陈云峰：房地产去库存吹响房地产市场化号角

（原标题：陈云峰：房地产去库存吹响房地产市场化号角）

网易财经11月21日讯 中央经济工作会议于12月18日至21日在北京举行。中央经济工作会议公告称，明年经济社会发展的一个重要任务是房地产去库存。其中提到要加快农民工市民化去库存，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户。要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者。要鼓励房地产开发企业适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。要取消过时的限制性措施。

对于加快农民工市民化去库存，中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰认为，这一政策更适合三四线城市，因为现在三四线城市的房地产库存居高不下，一线城市仍然面临供不应求的局面。农民工已经从纯粹的农民变身为产业工人，有较为稳定的收入，如果能对孩子上学等问题加以妥善的解决，并让农民工的工作能够稳定下来，将农民工留在县城、地级市等也不是不可能的事情。农民工显然不适合去消化一二线城市的库存。在北京月入一万的人都不敢贸然买房，更何况收入并不高的农民工呢？

前段时间，加快农民工市民化库存的新闻就备受热议，很多媒体追问农民工贷款能否顺利、还款能力如何保障、积蓄都拿去之后农民工如何养老？对于这些问题，陈远峰认为，国家在提出这一政策之后并未出台相关的信贷政策，例如，在美国，产业工人可以以5%左右的利率贷款买房，在县城有些房子两三千就能买到，如果付5%~10%的首付，按揭利率也适当下调的话，或许能吸引农民工进城买房。

公告还称，要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。对于这一做法，陈云峰分析认为，这里的机构投资者不可理解为炒房团，因为炒房团是低价买高价卖，是在房屋买卖基础之上盈利的。这里的机构投资者可能会是一些公司，将房屋买下来往外出租，要知道我国现在的房地产市场整体上供大于求，发展住房租赁市场意在去库存，只要不达到供需平衡的那个点，房价是不会涨起来的。政府可能会相应放开第二套、第三套房的贷款利率，而且还要降低房地产的契税。

房地产去库存还要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。要取消过时的限制性措施。

在陈云峰看来，鼓励房地产适当降低商品住房价格只能是一种号召，并不具有强制力。对于取消过时的限制性措施应该包括两个层次：一是放开北上广深及三亚等城市的限购；二是对二套房、三套房的限制也要取消。对于很多人认为限购放开之后房价会上涨，陈云峰分析到，要相信市场的力量，现在北京过度的拥堵与过多地限制购房还是有关系的。以2015年为例，国家限制有钱人买房，结果他们扎堆到国外去买房，这有什么用呢。业界有共识，限购不如不限。总的来说，中央经济工作会议上去库存的政策实际上吹响了房地产市场化的号角，这也需要政府在金融和信贷等领域调整相关政策。（网易财经 张梅）