网易财经3月31日讯 3月30日，中国人民银行、住建部、银监会三部委联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》（下称《通知》），宣布将二套房首付比例，降至四成。同时，《通知》还规定，对于使用公积金购买首套普通自住房，最低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。
此外，30日财政部、税务总局也联合出台新政，宣布二手房满2年交易免征营业税。新政规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。新政将于3月31日起开始执行。
华泰证券对此发布研报称，房地产新政将从资产配置端和资产质量两个方面利好银行。
从资产配置端来看，目前，宏观经济增速放缓，宽松性财政货币政策预期比较强。政策支持的三农、小微等经济个体不良贷款产生比率较高。而银行不想闲置资金，债券投资收益率又比较低，那么信贷投向那个儿呢？房地产政策的放开，为银行信贷增加了一个出口。
从资产质量来看，房地产贷款在银行贷款资产中占据重要地位，其中，房地产开发贷款占比6.5%，住房按揭贷款占比19%左右。政策引导资产配置倾斜房地产，尤其是住房按揭贷款，需求改善将优化房地产开发贷款的资金链条，那么涉及房地产业的信贷资产质量预期会大幅改善。
对于银行股的投资机会，华泰证券表示，“信贷资产证券化+地方债务置换+房地产政策放开”，多项措施陆续改善市场悲观预期。标的方面选择低估值和差异化发展的标的，可以关注北京、光大和华夏，中长期看好平安和兴业。
以下为研报全文：
【华泰证券：“房产新政”联席电话会议纪要 - 银行篇】（华泰银行组罗毅、林博程、张帅帅于2015年3月31日）
结论：从资产配置端和资产质量两个方面利好银行。影响主要有两点：1、鸡肋也可以吃的有滋味了，经济增速放缓期为银行信贷配置提供标的按揭住房贷款属于收益率较低、单笔审批成本较高、期限比较长的资产业务，在经济高速发展期，会被当做鸡肋。现在来看，宏观经济增速放缓，宽松性财政货币政策预期比较强。今年的新增贷款额度大约在10.0-10.5万亿之间。政策支持的三农、小微等经济个体不良贷款产生比率较高，主要由于治理结构不合理、融资渠道匮乏等因素。银行不想闲置资金，债券投资收益率又比较低，那么信贷投向那个儿呢？房地产政策的放开，为银行信贷增加了一个出口。
2、主要影响在于对于银行资产质量。压制银行估值的主要因素在于资产质量，市场存在一些担忧情绪。其中，最主要的就是房地产、地方债务和过剩产能。①改善银行资产质量。房地产贷款在银行贷款资产中占据重要地位，其中，房地产开发贷款占比6.5%，住房按揭贷款占比19%左右。政策引导资产配置倾斜房地产，尤其是住房按揭贷款，需求改善将优化房地产开发贷款的资金链条，那么涉及房地产业的信贷资产质量预期会大幅改善。从数据印证一下，2013年商业银行住房按揭贷款不良贷款比例为0.26%，房地产开发贷款不良率为0.48%，比行业不良贷款比例分别低70BP和50BP，属于银行比较优质的贷款。
②43号文逐步落实，未来地方债务置换概率较大。按照审计署2013年中期数据，地方债务涉及银行贷款占同期贷款余额在15%左右，地方债务问题的梳理，将大幅缓解银行资产质量问题。周末楼继伟部长对地方债务问题发表观点，涉及到债务置换问题。有几点值得关注：短期来看，严守底线，防控系统性金融风险。通过债务置换、资产处置等方式偿还地方债务。静态测算，2016、2017和2018年之后分别有1.26万亿、0.85万亿和2.04万亿债务到期，万亿债务置换后未来进行债务置换概率较大。中长期看，43号文逐步落实，存量和新增债务得到规范，“中央不会为地方政府债务兜底”，打破刚性兑付，地方债务市场化定价，无风险利率走势逐渐匹配经济状况。
总结：1、近期一系列数据和政策印证了经济运行现状，未来偏宽松货币政策可以预期。2、行业规模利润增速顺周期放缓，利润增速等指标很难期待亮点，我们认为市场悲观情绪已反应在估值中，更多期待在无风险利率和风险溢价的调整。 “信贷资产证券化+地方债务置换+房地产政策放开”，多项措施陆续改善市场悲观预期。3、短期一波调整后，横向对比，银行的低估值提供安全变价和增量资金可能选择标的。标的方面选择低估值和差异化发展的标的，可以关注北京、光大和华夏，中长期看好平安和兴业。
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本文来源：网易财经
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