盈利模式待解 万科商业或分拆上市

（原标题：缺乏商业人才储备，盈利模式待解万科商业或分拆上市？）

向来专注于开发住宅的万科，近年大成本开拓新领域，教育、养老、租赁、医疗、商业等众多领域均有投入。尤其在商业领域，万科已经打造出多个产品线。

广州万科商业管理有限公司总经理杨卫东对《中国经营报》记者表示：“广州万科是集团内商业产品的数量和产品线最多的一家公司，未来三到五年内商业产品会集中面市。”

同时杨卫东也向记者透露，未来万科商业或将分拆上市。而缺乏商业人才储备，盈利模式不清晰等成为了万科商业亟待解决的问题。

商业失控

“专注做住宅的万科培养出来的都是住宅人才，商业的摇篮还需要时间培育，万科现在还是在不断地试错。” 一位已经从广州万科离职的员工赵敏（化名）向记者透露。

“商业人才缺乏是整个行业所面临的问题，商业地产这几年井喷式的发展，我国商业地产面临的整体过剩，让商业人才资源也变得日趋紧俏。”杨卫东向记者表示： “这可能导致新人是某一个业务板块的专家，但对于整个产业链却缺乏了解。”

同时，记者也从多名万科员工处了解到，万科目前开展新业务具体做法是将原来其他岗位的员工进行调动，存在一人身兼多职的现象，例如万科广州原人力资源部负责人就被调配负责医疗板块。

对此，杨卫东直言，“万科目前采用的方式是内部培养兼外部招聘的方式来培育团队。”从商业地产来看，人员也是万科必须面临的难题。商业地产亟待人才，相应成本升高。“这也是万科在商业地产前期投入较大的原因。”一位万科前人力资源部门员工向记者透露。

高力国际咨询服务部华南区董事陈厚桥在接受《中国经营报》记者采访时表示，万科商业地产想要短期盈利几乎不可能。“单从人才储备这一点来看，找专业的人才骨干将团队搭建起来，还要建立人才储备机制，都需要一个过程。”

除了搭建团队外，观察万科近几年在商业地产的动作。2011年万科正式宣布进军商业地产，深圳万科公布三大商业产品线：万科广场、万科红、万科大厦。随后，2012年上海万科打造的“万科2049”顶级体验式商业品牌诞生，意味着万科又新增一产品线。同一时间万科在北京金域缇香打造的新社区商业品牌“蜂巢商街”也相继推出。

据杨卫东介绍，目前万科商业在四个城市发展较快，依次为深圳、北京、东莞、广州。以广州万科为例，2014年8月，万科派首次亮相，作为广州万科首个商业综合体，主打公寓和社区商业。在此之前，被定义为广州万科第一个商务办公综合体的万科云城在广州天河智慧城诞生，该项目涵盖公寓、商铺、办公三大业态。也就意味着，在短短两年间广州万科几乎已经涵盖了所有商业体系——公寓、办公楼、购物商场、社区商业。

“万科很早之前就已经成立了商业，起步不算晚。万科也做了一些模式的梳理，例如万科广场和万科里，但他仍不像华润这样的企业，将产品线分得很细。”陈厚桥对记者表示。

变革难题

“房地产从黄金时代到了白银时代，越来越不知道，客户究竟在哪里？”万科总裁郁亮这样形容。可以说万科现在正面临“失控”的局面，如何将“失控”转化为具体的方案？

在多个公开场合，万科强调企业已经不能简单以规模取胜，当规模达到一定程度就要从纵向转为横向发展。不难发现自2014年房企已经开始大规模转型多元化，万科在转型的洪流中将“轻资产，重运营”摆在了首位。万科集团总裁郁亮也曾公开表示，“万科现在不是做选择的时候，而是在全力投入做了之后再考量奉献大小的问题。”

2015年9月，在一场关于万科战略布局的发布会上，万科公布了“八爪鱼”战略，万科高级副总裁、广深区域总经理张纪文详细讲解了万科的“八爪鱼”概念，即是万科旗下八大产品线——万科家、万科云、万科驿、万科派、万科塾、万科广场、万科里、万科悦。简单来讲，这八个“爪子”分别延伸向即售业务、长租公寓、教育营地、产业办公、社区商业、度假养老、医疗介护几个方面。

为了鼓励大家尝试，万科允许员工“试错”。而这种“试错”并非由总部推动为主导，而是一种自下而上的试错模式，万科内部称为“赛马机制”，简言之就是由地方公司主导。“如果你有好的想法，可以尝试去做，允许错一次两次，但是不要错三次，这种机制有它好的一面。”前述接受采访的员工赵敏认为。

郁亮希望通过这种机制将地区成功的案例推广到全国，然而即便有了样本，这种做法短时间内也难以复制。在万科核心部门工作8年的老万科陈凯（化名）向记者表示，“就以商业为例，不推广或推广不力有两方面原因，一方面是绩效导向，商业很难短时间内见效，且资金占用大，所以不是各公司的首选；二是能力缺失，商业的经营并无统一模式，不同地区很难有继承的基因。”

“一直以来万科都是职业经理人制，需要靠实实在在的业绩兑现。绩效导向总是在重资产销售这一块，所以一线对于经营自然兴趣不足。”陈凯向记者表示。

有接近万科的消息人士指出，即使在万科内部，对于是追求销售数据还是商业溢价，是持有经营还是快速销售依然存在诸多分歧。其实，在万科进军商业地产以来，给外界传递的信息一直都是模糊且摇摆不定的。陈凯也认为，盈利方式的摇摆让商业地产存在诸多阻碍。“是靠收租金、靠做大估值，还是靠为住宅溢价做准备，都不明确。”

商业地产逐步流向资本通道

“全国对于商业地产推进的力度还是挺大的，各个城市存在不平均的情况，比如深圳、东莞、宁波这样的城市商业体量和经营较好，但南京、合肥这样的城市就基本没什么自持的商业地产，都是小体量的底商。” 在产品线方面，老万科陈凯对记者表达了自己的看法。

“现在万科所做的还谈不上商业地产，只能说是社区配套。”陈凯向记者坦言，万科对于商业地产还在摸索阶段，没有形成自己有效的、可复制的思路。

在接受采访时杨卫东则强调，尽管从广州来看产品线已相对丰富，但重点还是放在社区商业。“大型综合体未来风险更大，对选址的要求更为苛刻，投资成本上升也意味着风险倍增，同时这几年电商和新消费模式的产生，促使消费者的消费行为发生了很大的变化。

切入市场选择体量较小，符合未来社区定位的商业项目，未来风险较低，同时有一定的成长性和面向资本市场良好的估值。

据上述人士透露，“未来万科商业不排除分拆上市的可能。”

值得注意的是，中国商业地产行业正进入变革与整合期。其中较为明显的一种发展趋势是，商业地产进入资本导向时代。报告当中明确指出，2016年开始，商业地产或更加显现其资本属性。当开发商更多地抛弃散售模式而选择持有物业之后，如何通过资本通道退出更为重要。除常规的上市路径外，资产管理公司股权置换、有限包租、众筹等创新资本化工具开始出现。资产的抛售与并购也更为常态化。

而从整个商业地产目前的市场情况来看，世邦魏理仕近日发布《2016年第一季度中国房地产市场回顾》，报告指出，本季度受P2P退租潮影响，全国优质写字楼需求承压；优质零售物业市场净吸纳量仅为51万平方米，在全国17个城市中有10个城市出现租金持平或下滑。

“房企应该要注意，商业地产的环境并不是一片大好，转型商业地产也不意味着一定成功。”陈厚桥指出，“商业地产对区位、周边的产业集群、政策规划都相当敏感，企业应该首先考虑这些因素，拿地时做好前期研究。此外，必须要从做住宅的思维中走出来，在产品的创新上做出亮点。”