温州炒房团重出江湖 伺机抄底北京楼市

近期受一系列利好政策的影响，北京楼市已显现了明显的回暖态势，多个项目出现“日光”，位于六环的楼盘价格也一度突破8万。

成交火热的背后却是新房供应量日渐萎缩的现实。今年前5个月，商品房供应仅为20238套，不足去年的一半，创下了近十年供应量的新低。而在传统楼市旺季6月份，北京楼市预计只有20个项目入市，这一数量将创6月历史开盘量的新低。

业内人士在接受《中国经营报》记者采访时表示，在北京土地资源日益稀缺的情况下，北京住宅市场供不应求的矛盾正在加剧，商品房入市量不足，供需失衡，房价还将上涨。

在这种势头下，温州炒房团重出江湖，有的温州炒房者甚至1人抢下8套学区房。

有专家提醒北京购房者，抄底时期已至。

量价齐升背后：供应萎缩

北京楼市回暖的态势越来越明显。

上海易居房地产研究院监测数据显示，北京今年5月份前25天的市场成交量为663837平方米，去年同期为468562，同比上涨达42%。

楼市回暖不仅体现在总体的成交数据方面，还体现在热销的项目上。日前，北京多个楼盘出现了“日光”，如泰禾拾景园、旭辉御锦以及合生悦上城3个开盘项目。

而价格的上涨从“六环破8万”可见一斑。虽然是个别项目，但六环的“万元”项目已不在少数，如紫贵御园、海航国兴城，价格在1万~1.3万元/平方米。中海金石公馆、首开国风美唐等单价则均在3万元/平方米以上。

随着北京土地供应的日渐减少，地价一直在攀升。4月27日，首创置业以56.4亿元摘得海淀永丰产业基地的一宗地块，由于其“面粉”贵过“面包”的价格，在业内引起了不小的轰动。地价抬升带动房价上涨，似乎是地产界的定律，周边有开发商表示“感谢首创”。在拿地半个月后，周边多个项目伺机而动，率先开始涨价或计划涨价，有的项目涨幅达3000元/平方米。

楼市量价齐升的背后却是供应量的日渐萎缩。

亚豪机构统计数据显示，今年前5个月北京市场供应商品房仅20238套，供应面积194.12万平方米，而这一数据与去年同期的48319套相比已经腰斩，更是创下了近十年内供应量的新低。亚豪机构市场总监郭毅指出，毫不夸张地说，北京住宅市场供不应求的矛盾正在加剧，今年有可能创下有史以来的供应新低。

而6月份即将新入市的项目也未见增加。亚豪机构统计数据显示，6月北京楼市预计只有20个项目入市，其中包括10个纯新盘和10个老项目后期。亚豪机构副总经理高姗表示，这是今年连续第6个月的开盘量未能超过20个，而这一数量也将创造6月历史开盘量的新低，即使是在调控风声最紧的2012年，6月也有25个项目开盘。

中原地产市场研究部的一组数据或许能解释北京商品房供应减少的原因。2013年4月到2015年4月，北京市供应住宅类用地113宗，合计建筑面积为2046万平方米。剔除配建和自住房及各类保障房因素，实际商品住宅用地最近两年仅供应了550万平方米左右。

在中原地产首席分析师张大伟看来，这些土地折算成为商品房住宅只有4.5万套左右，只够北京历史成交最差的一年消化。

据北京市国土局网站统计，截至5月26日，2015年前5个月北京仅新增土地供应26宗，这一数量也创造了自2009年以来近7年的同期新低。

“从目前北京成交的土地看，大部分土地成交价格高企，供应的住宅用地继续减少，抑制了部分供应。”张大伟分析，还有一部分在北京拥有土地的企业放缓了开发节奏，以期待未来房价的上行，很多高端住宅都将成为现房销售，客观上也减少了现阶段房源的供应量。

上海易居房地产研究院研究员严跃进认为，从北京目前新建商品住宅库存的走势看，持续攀升的态势已基本停滞，目前处于一个震荡下行的态势。而北京目前楼盘的供求关系也发生微妙变化，库存高位的格局开始转变为略有不足的风险，这会带来房价持续走高的动力。目前购房者持续观望的情绪已经淡化，二季度成交量会有一个明显的上升，个别月份的波动并不会影响季度成交量的复苏。

价格看涨 温州炒房团重出江湖

在供应萎缩的情况下，张大伟预测，前期观望的购房人群将加速入市，后市房价上行可期。

严跃进认为，房价稳中向上是铁定的事实，符合目前北京房地产市场供求关系、货币环境等情况。

据多家北京市房企营销负责人透露，“涨价”已经提上日程，但并不是对旗下北京所有项目全面提价，而是选择个别“五一”期间销售较快的项目，适当控制销售节奏，包括在减少折扣力度上做文章，或者小幅上调售价等阶段性提价试探市场的手段。

北京市住房和城乡建设委员会网显示，2015年4月15日，位于五环至六环位置的清水湾项目现房别墅产品获批，拟售价格高达81600元/平方米，成通州区住宅销售单价史上最高，而该项目此前销售的高层产品成交均价不足2.5万元/平方米。

在市场明显回暖的情况下，温州炒房团再出江湖，正在伺机抄底。此前有炒房者被曝出1人抢8套学区房。有业内人士预测，炒房团复活暗示流动性或许会流入楼市。今年3月底以来，国家、地方相关政策连续利好，温州炒房团又恢复了炒房信心。

温州炒房团以及温州炒房团带动起来的其他炒房团，曾被认为像蝗虫一样可怕，所到之处大肆收购囤积房源，推高房价。温州炒房团的兴衰也一度被视为楼市兴衰的“晴雨表”。如今，温州炒房团再次现身江湖，释放出楼市转暖的信号。

海通证券副总裁、首席经济学家李迅雷认为房价新一轮的上涨已经临近。

“目前已进入买房的窗口期。首先从政策导向来看，新政支持自住及改善型需求的态度非常明确。”北京房地产协会副会长陈志表示，新政实施以来，无论是首付还是货币政策的支持，已经让消费者购买门槛明显降低。对于开发商来说，企业的财务成本不断加大，需要适当调整价格走量保证企业业绩，房价水平短期内不会明显上涨。此外，从中国宏观经济来判断，目前房地产行业的稳定对稳定中国经济的意义不言而喻。

严跃进则告诉记者，如果从购房的最佳窗口期看，实际上是去年第四季度，目前来说仅仅是一个次佳而非最佳的窗口期。抄底的最好时机已经过去，但若从后续房价走势看，目前购房者还是应该尽早入市。虽然信贷条件宽松会降低部分成本，但或许不及后续房价上涨带来的新成本。