“首付贷”变体 监管难“一刀切”

（原标题：“首付贷”变体 监管难“一刀切”）

自“链家风波”而起的“首付贷”论战终于得到了监管层的明确信号。央行将与相关部门一起，对房地产中介机构、房地产开发企业以及他们与P2P平台合作开展的金融业务开始进行清理和整顿。

另有消息人士告诉《中国经营报》记者，住建部和各地金融办正在对首付贷进行排查，具体措施及整改结论，预计本月底下月初会有结果。

业内人士指出：“首付贷”产品是否采取“一刀切”管理仍不明朗，要看此轮摸查结果，估计会区别对待。而“首付贷”产品下架后，操作由明转暗，借由其他“变体”形式贷款的隐忧也值得监管层高度关注。

产品下架

3月12日，在全国人大四次会议新闻中心记者会上，央行副行长兼国家外汇管理局局长潘功胜对“首付贷”作出明确表态：打击为客户提供“首付贷”融资、加大购房杠杆、变相突破住房信贷政策的行为。

政策“棒喝”之下，“首付贷”遭遇急刹车，大批平台下架相关产品，意欲在监管措施明确前低调自保。

在记者会结束当天，搜狐旗下搜房贷发布公告：停止接受“首付贷”借款申请产品。包括链家、我爱我家等房产中介机构以及搜房网房天下理财等理财平台已经更早下架了“首付贷”相关产品。

据盈灿咨询3月10日~14日对20家以“首付贷”为主要业务的网贷平台调查统计，包括财佰通、合伙人、达人贷、大数云融、世联集金、搜易贷、房天下天下贷等17家平台已经停止首付贷业务。有1家平台仍在发首付贷相关标（生活贷），2家借款端仍然有相关业务展示（汇理财、合花易贷）。

记者3月15日登录生活贷网站页面发现，其投资列表里包括7项名为“房生活首付贷”的投资产品，单笔从5万到20万元不等，均用于购买惠州大亚湾紫辰名苑的首付。其中6项已经还款完毕或在还款中，1项仍在投标中。对于记者询问是否了解“首付贷”已被叫停，生活贷方面表示，目前没有正式文件要求（产品）下架，即使下架也不影响目前正在还款或投标的项目。

在汇理财平台上，记者发现其首付贷性质理财产品——“建房宝”中大朗天汇碧桂园项目3月15日仍在还款，但已经没有新的首付贷标的。对此，该平台表示：从3月8日起，已正式停止首付贷居间服务，不再做增量，并逐步解决存量部分，一步步退出。对于公司网站上的相关展示，汇理财称，已经做完第一批清理，正在做进一步深度清理工作。

界定模糊

目前市场上“首付贷”的资金主要来自地产商、地产中介、小贷公司和P2P平台。与美国成熟市场房屋中介、房屋交割和房屋金融三者独立运作不同，中国市场在该领域的发展还并不规范。中咨律师事务所律师贾瑞果告诉记者，资质问题应该是此轮摸底排查的首要问题。企业从事相关业务金融业务，不论放贷还是中介垫资，都需要取得相应资质或者进行备案，否则就会涉嫌“非法集资”。

此外，业内对于首付贷的界定也是多种多样，对于首付贷产品的业务内容界定、平台属性仍存在边界不清。在业内人士看来，目前首付贷如何定义，到底何种“首付贷”涉及违规也有待监管层厘清边界。

记者在平安好房的官方网站上看到，其涉及首付贷款的产品“好房贷”仍在正常申请中。该公司公关负责人向记者表示：好房贷产品不仅仅只针对首付贷款用户，因此不是完全的首付贷产品。“目前并未接到有关部门对首付贷产品的整改要求。”

如果说P2P平台上的首付贷产品较为容易追踪，房产公司提供的相关首付业务则更为隐蔽。在一些业内人士看来，目前市场上首付贷提供者主要有各种金融机构和房地产相关企业，其中房产企业提供的产品由于与楼盘销售捆绑，很难被监管到，而且量显然更大。

记者拿到的一份国信证券于3月10日对广州和中山楼市的调研报告也一定程度上佐证了这一看法。该报告指出：在对广州调研的六个项目中，类似首付贷的产品在其中两个楼盘有所应用。例如2015年12月首期开盘的公寓项目恒大珺睿开盘均价6万元。目前首付五成，其中四成可向恒大无息贷款，三年付清，算上首付贷可达到10倍杠杆。而另一个住宅项目富力万科云启通过首付贷款也可实现6.6倍杠杆。

“变体”隐忧

一位业内人士表示，下架的平台多为暂停观望，力求自保。然而，对于一些包裹在不同名目之中，用于首付的借贷产品，想要发现和识别存在一定困难，不排除一些平台仍在暗箱操作的可能性。

盈灿咨询此前提供给媒体的数据也显示：目前P2P平台的其他房贷产品，如按揭贷、赎楼贷等数据并没有明显下降。

资深互联网金融观察人江瀚指出，首付贷虽然已经下架，但是该类产品存在多年，仍可能以其他方式出现，类似新房消费贷款等变种产品并不能追踪资金流向，仍有极大可能流向楼市。

在世联行的官网上，记者发现其核心产品之一新房置业贷描述为为客户在购房过程中快速补充家庭现金流短缺。这一产品一般可贷50万元以内，最高可贷150万元，期限在3~36个月，适用于世联行新楼购买者。

记者致电世联行客服，询问如果首付贷款不够，是否可以提供贷款？该客服表示，新房置业贷不是首付贷。而“对于借款用途如果用于首付购房该如何处理”？对方客服表示，“我们对借款的流向不会追踪。”

东方证券地产首席分析师竺劲在接受记者采访时表示，市场上与购房置业相关的新房消费贷、装修贷都无法排除借款资金被用来购房，这也意味着，从监管层面很难进行“一刀切”管控，更需要借助银行进行最终把关。“例如，通过征信渠道对购房者资格进行审核，拉长审核期限，排查银行流水异动、设置‘白名单’等方式控制。”

上海新金融研究院院长助理郭峰也建议，应该从商业银行入手，防范首付贷带来的高杠杆风险。

“央行、银监会可以要求商业银行加强放贷贷款资质审核，将首付款来源作为贷款发放的一项条件。甚至可以窗口指导，要求首付款不是自有资金的，一律不得发放房贷，更符合依法监管的逻辑。”