任志强：GDP下降因房地产投资下降

（中国房地产业协会副会长任志强）

网易财经12月14日讯 2016年网易经济学家年会今日在北京举行，论坛主题为“大国图新 重启增长”，经济界精英齐聚一堂，共同探讨中国经济改革，网易财经全程直播。

在“房地产新未来”论坛上，中国房地产业协会副会长任志强表示，GDP下降是因为房地产投资下降。房地产投资的下降会带动其它的一些指标下降，比如说房地产上游的钢铁、玻璃、水泥工业等端的。房地产投资下降可能还会涉及到房地产下游的家具、建材、家装、彩电业等等。所以，李克强总理说希望“去库存”，其中一个就是要把家电业振兴了，因为没房子没地儿搁，所以还是让大家有房子，才能把电视、冰箱都搁到房子里去。

以下为论坛实录：

任志强：大家都说经济下滑了，主要是因为房地产，说说房地产的相关性，宏观经济到去年为止都是一路下滑的，这拐点拐在哪儿？拐在房地产上，到今年还在滑，继续向下滑，你们老骂房地产，骂房地产商，说房地产投资怎么不好不好，不好的结果是什么呢？明年固定资产投资急剧下降，所以我们到了11月份也就剩10.2了。

从历史上来看降到10.2是一个很低的水平，其中一个很重要的是民间固定资产投资迅速下降，我们的投资大概分三大项为主，当然还有其它的部分，一个是固定资产投资里的制造业，制造业大概要占35%左右，房地产过去占25%左右，这两项占到60，加上零七八碎的占到66%，基础设施大概占百分之三十几，现在这三条线可以看出来基础设施的蓝线还处于比较高的增长，大概17%、18%，但这条绿线是房地产，已经变成了连续三个月的负增长，制造业也是持续的下降过程。

为什么我们前面看到GDP下降，就是因为房地产投资下降，所以GDP就下降了，道理很简单。房地产投资下降的同时还带着一些其它的下降，比如说钢铁工业、玻璃、水泥，这是前端的，后端可能还涉及到家具、建材、家装、彩电业等等，所以李克强总理说希望“去库存”，其中一个就是要把家电业振兴了，因为没房子没地儿搁，所以还是让大家有房子，才能把电视、冰箱都搁到房子里去。

从这三项里可以明显看到，当民间投资下降的时候主要是因为这两项，一个是房地产，一个是制造业。大家说房地产里有好多国企，国企实际上在房地产投资里只占12%，看着好象是很大的企业，但企业在总量里占的比例不大，所以90%多是民间投资，当民间投资急剧下降的时候，房地产投资就一个劲儿地往下掉，名以上保持了1%点几的正增长，但实际上房地产已经连续三个月持续负增长了。

从历史上看，凡是当房地产投资高于固定资产投资比例的时候，这条绿线在上面的时候，一般都是经济上行的区间，或者说经济增长比较快的时候，只要房地产投资往下一掉，我们的宏观经济，或者说GDP就开始往下掉，而且越掉越凶，下降幅度相当一部分是因为房地产，今年我们说维持了7%，大家都不太信，因为从实体经济的角度看，货运量、工运量、发电量等所有都是下降，而且是负的，工业增加值也是负的，怎么说今年还增长呢？金融业上升了，因为股票市场好，股票市场翻一倍，从2000点翻到3000多点，增加值就增加一大堆，但它能不能持续和如何保证持续增长是个问题。

到11月份我们名义累计的增速还剩1.3，但当月已经变成负的了，连续三个月负增长是一个无法扭转的情况，4月份还是负的，至少我们从目前可以看到，没有任何东西可以说明我们的投资能够回去，不能回去的原因也有好几个，其中一个重要的原因是土地和新开工两个持续负增长，土地我们已经连续多个月负增长30%多，虽然上个月因为一线城市的土地增加，回来了零点几，但还是负百分之三十几，这个局势没有改变，如果我们往前看的话就会发现，在连续两年或三年的低增长之后，2013年曾经有一个上升，但2013年年初的这项政策，国几条又开始持续下降，下降严重到了现在已经连续数月负百分之三十几的土地增长。同时没有土地就减少新开工，所以我们新开工也维持了百分之十几的负增长。

总的增长量现在按10月份统计局公布，总量也开始变成负增长，过去是当年负，但累计起来还是正，现在是当年和累计都是负，我们的施工总量开始不断减少，这个减少趋势至少在短期之内，如果政策不变化，短期之内看不到持续的可能性，原来我们年中还比较乐观，因为出台了去年的930和今年的330政策，原来以为到年底能保证5%左右的正呢，但实际情况不是这样，大量库存积压导致我们现在看到的到前年可能变成0，明年上半年可能还是持续的负增长，负增长周期可能要到我们的库存消化得差不多，把大量现金收回来以后才可能转到比较高的正增长增速。

销售情况有所好转，至少到11月为止，11月到当月是持续增长的，一个增长7%的销售额，一个增长2%的销售面积，销售面积增长7.4%是什么概念呢？去年和前年相比，2013年是历史上最高峰，2014年比2013年下降了六点几，差了将近一个亿，九千多万平方米，今年如果增长7.2的话，按照7.2的增长率计算，全年销售是历史上中国销售最高峰，大概要超过13亿多，13.1亿到13.2亿的样，如果12月份再高一点增长，比如说11月份环比增长0.2，下个月再增长，有可能接近13.5亿到14亿平方米，这在中国来说是历史最高峰，但今年销售最高峰和2013年销售最高峰有一个最大的差别，2013年我们销售最高峰价格在上涨，销售也在上涨，利率还是上涨，三个上涨，也就是说大量购买是在利率上涨的情况下维持了价格上涨，但今年不是，今年是我们的利率大幅度下降而连下了将近五个台阶，利率100万贷款大概要差20多万，所以房价没有降但利率下降让消费者的可支付能力大大提高，实际支付成本降低了，相当一部分城市，除了十几个价格上涨的城市以外，大部分城市是价格平或略有下降，因此在这样的基础上，价格因素和利率因素导致了我们的销售是上升的。

比较严重的问题是我们的待售面积，2008年实际上没有大量的库存，或者说2008年是极少量的库存，市场可不可以没有库存？通常一个城市要维持6到8个月的销售量是合理的库存，我想买东边的房子，东边有房子，想买西边的房子，西边也有房子，这叫合理库存，如果一个城市只有很少的三到四个月的预售量，你想买东边的没有，只有西边有房子，那时候城市里就会形成恐慌，没有周转，所以大家就会疯抢。因此我们在2008年时大概一个多亿的库存，于是2009年时投资可以迅速上升，价格也可以迅速上升。今年我们看销售上升了价格为什么没有上升？因为我们看到这张图上不断出现大量库存。

另外一个需要解释的，库存是在什么情况下增加的？都是在国几条限制投资投机加税的情况下增加的，只要国家出现了一个让大家离婚的政策，那库存就上升的，我们持续最后的上升，2014年以后再上升，是因为2013年出台的政策，第一套房子，第二套房子有差别的利率和差别的首付，然后还告诉你限购政策和第三套房子不准买，当这些恶劣政策出台时，我们的库存就更加上升，持续上升，这和前面的什么相关呢？库存上升，自然投资就会下降，投资下降自然我们的GDP就会下降，所以中国宏观经济里相当一部分是因为我们的房地产造成了一个结果。

我们可以看看从2009年持续的过程，从销售额来说是一个有升有降的过程，2010年最高，增长了19%，然后13、9，因为前两年有一些消化，2013年回到了高峰期，随后2014年就开始变成负的0.6，所以今年7.2能弥补2014年的损失，但7.2也是较低的水平。再看投资从0.33、0.18、0.28、0.16、0.0，今年就可能变成0，从10%降到0，是一个高速下降的过程，这个下降过程和GDP前面看到的第一张图一样，在持续投资下降的过程中自然造成了我们这个也下降，回顾一下我们的经济，从1995年到2012年GDP增长8.6倍，工资总额增长8.8倍，稍微比GDP多一点点，后面几个数字，税收增加16.7倍，税收疯狂增长，超过GDP差不多将近一倍，政府收入增长18.8倍，更高增长，社保缴纳增长28.7倍，我们再看土地增长，64倍！可见在过去10年的过程中我们可以看到里面影响最大的因素，导致我们税收增长和政府收入增长重要的原因是土地，

再看平均因素，为什么房地产和宏观经济密切相关，房地产下来它就下来，2004年增长17%，这时是我们进行房地产市场改革的过程，2008年有了一个“取消福利分房”，到2005年的18点，就是房地产增长的初步期，2006到2010年，调控最多、增长速度最快，21%的税收，到2011年以后开始进行调控，下降到了13%，今年预计不到5%，房地产受到重大损失的时候它就哗啦哗啦往下掉。