方政府公信力受到重挫。

温州处境艰难。只有在全国人大、国土部等上级部门充分调研、论证后,“续期”的含义和办法才有可能明晰。但这个过程有多长,谁都不好估计。地方楼市则极可能在敏感事件中遭到撼动。

巨信水心店中介朱晓东说,水心的几个组团最近挂出来的房子马上就会面临土地证到期问题,现在只要有人卖房,中介务必自查把握风险。一般而言,有这种问题的房子“不太好卖”,会影响预期。除非双方协商出一个你愿打我愿挨的价格,将补缴的土地款损失包含到实际成交价格中去。

“但怎么补缴也没确定。作为中介,我们只能等消息。”朱表示,房龄越老就越没有市场,随着土地证到期房源越来越多,一些特定区域的二手房势必落败于新房。

2016年3月,温州瓯海一、二手房受阶段性学区房销售旺盛影响,成交量巨大,但4月之后全国一线城市房价涨势回落,瓯海的二手房又陷入观望状态;水心附近的一个小区,几年前最高创下每平米4.8万元的报价纪录,2016年5月回落至不足2万——网易实地走访获取到的信息证明,温州的房地产生态本已相当脆弱。

争议中的等待

无恒产者无恒心,牵一发而动全身。在中国人最看重的房产面前,土地证续期问题处理不好,既波及当地房地产市场,又影响社会和经济稳定。在《物权法》和《房地产法》尚未寻得契合时,过渡和协调手段就显得尤为重要。

温州市总商会副会长、温州市中小企业发展促进会会长周德文将当下比喻为“正视和解决历史遗留问题的最好时机”。他说,到了上级部门必须明确回应的时刻了。

产权问题涉及《物权法》的进一步解释甚至修法,顶层设计需人大立法,短期内不可能出台,人们的关心点集中在临时方案是否出台。

章林晓认为,温州某种意义上可以借鉴深圳做法,出台个性化措施,至少先给民众一个明确预期。譬如,视作划拨土地入市,或制订其他续期交费方案。而当年深圳之所以没有温州这么麻烦,就是因为给出了成文规定。

早在10年前,深圳已经出现土地证到期个案。数次调整后,最终于2004年《深圳到期房地产续期若干规定》确定了一次性补缴基准地价35%的形式,基准地价乃地价总体水平和变化趋势的反映。

海外也有参照物。香港和新加坡均部分实行99年土地使用权。99年到期之后,新加坡业主可补缴费用申请延长产权,政府亦可收回土地,并按市场价格赔偿。香港政府会根据公共利益考量,如果土地使用年限到期无公共利益诉求将批准延期。业主每年向政府缴纳少量费用,就可持续使用物业,内地投资人与香港居民享有同等待遇。

新城控股副总裁欧阳捷相信,最好的办法是“先无偿自动续期,直到法律出台规定”。具体实操是,温州土地证到期后,每年自动续期一年,待立法明确再免缴或补缴土地出让金。这样“不违法,得民心,还能为未来的变化留下伏笔”。

一些人感受到了中国式产权迷梦的弦外之音。北京房地产行业人士张叶松在接受网易房产专访时称,如果未来国家确定土地证到期需要续费延期,将变相帮助特大型城市疏散人口。他的论据是,倘若几十年后北京土地证批量到期高价续费,一批支付能力弱的人将被赶出楼市,进而失去留在北京的盼头和落脚之处。

比较微妙的是,补交费用过高,会导致房地产市场明显下滑,补交费用过低,又会引发供需关系的不匹配矛盾,当前新房地价完全不同往日,如何不误伤老需求,更好照顾新需求,足够考验决策层智慧。

张叶松同时嗅到了一丝危机。“土地证到期基本可以看成中国特色国情。五十年、七十年后,当中国大部分居民批量遭遇续费,人们对房地产的投资心态将发生巨变。可能短期内一批不受土地期限过多影响的房源会形成交易热潮,但在脱手以后,居民对房源的购买热情就会冷却。”

周德文表示,中国房价持续上涨,居民买房难度不断上升。对比西方国家实行土地私有制,虽设有房产税、遗产税作为财政收入保障,但总体费用不算昂贵。“中国若以现行基准地价作为评估参数,地价不断升值,后续缴费金额过高,在海外投资声势越发高涨的背景下,无异于捧杀国内楼市。”

观点不一,争议声不断。截至目前,“上面”没有对外释放调研结果声音。土地证到期解决方案悬而未决,百姓对后续发展难有通畅途径知悉。在回复网易房产在微信中的提问时,国土部新闻处处长表示,“请多关注中华人民共和国国土局官方微博国土之声以及官方网站,有时候可能会突然放出一些消息。”

今天的温州之问,便是明天的中国之困。无论如何,直面土地确权的时刻到了。

文/刘乾超 任雯婷、王旭杰、李玉霞、谢津津对本文亦有贡献)

财经热点资讯

[滚动]胡润财富报告:中国千万资产“高净值家庭”减少1.3% 至208万户 (03-19 10:06)

[滚动]“围猎”三丰智能:神秘基金攒局、草台班子唱戏,无实际业务的合 (03-19 09:38)

[滚动]A股三大指数低开沪指跌0.23%,汽车拆解板块领跌 (03-19 09:35)

[滚动]未来三年计划新开580家门店,这家公司迅猛扩张背后或藏风险! (03-19 09:28)

[滚动]“AI复活”,安慰还是生意? (03-19 09:01)

[滚动]中信证券:房价企稳曙光初现,企业信心依然偏低 (03-19 08:28)

[滚动]涉嫌操纵股价被调查?台华新材:董事长施清岛正在配合嘉兴市公安 (03-19 08:25)

[滚动]央行资产负债表正在迅速扩大! (03-19 08:18)

[滚动]3分钟速览黄仁勋GTC演讲:最强AI芯片、NIM微服务等 (03-19 08:16)

[滚动]财经早餐:特斯拉股价创年内最大单日涨幅;国内首个AI导演上岗了 (03-19 08:16)

[滚动]隆基绿能回应"拟裁员至多30%"传闻:正优化员工队伍 (03-19 08:06)

[滚动]AI「复活」亲人只需要5块钱,数字永生来了? (03-19 08:00)

[滚动]中泰证券资管李玉刚:量化只是工具,基于归纳的决策很难避免黑天 (03-19 07:57)

[滚动]中国车企还不够卷,比亚迪就是证明 (03-19 07:52)

[滚动]广东两家银行在任董事长同时被查,两人曾有多年交集 (03-19 07:36)

[滚动]谁还钟爱百果园? (03-19 07:33)

[滚动]众兴菌业接住了天水麻辣烫的泼天富贵吗? (03-19 07:29)

[滚动]超五成私募看好AI成为年度行情主线 (03-19 07:12)

[滚动]日本一加息,全球抖三抖 (03-19 07:11)

[滚动]互联网大厂应届生年薪35万+ 实习经历、项目经验是加分项 (03-19 07:05)

[滚动]目标价上调超120% 股价有翻倍空间? (03-19 07:05)

[滚动]疯狂的淘金客 (03-19 07:05)

[滚动]特斯拉收涨6.3%,创最近六个月最大单日涨幅 (03-19 07:03)

[滚动]听花,戳破了“3·15” A股第一雷 (03-19 07:00)

[滚动]想玩AI?先问问这家电力巨头 (03-19 07:00)

[滚动]从四个维度来判断2024年头两个月的宏观经济表现 (03-19 07:00)

[滚动]马斯克私生子?肯尼亚男子网上发起众筹,“赴美认爹” (03-19 06:52)

[滚动]全程回顾黄仁勋GTC演讲:Blackwell架构B200芯片登场 (03-19 06:31)

[滚动]实探“撤辣”后的香港楼市:成交量明显回升 (03-19 06:25)

[滚动]超五成私募看好AI成为年度行情主线 (03-19 06:25)

[滚动]非洲经济饱受美高利率冲击 (03-19 06:20)

[滚动]AI盛会令科技股狂飙,美股脱离两周低位,特斯拉涨超6%,但英伟达 (03-19 04:53)

[滚动]“馋翻全网”的天水麻辣烫究竟有啥“留客”之道? (03-19 04:12)

[滚动]爱上打折的中产,推着奥莱往前跑 (03-19 02:04)

[滚动]万达布局住房租赁市场 商管上市搁浅后的“包租公”新生意 (03-19 01:32)

[滚动]特斯拉涨超5%,Model Y在美国和欧洲涨价 (03-19 01:27)

[滚动]证监会重磅出击,恒大地产被罚41.75亿,许家印拟被终身证券市场 (03-19 01:14)

[滚动]青海春天昨一字跌停 张雪峰并非听花酒实控人 (03-19 00:51)

[滚动]深圳劲嘉股份董事长3年内3次被查并留置 (03-19 00:51)

[滚动]“茶颜悦色放置半小时仅剩半杯”上热搜 (03-19 00:51)

相关推荐
热点推荐
上流歌星的下流演唱会,尺度堪比“四级”电影!

上流歌星的下流演唱会,尺度堪比“四级”电影!

文刀万
2024-03-12 12:12:40
对抗球场暴力,费内巴切官方:将评估后续行动,包括退出土超

对抗球场暴力,费内巴切官方:将评估后续行动,包括退出土超

懂球帝
2024-03-18 23:59:11
单场18助攻,中国隆多打广东重伤报销!官宣公告惹争议,球迷热议

单场18助攻,中国隆多打广东重伤报销!官宣公告惹争议,球迷热议

嘴炮体坛
2024-03-18 18:19:22
广东:00后女子打工9年,当下依旧一无所有,现状令人心酸!

广东:00后女子打工9年,当下依旧一无所有,现状令人心酸!

少点意思
2024-03-18 18:30:23
仅12天建成,超30000工人施工的“雷神山”医院,如今荒废了吗?

仅12天建成,超30000工人施工的“雷神山”医院,如今荒废了吗?

李想观社会
2024-03-07 14:28:07
步兵界巨星大桥未久,你怎能错过她的精彩演绎?一探她的非凡魅力

步兵界巨星大桥未久,你怎能错过她的精彩演绎?一探她的非凡魅力

零点娱评
2024-03-09 12:49:06
中国科学院院士欧阳明高:电动车自燃是新闻、燃油车自燃没人听

中国科学院院士欧阳明高:电动车自燃是新闻、燃油车自燃没人听

周观环宇
2024-03-17 15:29:12
女教师“幼态字体”走红,字迹凌乱拿不出手,引来师范生的不满

女教师“幼态字体”走红,字迹凌乱拿不出手,引来师范生的不满

红丽说教育
2024-03-14 16:35:28
闪耀西班牙!中国足球小将邝兆镭炸裂任意球破西班牙人 赛季3中3

闪耀西班牙!中国足球小将邝兆镭炸裂任意球破西班牙人 赛季3中3

直播吧
2024-03-18 20:40:56
《与凤行》首播口碑炸裂,沈璃开局就被看光身子,行止神君好会撩

《与凤行》首播口碑炸裂,沈璃开局就被看光身子,行止神君好会撩

宇林网络
2024-03-19 01:07:11
汪峰一家旅游拼桌吃火锅!章子怡脸自然下垂,跟普通妇女无异!

汪峰一家旅游拼桌吃火锅!章子怡脸自然下垂,跟普通妇女无异!

宋若时尚搭
2024-03-15 12:08:46
山西19岁少年猝死之谜:疑8个月内有偿捐献血浆16次,血浆站被家属质疑“拉人头”

山西19岁少年猝死之谜:疑8个月内有偿捐献血浆16次,血浆站被家属质疑“拉人头”

品牌故事
2024-03-18 21:19:21
姥姥79了,我太姥包饺子, 给我姥扔了个面团 ,让我姥上一边玩去

姥姥79了,我太姥包饺子, 给我姥扔了个面团 ,让我姥上一边玩去

户外阿崭
2024-03-14 20:11:36
活久见!李亚鹏还钱了!还完钱后表情像在施舍,暗指别人要感恩!

活久见!李亚鹏还钱了!还完钱后表情像在施舍,暗指别人要感恩!

小咪侃娱圈
2024-03-18 15:52:59
无缘奥运,27岁王艺迪摊牌,感谢国乒培养,官宣决定,马琳看懂了

无缘奥运,27岁王艺迪摊牌,感谢国乒培养,官宣决定,马琳看懂了

开心体育站
2024-03-18 12:25:05
广西医科大学第一附属医院现任主要领导

广西医科大学第一附属医院现任主要领导

识海纵横
2024-03-19 06:45:03
马英九又想来大陆了,但他没什么资格,毕竟他本人就是暗独

马英九又想来大陆了,但他没什么资格,毕竟他本人就是暗独

米君文史
2024-03-17 23:47:25
网传邯郸初中生遇害案“死者被活埋” 官方:不属实 已追责

网传邯郸初中生遇害案“死者被活埋” 官方:不属实 已追责

央广网
2024-03-18 15:00:08
王曼昱庆祝惹争议!不愿让出奥运资格,不在乎陈梦情绪,玩命呐喊

王曼昱庆祝惹争议!不愿让出奥运资格,不在乎陈梦情绪,玩命呐喊

开心体育站
2024-03-19 07:35:03
上海楼市冰火两重天,上海新房热到摇号,上海二手房房价三连跌

上海楼市冰火两重天,上海新房热到摇号,上海二手房房价三连跌

有事问彭叔
2024-03-18 13:50:04
2024-03-19 10:18:44

财经要闻

两年虚增收入5641亿 恒大地产被罚41亿

头条要闻

湖南洞口多个棚改项目涉造假:大量安置房"建"在纸面上

头条要闻

湖南洞口多个棚改项目涉造假:大量安置房"建"在纸面上

体育要闻

温水煮青蛙,最后发现自己才是那只蛙

娱乐要闻

李惠利发声道歉!柳俊烈劈腿确凿

科技要闻

英伟达发新构架,年内上市,1套或售20万美元

汽车要闻

售17.98万起 比亚迪护卫舰07荣耀版上市

态度原创

手机
亲子
房产
公开课
军事航空

手机要闻

今年前两个月华为手机卖爆了 赵明:荣耀无惧 Magic6系列销量激增60%+

亲子要闻

双胞胎吵架,终于还是爸爸扛下了所有,网友:别吵了爸爸吃不下了!

房产要闻

最新!海南18市县,征地地价公布

公开课

张雪峰:想多挣钱,得学理工科

军事要闻

普京:会考虑巴黎奥运期间停火的建议

无障碍浏览 进入关怀版
×