方兴地产欲加快周转速度 首次配股集资

资本市场暖风劲吹，继华润置地之后，又一支国企红筹股尝试在香港配股集资。6月9日，方兴地产（00817）宣布，拟以每股股份2.73港元的价格向新华人寿、新加坡主权基金GIC、私募基金华平投资以及新鸿基地产前主席郭炳湘控制的Dynasty Hill配售16亿新股，配售所得净额约为43.5亿港元。

这是具有国资背景的方兴地产近六年以来在资本市场的首次配股动作。对于不差钱的方兴而言，此次配股的主要目的显然并不为融资。截至2014年底，方兴地产的负债率只有56%，持有现金处于高位，一年内到期的债务只有40.73亿元，并没有迫切的融资需求。

“主要是引入战略投资者，因此称之为定向增发可能更合适。”方兴地产相关负责人在接受记者采访时表示，引入投资者将使得公司股东结构更加市场化，有助于资本结构和债务空间的调整。

引入战投

根据方兴地产公告，本次配股由大摩、建银国际及汇丰为主要配售代理人，配售的16亿股份占方兴地产已发行股本约17.64%，占扩大后发行股本的14.99%。2.73港元的配售价格，相对于停牌前的发行价折让约9.9%。除去相关应付费用，方兴此次配股集资的所得净额约43.5亿港元，该笔资金将用作其一般营运资金及将确定之潜在投资项目和融资未偿还债务。

“这次配股并不是单纯的股本融资，而是引入战略投资者的过程，包括郭炳湘的入股都是早有商谈的，参与这次配股的投资者实力雄厚，相信会为方兴地产带来资金、项目乃至商务层面的支持。”在宣布这次配股计划后，方兴地产主席何操表示，引入投资者是方兴地产配合国企改革引入投资者的策略性步骤，有利于提高方兴的企业管治能力。

如果配股最终完成，新华人寿将持有方兴地产9.5%的股份，成为后者第二大股东，GIC持股增至6.54%；华平基金持股增至2.63%；而郭炳湘则持股0.7%。

在方兴管理层看来，集资并非这次配股的主要目的，因为公司当前并没有迫切的融资需求。截至2014年底，方兴地产持有现金还处于高位，负债率只有56%，远低于行业平均水平。在327亿元的净负债组合中，境内贷款和海外贷款比例为45：55，其中境内贷款平均利率6.3%，海外贷款平均利率4.6%，平均融资成本只有5.4%，一年内需要偿还的债务只有40.73亿元，负债组合并未有风险。

“之所以现在选择配股，一方面是境外资本市场比较活跃，另一方面公司的股价也恢复到了一个较合理的水平，在这样的市场窗口期引入合适的战略投资者我们认为时机是合适的。”方兴地产相关负责人士对本报记者表示。

鉴于过去两年来险资频频入股地产企业，此番方兴与新华保险的合作也被资本市场认为是方兴看好保险业在产业地产、渠道资源共享和投融资等方面的优势。新华保险的入股能帮助方兴实现战略互补、扩大市场份额，为其带来更大的融资灵活性。

而此次入股方兴的另外两家投资者，新加坡政府投资公司(GIC)和美国华平投资均是资本市场上的大佬级机构。GIC不仅是新加坡政府投资基金、也是新加坡最大的国际投资机构，目前管理的资产超过千亿美元。而美国华平投资在美国也是与黑石、KKR比肩的世界级私募机构，两家投资基金在全球资本市场都有着风向标级的影响力。

对于这次配股，资本市场反应相对平淡，6月10日复牌的方兴地产股价只略升了2.3%，成交2550万元。“新的策略性股东或将为方兴地产的公司营运带来协同效应，方兴可寻求GIC及新华保险进行项目融资，相信新华保险及方兴之间也有更多的合作空间探讨。”在最新的跟踪研究报告中，瑞士信贷认为，虽然与投资方的协同效应需要一段时间才能反映，但随着此次配股的完成，获得了新入资金的方兴可能会更加活跃于增加土地储备。

战投或刺激快周转

过去两年时间里，方兴地产一直是一二线城市土地市场最为活跃的房企。仅2014年，方兴地产就有70%的开发项目在北上广、南京、重庆等一二线城市获得，截至2015年2月，其土地储备已经超过3000万平方米。

集中于一二线核心城市的布局战略大幅度降低了方兴的运营风险，也为其盈利能力提供了最好的保障。2014年，不仅是资产负债表，在营业收入、毛利、股东应占利润等多项关键指标上，方兴地产的表现都堪称优秀，甚至位居行业前列。当年内方兴地产旗下三大业务板块：物业开发、物业租赁及酒店经营都取得了不俗的业绩，收入分别按年上升51%、12%和3%。其中，住宅销售突飞猛进，同比上升126%。尤其是盈利能力方面，方兴地产甚至超越了中海地产，毛利率高达39%，超中海地产近7个百分点，被认为是当年地产行业“最会赚钱的企业”。

然而，这种优势并非是可持续的。“公司近年来持续在一线城市增加价格不菲的土储，我们认为公司在利润率、资产周转速度和中期销售前景方面都存在潜在风险。”长期跟踪研究方兴地产的中金公司分析师张宇认为，随着高利润率楼盘对方兴房地产销售业务毛利率的影响下滑以及方兴地产在土地一级开发领域进展不及预期，方兴未来几年的资产周转速度或将偏慢。

在张宇看来，去年业绩报表的亮丽掩盖了方兴的风险：“过去几年方兴地产毛利率超过40%，高于行业平均水平，主要是得益于几个楼盘利润率处于非常高的水平。但是，随着公司规模持续扩张，整体来看高利润率楼盘对公司房地产销售业务毛利率影响将有所下滑。2014年房地产销售业务毛利率为34%，同比下降11个百分点，剔除上海、青岛和北京后毛利率估计只有29%。”

但作为行业共性问题，毛利率下滑显然不会是方兴首要面临的风险，其更需要注意的是土地一级开发带来的资产周转速度放缓。作为方兴地产旗下的主营业务之一，土地一级开发一直是其主要的销售来源，但报表数据显示，2014年方兴来自于一级开发的收入在大幅度下滑，当年其面向第三方的土地销售额只有13亿元，远远低于2013年的53亿元。

“最主要的挑战是方兴2013年涉足的长沙梅溪湖二期开发项目，到目前为止方兴已经投入约30亿元，但项目销售直到2016年才开始。考虑到长沙土地市场低迷，我们认为公司消化这一大体量项目所需的时间会超出预期。”张宇表示。

对此，方兴地产方面显然也已有所意识。“这类项目的资金周转速度肯定比不上纯住宅项目，因为需要整合很多资源，能否成功有一定的不确定性，但方兴地产的优势就是融资成本较低，我们能沉得住气，能算大账。”方兴地产相关负责人士认为。

为了加快周转，方兴地产2015年采取了加快去化的总体策略。“去库存，快回款，往前赶”成为方兴地产今年的主要关键词。根据方兴公布的五年销售目标计划，到2019年，方兴的合约销售额要达到800亿元，而2014年方兴的销售规模才刚刚突破200亿元，新的战略投资者的进入或将刺激方兴加快周转速度，帮助其完成宏伟的销售目标。