博鳌房地产论坛实录

主持人（秦朔）：各位嘉宾、各位朋友：大家下午好！我们这一场房地产：从“黄金十年”到“白银十年”的论坛马上开始，感谢论坛最后一天还有这么多朋友光临，我们在接下来的75分钟里面就房地产的相关话题进行讨论。

房地产是每年博鳌亚洲论坛特别热门的话题，今年一个大背景是从去年下半年，特别是第四季度开始以北、上、深为代表的一线城市房价涨得特别厉害，今天上午上海市出台了上海房地产调控的具体政策，比如你已经有一套房，买第二套的时候，如果普通商品房，首付不能低于5成。

如果是非普通商品房，就是所谓的豪宅，首付不能低于7成，如果外地居民在上海买房，社保不能低于5年，包括首付贷、过桥贷全停了，可见一线城市的房价暴涨，土地价格也在暴涨所带来的社会压力，以及政府要做出的反馈，这是我们讨论的大背景。

我们今天主要讨论三个问题，一是请非常强大的嘉宾阵容谈一谈他们心目中目前房地产的形势，是总量结构、结构问题、供给问题、需求问题等等，包括人口问题大家都可以畅所欲言。第二，中国今天房地产发展还存在一些问题，这些问题的根源是什么？如果不把根源找出来很难解决。第三，着眼于整个中国房地产未来健康、平稳的发展，我们应该提出什么建议？

因为房地产跟国计民生的相关度很高，我看了一个数据，2015年95790亿，占整个国家的投资是非常重要的品种。去年整个中国房地产的销售面积是12.8495亿平方米，相当于每个人不到1平方米，0.9平方米，住宅是75230。首先有请孟总，他是原来中房的老大，是有全局性眼光的。

孟晓苏：国家经济形势有人比我会讲，形势挺好，但是节节下滑。节节相好是当和国务院的好，节节下滑是房地产拖累了国民经济。房地产目前存在着这个问题，叫冰火两重天，一方面是三、四线城市大量的库存，库存到2月份已经到7.4亿平方米了，年初到2月份又增加了2000多万平方米的库存，主要是三四线。

另一方面是一线，把广州剔除，叫北、上、深，为什么把广州无情的剔除，因为谁房价上涨快谁是一线，深圳成为最一线，上海成次一线，北京是三一线，上涨的速度令人瞠目结舌，这恰恰反映了房地产产品不可移动性的特点。如果房地产能够从三、四线搬到北上深，不就解决了吗？像空调运过来就完了，现在山水文园的房子、中房的房子也运不过来，这是冰火两重天。

为什么有这个现象？有结构的问题，有需求、供给的问题，我告诉你们三个问题都存在。刚才秦总所说的几个都存在。需求方面的问题是因为三、四线在大年的楼市压力之下现在出现了下滑，需求不旺。供给方面主要出现在哪里？明显出现在一线。

为什么会出现这样的情况？原因不就是因为前几年的糊涂调控吗？限购城市各种严厉的措施加上去，不仅抑制了需求，还抑制了生产。房子生产出来卖不出去，政府明令不让老百姓买，企业为什么还在这个地方开发？如果你们在2011年参加房地产研讨会，一些主管部门的官员告诉你，谁让你们去限购城市开发，你们去三、四线城市开发，开发企业明白了，提出口号逃离北上广，开发三四线，这就是调控造成的。

除此以外还有结构性问题，最近大家看到有些地方小户型不好消，改善型好消。有些地方商业积压，住宅猛抢，因为当年只限购住宅，不限购产业，开发企业开博鳌会议讨论要开发商业地产，开发旅游地产，现在都出事了吧？如果说到原因，政府的乱作为、不够实际情况的胡乱调控，整个把房地产这个间旁的集体搞得很乱，到处失调，才造成今天的情况。

面对今天的情况怎么办？中央早已讲清楚了，还是化解房地产库存，促进房地产健康发展。个别城市怎么办？个别城市难了。

主持人（秦朔）：孟总是全局性的，大致上已经规划了，接下来我按照主办方给我的顺序给大家依次发言。首先请国务院参事室特邀研究员、中华民营企业联合会会长保育钧先生谈谈对房地产的看法。

保育钧：两个职务都是过去了，形势怎么样孟总讲得很透，总的来讲是供大于求，要去库存，库存多了。问题是平稳健康发展，意思就是要反复的讲，既不平稳又不健康，是这么回事，用不平稳、不健康这两个词概括现在的状况，这恰当了，也不会犯大错误。

一会儿上、一会儿下，房地产情况是政府每调控一次房价涨一次，是这样的。1992年，特别是1998年以来，每次调控之后房价都要涨一次，什么原因？待会儿再说。闲不住的手，总觉得比市场要高明，房地产本来有房地产的规律，我们要让规律服从政府的意志，这不可能。这是不健康、不平稳的问题要解决。不健康是三四线供大于求，不平稳是调控一次猛涨一次，价格波动。

主持人（秦朔）：请耶鲁大学金融学教授陈志武先生发言。

陈志武：谢谢，刚才孟总和保会长已经概括得很好了，我就不多补充了，其实很多的政策说起来多多少少对目前的局面有很大的贡献，一个政策是大的系统性方面的，因为我们都很清楚一、二线城市，特别像北京这样的地方集中整个中国社会太多的资源，所以大家都想往那边迁徙，搬到那边住，买房子。我举一个具体的例子，我喜欢打网球，冬天太冷了要有暖气，夏天太热了要有空调。

北京有空调的网球场非常多，特别我住在亚运村那边，太多了。一到上海、南京，要找一个有空调的网球场太难了，一直到去年整个南京市只有一个场地有空调，一般的都是当地的领导才有权用，即使我和我夫人偶尔找到空闲订上，只要哪位领导刚好这时候想要来打球，我们就被踢掉了。

你看看体育是这样，娱乐界、演艺界，医疗、教育、大学资源，更不用说金融，还有实实在在有大项目审批权的发改委，这样一来造成了北京等一线城市，以及省会城市要能够得到机会在那儿暂时作为居民，得到户口的话，千万不要放弃。这造成了三四线城市，我看到一些统计，过去十来年县一级的，不管城镇化这些年代农民进城数量有多少，但县一级总的净人口增长基本是负的，有一些农民从乡村拿到县城的城市户口，更多县城的居民往上走。

地区市不增不减，有多少人流出有多少人流进，省会城市净增长，一线城市人口的净增长，除非像北京、上海这样的地方严格管制进来的人口，否则一线城市净增长人口数量是最多的。

这种资源的配置太多的掌握在政府的手里，也造成了今天中国房地产市场冰火两重天的局面。除了调控政策，让政府对房地产的监管不要做得太多之外，让整个体制上也要做一些调整，体制的问题造成了孟总所说的冰火两重天。

另外一个层面，大家比较关注汇率政策和资本账户，好不容易人民银行花了好几年的时间建立海外人民币离岸中心，香港和香港之外的人民币交易中心。结果为了稳人民币汇率，一夜之间把花了好几年建立的离岸人民币交易中心的流动性全部榨干，转回来了，不息代价把花这么多年功夫建立起来的离岸人民币中心一个、一个暂停掉了，就是为了让人民币贬值压力下降，为了控制资本账户，老百姓不能够把太多钱转移出去。

为了稳住人民币汇率不息代价的严管资金的外出，由此产生一个很重要的结果就是有太多国内的资金，本来在深圳、上海、北京都等着要转移出去，到美国、香港、欧洲去买房子，还有做其他的投资，现在出不去了。怎么办？

这些钱必须回来在国内找投资的出路。但找来找去，原来指望着A股，现在大家知道是靠不住的；原来信托产品、理财产品那么多，前几年想着要打倒、打压影子银行，导致信托市场和理财产品市场不断地被压缩，剩下只有买房子，这是中国人最熟悉的投资安排，因为土地不能够私有，那个出路也不存在了。

房地产市场要到哪里投资呢？听说北京最靠得住，我作为研究经济学的不相信这种说法，哪里没有说别的地方往下猛跌的时候，北京一枝独秀，自己往上涨，那是另外的话题了。但选来选去一线城市相对比较靠得住，所以大家看到随着资本外出的管制越来越加强，深圳、上海、北京房产交易量和价格越往上涨，这两者之间明显有很强的因果关系在里面。

所以到最后我说这一点也是为了说明简单的问题，不值不值得这样不息代价把人民币汇率稳定住，如果人民币贬值一些，能不能更好地把一线城市的风风火火，往上猛涨的压力下降一些？以这种方式帮助上海市政府、深圳市政府、北京市政府不用做得那么辛苦。这些都是值得我们深入思考的。

主持人（秦朔）：接下来请贾康院长，我给贾康教授提一个问题，我们说很多错都是政府的，我看这些年的政策，政府也不容易。1997年亚洲金融危机以后怎么刺激经济呢？当时说要把房地产作为消费热点和国民经济新的增长点，采取商品化、产业化、市场化的方法。到2003年的时候那时候经济还不行，干脆就国务院18号文，房地产关联度高，带动性强，应该作为国民经济的支柱产业。

2009年下半年放水，在上海豪宅市场一下子爆发，接着是深圳。去年下半年经济不行，开始说房地产要采取一些办法，到今年很明显，各地首付大学生买房都取消。经济不行的时候用房地产，房地产一弄就热，热了以后千方百计调控，调又调不动，大家说是不是房地产税可以解决，怎么抑制投机？很快20年下来了，好像对于房地产都没有特别好的政策工作箱。领导说工具很多，但市场上依然有各种各样的问题。

贾康：您的问题特别有意义，我想尽量简短的说，有人说过一个抱怨，房地产开发商像床底下的夜壶，政府觉得有用的时候拉出来用不用，没有用一脚踢回床底下。政府也有抱怨，内需不行了要搞上去，当然要促进房地产了，但一提上去以后老百姓抱怨，又需要打压房地产。我说要寻找共识要回到大的道理上，房地产配置机制应该是怎样的？

中央说市场起到决定性作用，这是大前提，供给侧就要分析复杂的问题，我觉得房地产市场是市场起决定性作用的旁边，你必须说政府起主导作用的保障轨一种特殊的情况，换句话说我认为房地产市场必须是双轨统筹，一个市场轨、一个保障轨，两个轨的统筹非常复杂，挑战性、结构性的问题和机制的配套，怎么成为一个理性供给系统工程式的长效机制。

中国前些年这么多的经验教训合在一起，我们可以认为政府在里面发挥作用要托底，托起保障轨，通过给低收入阶层有效供给，稳住低端的社会成员，让大家住有所居。应对亚洲金融危机的时候提出了搞经济适用房，经济适用房演变出十几种五花八门的名堂，搞了很多种寻租，现在保障轨从棚户区开始有两种方式，一个是公租房，一个是共有产权房。保障规怎么建设？

未必都是政府自己做，可以通过政府给特定的资金支持，引导民间资本和社会资金一起做。比方说保障房建设可以跟一般商品住宅的建设放在一起打包，这样的轨道必须总结供给侧改革。

市场轨的经验，政府认为可以管这管那，最典型的北京的钓鱼台7号，开发商标榜30元/平米，舆论一片哗然，政府马上派工作组，工作组查了账本以后说这个楼盘只能卖15万/平方米，仔细想想有什么问题？30万压到15万，跟老百姓有关系吗？一般老百姓还是买不起。这个变化带来什么好处没有？顶级富豪有好处了，政府帮这个大忙，政府拦腰砍了一刀下来。老百姓其实也有受损，30万/平方米的交易能纳多少钱，跟15万平米差太多。

税做什么？政府应该辅助弱势群体，加快保障房建设的，老百姓不是受损吗？这层窗户纸老百姓意识不到，专家应该捅破，理性考虑市场轨的事。如果政府用全社会的力量加以引导，托好保障规，市场轨应该靠公平竞争，靠供给方面高水平的比拼，来适应市场上有支付能力的消费者主权实现的需要，这样商品房具体的供给就允许有多种多样不同自己偏好和特定的设计。

这里面还有一个问题，商品房的地皮也是自然垄断的，有限的地皮谁拿到谁垄断。怎么办？必须有通盘考虑之下的土地供地方案，能够瞻前顾后，还有不可回避的借鉴国际经验，在大都市中心区，比较早的先建立一个只有缓解税负调整的长效机制。走向现代社会，日本、美国无一例外，包括新兴市场经济国家必须考虑直接税制里面的房地产税。

有人说过，推出税以后照样上涨，所以无用。我说不对，假设那时候不推出税，房价会涨成什么样子？各种各样的经济参数加在一起，遏制房地产泡沫的过度过热，要肯定作用，但这不是决定性的，而是辅助性的，但是是必选的。

我个人建议按照原来的轨道推出立法进程，这个税是地方税，最后走到人大审批通过以后可以区别不同情况和区别先后的，显然这个预期可以稳定一下市场大家的焦虑。一线城市按照逻辑会首先执行房地产税，预期引导会是正面的效应。

诸如此类合在一起，供给侧是不可回避的，有复杂性结构性问题的一种考验，需要把配套机制原则上承认市场有效，同时要看到有它的局限性。加上政府应该有为，但不能乱作为，有为还要有限，合在一起才是我们应该掌握的供给侧结构性改革里的实质内容。

主持人（秦朔）：谢谢贾康先生讲得特别透彻，保有环节毫无作为，其结果就是中国的空置非常、非常多。而在国外看到很多的例子，人年龄大了以后就希望从房子搬到公寓，因为税低，打理方便。现在在上海和重庆属于申报制，没有任何强制性，一年房地产税收不了多少钱，形同虚设。

接下来问一下全美房地产投资信托基金协会的Steven A. WECHSLE总裁，您怎么看待房地产的泡沫，中国大城市北京、上海、深圳这样的一线大城市，是房地产有巨大的泡沫，还是什么情况？如果是泡沫，什么时候泡沫会破灭？

Steven A. WECHSLE：我想说的第一点，当我考虑房地产问题的时候，房地产既容纳人在里面居住，又容纳经济，也就是说既是人，也是经济所依赖的一个东西，其实囊括了很多经济行为，包括消费行为。我们在美国的经验，我们很长一段时间看到房子有人居住是一种消费行为，就像人们对于水和其他东西一样的消费。

实际上是一种消费的因素，但它同时也能够起到投资、收益的作用。但是这些只是住人的房子，当房地产的用户主要把房地产看作是投资工具，而不是其他的，比如说人们选择在房市投资，而不是投资于股市，情况就不一样了。看起来美国的经验在中国可以做有用的类比，如果你看美国长期的情况，对于一国的生产力来说，投资于股市是更好的投资。

另外，地产还分为商业地产和住宅地产，商业地产的拥有者为经济做出了很多贡献。讲到中国一线、二线城市房地产的问题，我想说的是在美国我们看到同样的情形在金融危机之后，非常有趣的在房地产市场当中的表现，就是一线城市的表现与二线、三线在恢复的速度、恢复的程度和恢复的规模方面，都比二线、三线城市快得多，现在二三线城市也在慢慢恢复，在商业、居住方面，一线城市的房地产恢复比美国其他的城市要好得多。

就像中国今天的房市一样，从某种程度上来说这是全球性的表现，在全球很多城市都是这样。大城市有吸引力，他们对房地产有要求，对城市土地的需求都是非常大的，所以这种需求是一个普遍的东西。不管有没有泡沫。

我在之前的会议上也听到有没有泡沫现在还不能说，但是我唯一能够知道的就是房地产价格不能年复一年、日复一日的增长，不能够相对于普通民众的承担能力要高太多。

主持人（秦朔）：如果过度跟消费无关，变成资产的状况，这个问题很多，最高的忠告是你的房价如果超过收入上升的速度，一年、一年房价这么上升，在他看来是不健康的。我们讨论到这里，请发展商的代表了，他们曾经被总理认为是血液都有问题，请他们讨论一下。首先请山水文园集团执行董事兼集团CEO张晓梅女士，你站在房地产商的立场上，是不是挣得太多了？

张晓梅：时间关系我简短的讲三个观点，一个时代、一个挑战和一个改变。一个时代，这次在博鳌亚洲论坛我们听到最多的词是剧变，我们作为企业必须承认事实，在市场发展的规律和国家发展洪流的过程中企业是一个小的个体，在不断剧变的时代里过往的这10年在中国所有的房地产商赶上了一个好的时代，在那个时代的过程中大家会发现就像工业化的生产一样，只要有地建房子就建了巨额的利润，造成大部分的房地产企业获得非常大的利益。

但利益的背后我们必须得承认的是这些企业的运营、管理和金融的能力变得非常弱。因为在那个时代之下只要建了房子就能产生非常好的销售空间。

一个挑战是我们认为从现在开始，未来中国的这10年确实遇到了很多挑战，对于房地产企业来讲这次的革命就像当时我们讲欧洲的工业革命一样，互联网的发展，包括VR技术和智能化机器人，很多的变化，包括当人们富裕以后所产生对消费和需求的引领，都让这个时代发生了巨大的改变。原来很多房地产企业所具备的能力在今天突然发现一夜之间不复存在。

过往行业里有非常多的朋友，这些朋友在过往的10年，在房地产行业都是翘楚。今天新时代来临以后发现他的思想、格局，对世界变化的适应力都不在了，看到很多企业在挑战之下产生了很多困惑。突然发现空间变小了，利润变少了，更重要的竞争变得更强烈。

一个改变指的是不得不承认，作为一个开发商，事实上我们血液里流的都是活生生、热腾腾的血液，我们希望民族是好的，发展过程中我们得承认房地产开发商在不断发展过程中扮演了重要的支撑作用。在新的时代之下我们看到很多房地产公司都在进行非常大的变革。

举个最典型的例子，组织架构的变革，原来大部分房地产公司都是做工程管理、项目开发、成本控制，今天要有很多人懂得资本运营能力，原来物业公司在房地产公司是最不受重视的产业，突然发现物业的背后是社群，而社群的背后就是黄金机遇。

我要说的是，题目是从房地产的“黄金十年”到“白银十年”，换一个角度去想，可能新的“黄金十年”开始了，但这个“黄金十年”新的开始不再是产品和房地产刚性空间的制造，而是住在这里面的人的需求和他未来不断发生的衍生产品的需要，而这种需要的背后带来新的“黄金十年”会油然而生。

我们要说的，第一，我们的血液是热腾腾的，二是发展过程中我们相信，因为我们国家在不断发展和改变过程中，我很认同中金老总的一句话，中国政府面对的是非常复杂的国情在不断发展的过程中政府在不断地学习和进步，企业也需要不断地提高。纵观全世界不同的格局，我们必须承认只有在中国政治是稳定的，在稳定的前提之下如果有时间共同发展，就会产生一个新的未来。

主持人（秦朔）：张晓梅讲的一点非常重要，过去10年赚钱太容易了，胡润榜多少房地产富豪啊，但你搜一下你发现他们讲企业文化吗？核心能力吗？没有，都是房、地、钱，好像那个行业不需要技术创新、研发和流程。张跃，你很注重研发，你认为房地产供给侧改革，你从一个实干的角度怎么看？

张跃：不要把我说成是房地产商，我是搞创新的，我是唱反调的。房地产在中国过去20年空前的发展比过去几千年造的房子多10倍。我很忧虑，忧虑什么呢？别人说你有房子住，天天忧虑这个事干什么？我觉得房地产过去宏观来说，政策、技术的规划也没有，导致我们的房子使得城市的人每天从上班到回家，或者上学到回家，或者各种娱乐都要消耗大量的路途、时间，城市大家都抱怨雾霾和堵车。

本质上说房屋的规划或城市的规划太落后，或者说是混乱的，或者说是相反的，跟人的需要是相反的。小时候前面是办公的、生产的地方，后面是家属大院的情况没有了，现在一线、二线城市，每天3个小时花在路上。这是房地产给我们民族造成的很长时间，可能是几代人、十几代人将来不可磨灭的后果。这种没有规划的情况应该要改变。想一想就知道建立独立的居住区、商务区或开发商模式是反人性的，更不用说制造了雾霾和各种形式的污染。

第二个没有规划的，大家都在抱怨的房地产政策，一下子限购、一下子鼓励，甚至一下子连户口都解决，政策一年来几次，20年来天天说这个事。我参加很多这样的组织，每天都在说这个事，我听着都烦。好像别的事情国家做得挺好，房子是百年大计，不是买车、买房子，怎么都在变呢？

我觉得什么都可以变，房屋这个东西应该是非常智慧的，非常系统的政策，不应该是随性的，或者随着每天市场的变化而变化的东西。导致了我们看见的一线城市这么热，其实一线城市的热都是假热，都是炒，100%是炒。我们所能拿到的数据，感官和文字的数据都证明这一点，这有什么意义呢？这种丢绣球的方法总有一天要倒霉的。这个方法不行，不是调控不调控，政策稳不稳。

孟总的观点、保主席的观点和陈教授的观点都认为国家不调控，完全放开给市场做，我不赞成。国家目前的没有长期规划的方式我也不赞成，这个方式肯定使得我们国家很混乱。房地产是个长期行为。房屋还有一个特性，消耗大量的人员，随着生活水平的提高，还要买舒适，每年新增能耗主要是房屋上，我们看到统计，工业和很多领域都是下降的，但房屋在上涨。

因为人们越来越享受了，回到家里要穿得薄一点，家里还要穿衣服，不能光膀子，导致我们的能耗提高。尤其到冬天雾霾那么重，黄河以北一片雾茫茫，什么原因？房子质量太差，房子太不讲基本的质量，房屋最起码保暖的问题要解决，不能让外面的酷寒的气体进来，夏天靠冷气抵御外面的酷暑，这是不正确的。

其实很简单，房屋要做保温是很容易的事情，多多少少有一点技术性。设计院要麻烦一些，多出两张图纸，验收的时候还要担心是不是会漏水，将来多少有一些额外的维护工作。就这一点技术，对我来说是幼儿园的技术，但大家不采取，还是用50年代的房子建房子，只是装饰了一下。

我2008年的时候把我们公司的房子做了保温，我是搞空调的，我们天天计算能量，保温以后降低了80%的能耗。600万买空调，不如拿200万买空调，拿300万买保温，这样房子使用起来的能耗很便宜。

孟晓苏：这是20年前的事情了。

张跃：北京的保温如果有是2、3公分，哈尔滨保温是8公分。在欧洲北京的气候是30公分，湖南的气候是20公分。你做的保温2、3公分，央视一起火以后，连2、3公分都有理由不保温了。北京很长时间都没有做保温了，中国大部分地方，现在开始又有一些措施。

主持人（秦朔）：不能一直展开了，我感觉一点，如果这个公司在北京、上海有就好了。

张跃：不是这个问题，我们的建筑没有技术，导致问题特别多，问题是是几十年、一百年的，或者更久的影响，长期的影响，我说的是这个问题。做工厂化建筑除了保温以外，保温很彻底，20公分保温，北方地区用30公分，用工厂的方法，10%的混凝土，钢结构在将来是财富，做这样的事情。

这样的结果是什么？资源消耗更少，安全性更好，主要是节能，省钱。老百姓买房子的时候普遍忽略了基本的性能，如果忽略这个东西，设计师匆匆忙忙都在做设计，房地产商匆匆忙忙的建起来，整个社会最大的资源都在浪费。

主持人（秦朔）：远大可持续建筑的知识普及大家上网看，我们要考虑国家大事。

张跃：建筑能耗是国家大事，雾霾50%来自于建筑能耗啊！

主持人（秦朔）：再提一个简单的问题，我们比较简单的回答。现在在你看来我们房地产出现问题的根源和你要提一个建议怎么解决？根源是什么，采取什么招，从孟总开始。

孟晓苏：刚才把问题讲了，而且讲问题的时候我也顺便把原因也讲了。房地产业从1998年推动了房改，开始大量的房屋变成私人房屋。城镇居民从人均不到17平米，现在变成33-35平方米，这个进步是巨大的。这个作为根本原因在于中国大力的推动了市场经济的改革，推动了住房制度改革，把市场经济引入到了住房建设领域。

近些年我们看到的问题还是政府的乱作为造成的，不是开发商的血液有问题，是政府这只手有问题，闲不住的手，总要调控。问题出在从2011年开始的调控，调控力度太大了，就是限制。现在一个人全身不调，一线不调，三四线也不调，如果看到这个问题，克强总理刚上任不久用这句话调侃，说政府看不见的手变成了闲不住的手，呼吁要断臂、流血，已经在做了，但后果不是一天造成的。

房地产有地域性特点，如果没有地域性特点，没有不可移动性，早可以像远大空调一样运到全国卖了。还有投资长期性、实质性和滞后性，房屋从投入到产出，建房周期18个月，再加上土地规划、设计、环境又得18个月，加起来3年，能提前一年预售还有2年时间，产出有一个周期。但市场一旦回暖，市场回来得比产出快，就出现了一线城市问题。

三四线既然库存大了，我还要限制你产出，有人说这样对了。错了，随着三四线市场回暖，特别是一旦农民工成为新市民，又来了一批需求刚性，那样很快又会出现一线的房价保障向三四线扩展。

我认为要尊重规律，张晓梅讲得好，就是“黄金十年”，下一个可能还是“黄金十年”。原来的“黄金十年”是指城市人饥渴性的需求来买房，现在说城市人不买房了，你看一线城市主要是城市人，不是农民。别忘了三四线正在允许农民，允许渴望进城的农民买房成为新市民，过去不允许。

一旦他们要进城又是需求刚性，所以我认为未来的发展，或者叫又一次的“黄金十年”，一定要白就是“白金十年”，如果这样要解决问题，政府做政府的事，不要多管市场的事，把由市场管的还给社会。

为什么一线城市要出现限购性措施？现在不采取措施也没办法，这是临时性的。我原来在2011年、2012年把限购比为吸毒，打麻药，打上瘾变成了吸毒，对毒品有依赖，不仅麻醉市场，还麻醉生产者。但戒毒行不行？要慢慢减量。未来不适当的调控要退出，解铃仍须系铃人。

主持人（秦朔）：我只有一点担心，如果再来“黄金十年”不知道房价到哪了，白色害怕。

保育钧：张跃讲得很技术，但把我和孟总的意思歪曲了，我们不是反对政府调控，是反对政府不科学的调控，之所以存在这样的问题，根本原则是权力配置资源带来的一系列问题。政府要卖地，所以政府是第一推动力，这不冤枉政府，每次调控的次数是很少的，鼓励的次数是很多的。

还有一个问题，调控过程当中是一刀切的，中国千差万别，市场主体多样化，一个文件管全国，这种思维方式到现在还如此，这个方式不改变，以后还要吃大亏，不是在房地产吃大亏，在其他地方也要吃大亏。社会主义市场经济是多元化的，什么都一个文件管，这是不行的。政府按经济规律办事，现在有进步了，一城一策，北上深有政策。

另政府用主观愿望代替客观规律是不行的，发改委讲鼓励人们到三四线城市去，这是一厢情愿的事情，做不到的，因为配置资源权力都在北京，当然要跑到北京去了，机会最多的地方是深圳，大家都跑到深圳去了。让三四线城市创造机会。政府的主观愿望好，但是违背客观规律的，再加上形而上学，引导舆论骂房地产开发商，也不对。房地产商对中国的贡献非常大，1978年中国城镇化是17.8%，现在是56.1%，贡献很大却成为了罪人。

陈志武：有了保会长这么高的能量，让我一下子很难赶上那个标准了。我首先想针对刚才贾院长说的房地产税的话题我补充一下，其他方面都非常支持，他刚才提到的问题让我想起来几年以前在另外一些场合有些稍微不太一样的意见，因为房地产税的确在其他的国家普遍都有，但是我们千万要谨慎。

因为房地产税，任何税作为一个短期的房地产调控的工具，这是错配的。因为你今天想要把房价压下来，明天可能又想把房价涨上去，但房地产税最基本的制度安排是不能够因为短期的需要去做的。

更何况刚才保会长给我送过来一个文章，是第一财经的，17年全国卖地超27万亿元，收入去向鲜有公开。也就是说过去卖地的钱怎么花的都不知道，现在又要帮助各级政府推出一个新的税种，来征收房产税，我一直说政府征收税的钱怎么花都没有交代，征收任何多余的一块钱都是不应该的。我们必须要记住这个基本的原则，在这个时候不管房价涨到哪里，我不支持在没有说清楚，没有透明度的财政安排之下，我不会支持税种的推出。

刚才保会长和孟总都说到了一个问题，政府尤其是地方政府是房地产价格往上涨最大的利益相关者，他比别人更着急，这里有一个根本问题。按照逻辑链条去讲，我们总是把政府推动增长看成政府作为好或不好的一个指标，我们都支持政府为了加快增长要保增长可以做一些事。这样一来就像刚才会上说到的，要经济增长，房地产就是很重要的支柱。

因为你即使不直接看到房地产市场对经济增长带来的直接贡献，如果你相信地方政府做很多铁公基，基础设施的投资等方方面面的开支，那才是对经济最大的贡献，那又碰到一个问题，地方政府的钱从哪里来？土地收益是政府做方方面面投资和其他开支非常重要的来源。这样带来第三个问题，地方政府真的想看到房地产价格往下跌吗？

没有，银行也不希望看到，因为那样银行也会面对很多呆坏帐上升的挑战。按照链条追下去，有些房地产开发商也要被指责，不像保会长所说的那样，所有房地产开发商都是对社会做贡献的，很多跟政府官员搅合在一起，大家都知道我说的是什么意思，我不会说所有房地产开发商都应该双手赞成和支持的，那是另外一个话题。

说到底我们以往觉得土地价格、房产价格最希望政府要调控，总是把房价往上推的是房地产开发商，这是错怪了，地方政府最希望看到房价总是往上涨。以前很多人说政府要调控房价了，总把行为理解为政府不希望房价涨太多，要把房价压下去，让更多老百姓买得起房子。你放心，不需要担心，因为地方政府比你太着急。每次房价有下跌苗头的时候，地方政府和其他人都给相关的部门、领导施加压力，做很多游说工作。

孟晓苏：志武所说的地方政府的财政大量来自土地，这是对的，是这样的情况，27万亿用在哪儿了？我们原来做过统计。

保育钧：1999年到2015年，中国卖地总收入是272900亿，年均1.6万亿。

孟晓苏：大约三分之一用于直接成本，一部分返还农民，一部分是开发成本。另外三分之二拿去干别的，干城市建设，城市建设主要来源于这个。从这个意义上说，志武说得对，现在土地收益有一种自发的推动地方政府愿意卖高价，而我们又没有别的方式从现有的房产里征税费，只能把城市建设费用一次性摊到新卖的土地上，从而摊到新买房的人。

买一套房背着拆迁户、道路、医院等多东西。目前我们的制度设计就是这么不合理，从这个意义上说我认为应该引起国外规范推进的物业税、房产税，中国的房产税不是调节税，不是调控的手段，而是财产税。有财产就要征税，征税要按照家庭困难退税。退税是对中低收入者和一套房的补偿，当然房子多了就不能退了。从这个意义上志武的观点、贾康的观点看起来不同，实际上结论可以回到同一个结论上。

贾康：接着孟总所说的，我觉得孟总所说的比重是比较早的数据，这几年我们专门抠过，城镇化不断扩大建成区的过程中征地拆迁补偿是讨价还价机制，越抬越高。这几年土地批租收入全国算总帐，征地拆迁补偿，跟着的七通一平，再加上政策规定必须提取的10%的保障房基金，还有一段时间提过水利建设基地，合在一起拿到75%。换句话说充其量四分之一是活钱。

开始的时候活钱比重高一些，现在活钱的比重越来越低。另外土地批租收入的实际形成是极度不平衡，全国高的高到一年4万亿以上，70%发生在沿海中心城区，不光是沿海，是沿海地区中心城市。中部算总账充其量是20%，西部10%，大量的地方政府想卖地也卖不出什么价来，当然这不是我们讨论的主题了。

志武教授前面的观点，我自己的回应，把不动产税制度看成长期制度框架，走向现代国家必须要建立现代财政制度，必须有现代特征的直接税，不可回避的必须建立房地产保有环节的房产税，这是制度机制。志武教授说短期有压力就要提高税，把它短期税，这正好相反。

现在政府缺少一种追求长远战略的定例，没有压力的时候不提这个问题，一次、一次错失短期的机会，合在一起就是中长期的矛盾累积、隐患叠加。中国如果总结这方面的经验，应该引导理性的讨论，大家一起走向共和，一定要找到最大公约数，通过立法阳光化的程序，把制度建立起来以后。具体怎么执行要有弹性。

土地批租收入过去透明度不高，现在明确说纳入专项基金预算。税不用说，一项要纳入预算程序的阳光化程度最高，以后全口径预算统统达到一个水平的阳光化。如果中国以后能够建立房地产税的观察，这是民主税。

为什么？千家万户跟这个税有关，倒逼政府必须听取民意，税怎么想、怎么考虑，通过立法过程和全社会交代到位，一旦在那个开征了，钱怎么来要交代得清清楚楚，让当地社区、辖区民众心里有数，要减少大家这方面的不满，有什么质疑都要做出回应。

钱怎么用？必须交代得清清楚楚，倒逼着我们的民众参加民主化、法制化的过程。每年地方政府靠这个税作为支柱财源过日子，我那时候在美国做访问学者知道，高的达到70%，低的不会低到40%以下，必须公布给自己辖区的居民，说清楚税率倒算账，其他收入来源一一摆清，今年这个地方要干的事情有多少缺口，倒算财产税的合适税率，当然也有区间控制。

这样确定以后通过民主程序、阳光程序，最后在当地的市政厅，类似于议会的机构确认，照此执行。交税以后管理当局给每个纳税的家庭发送客客气气的信，感谢你为当地贡献多少收入，你的贡献有多少用于年度教育，多少用于街道建设，多少用于绿化等等一清二楚，从这个角度理解恰恰符合志武教授所说的阳光化需求。这一点我赞同孟总的说法，我们俩是不是殊途同归了？

陈志武：时间快到了，我们论坛越来越有意思了。在目前的状态之下我们必须提出一些问题，这些税钱到底怎么花？我很快强调一下，中国有这么多国有企业、国有资产，国有企业的初衷让我们不需要交税，政府也可以提供公共产品、提供服务。但你不能说拥有那么多国有资产，又征收没有国有资产国家的税率，达到那样的高度。

最后，对于孟总讲的是财产就要征税，这个话不能赞成。为什么是财产就要征税？平时讲到的私有财产不可以侵犯是什么意思？不能说你喜欢我手中的财产就可以随时拿走，征税是合法的民意之下把属于私人的东西以合法的名义拿过去，拿过去可以，必须给我一个交代，如果没有给我一个交代，合法性就是有问题的。

主持人（秦朔）：时间关系我们没有办法的，再给外国友人提一个问题，您认为房地产信托投资基金会发挥什么作用？

我听到两点，中国的经历在美国也有，房地产信托基金达到了2万亿，在80年代、90年代的时候从商业层面，在商业方面的房产增加很多，现在是自住房产的增加。房地产的危机是来自于很多杠杆，包括来自于房地产泡沫，包括在很多错误的地方建了太多房子，速度太快。80、90年代的时候我们看到了信托基金在美国建立起来了，主要是为了去房地产市场的杠杆，使房地产当中的杠杆更少、负债比例更高。

我们手下管理的资金达到了2万亿，现在已经有37个机构在我们的网络之下，75%上市的房地产市场都是属于我们的信托基金的。 学习美国的经验，中国市场应该需要去杠杆，在房市方面上一次危机见了太多的房子、负债太重，政府干预了房市。并不像今天我听到的一些观点，政府在帮助促进一些需求。我觉得在美国过去两次经济衰退当中的经验都可以被中国所借鉴。

主持人（秦朔）：Steven提出很好的建议，在不该建房子的地方建那么多房子，一定会有危机，因为美国一直危机的根源都是供过于求。 不好意思，我今天作为主持人没有控制好时间，让大家没有提问的机会，大家有什么问题场下走到外面再提问，下一场马上要开始，真的很抱歉，谢谢大家。