“中国房地产市场：软着陆与新常态”文字实录|房地产市场新常态

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03-28 20:33

主持人张力奋：大家晚上好！今天晚上我们的分论坛官方题目叫做中国房地产市场：软着陆与新常态。今天这个环节看起来人还不少，可能是大家最想谈，也最怕谈的，并且有的时候会越谈越糊涂的题目，就是中国的房地产市场，我是张力奋，英国《金融时报》的记者，今天我们有6位嘉宾，但是大家现在只看到5位，所以我想先介绍已经到的5位，再说一下为什么另外一位没到。

03-28 20:33

在我左边的是大家都非常熟悉的贾康先生，在过去十多年的时间，每年的两会，包括中国重大的财政政策，贾康先生的声音都一直非常重要。

03-28 20:35

原来他是中国财政部的财政研究所的所长，现在变成了前所长，一般变成前所长以后，讲话的资源度都会大很多，所以我希望大家能够给他提一些比较尖锐的问题。贾先生旁边的是梁锦松先生，大家都非常熟悉他了，他以前在香港，头上就有很多顶帽子，当然最重要的是在香港近年历史上最重要的时期，他担任香港的财政司，后来他有很多各种工作，现在他的职务是香港南丰集团行政总裁。香港是一个地产的天堂，看看梁先生是否今天也能跟我们分享一下他对大陆房产的观感。

03-28 20:36

下面一位是李辙先生，李辙先生以前是名军人，今天的着装也可以看出和海军有点关系。李辙先生从1994年开始做房地产，叫山水文园。他有很多故事。我今天问他有没有被人骂过，做房地产这20年，他说他这方面的精力非常有限，所以在地产商当中也是一个被别人骂得比较少的大陆的地产商。

03-28 20:38

下一位是张燕生先生，他跟贾康先生的背景有点相似，他们对中国政府房地产的政策，对一些宏观的判断，他们是有影响力的一批官员。张燕生现在是国家发改委学术委员会的秘书长。他有一个学术的背景，我相信他讲话的自由度也应该是比较大的。

03-28 20:38

最后一位是邹益民先生，目前常驻上海，是平安不动产有限公司的董事长，他的公司主要在做办公楼，在中国房地产市场当中办公楼的地位也越来越明显。

03-28 20:38

还有一位，因为房地产的讨论每年都是任志强和老潘的脱口秀，好像有点这个味道。潘石屹先生上半场有点事，我希望他下半场能够到，作为对他的惩罚，基本上就不给他安排座位了，他到了以后，就给他安排一个站的地方。

03-28 20:39

今天我们有90分钟的时间，最后我希望能够留20分钟的时间给大家提问，希望大家能够准备最尖锐的问题，因为你们有这个机会很不容易。

03-28 20:39

首先我想说一下这个题目，就是软着陆和新常态，新常态这个词我觉得很有意思。这个词也不是中国人发明的。我记得很清楚，2009年、2010年在冬季达沃斯的时候，突然之间很多国外的财长包括经济学家用了一个词new normal，这个词基本上是说事情已经不是很正常了，但是要让自己感觉好一点，就给它冠了一个新词，其实是不正常的状况。经济在持续下滑，经济增长的动力乏力，必须要靠大量的QE来刺激经济，

03-28 20:42

失业率直线上升，对新的就业工作的刺激也乏力。但是，在过去6个月当中，这个新常态在中国的政策文件中好像变成一个相对不仅仅是中性的，甚至是一个很良性的词。这是我的解读，在中国这个情景下，这个新常态变成一个新的东西了。所以，今天我们是在这样的背景下来讨论中国的房地产市场。另外，就是软着陆了。中国房地产市场如何实现软着陆？

03-28 20:43

现在大家对房产税的问题也是很关注的，包括整个中国房地产政策的思路。我想先请在座每位嘉宾说说他们对有关中国房地产市场的现状的基本判断。

03-28 20:43

我想请问一下张燕生先生，短短十年时间里面，中国的房地产价格一下子变得那么高，以至于现在很多中国老百姓都得到伦敦去买房子，伦敦房子变得相对便宜一点了。短短十年时间，中国房地产的价格怎么每平米一下子涨了8倍、10倍，怎么过来的？

03-28 20:43

张燕生：谢谢。刚才讲到新常态，那么旧常态是什么状态呢？我自己很清楚地记得在2000年的前后，我在苏州调研的时候，苏州的房子一平方米也就是两千，北京的房子一平米大致上就是四千，2000年以后，我们可以看到中国的房地产价格，北京现在的房子可能到了4万块，甚至更高一点。为什么这个时期会涨得这么快？我自己个人得想法可能有三个因素导致的，第一个因素，2000年以后，中国的消费升级进入到一个新阶段，2000年之前，中国老百姓的消费集中在老百姓要吃饱暖、穿暖上。2000年老百姓的消费主要是温饱，带动的主要是轻工业和纺织工业的发展。2000年以后，老百姓的消费升级就进入到老百姓要买房，老百姓要买车，老百姓要买手机这么一个新阶段。

03-28 20:47

因此我们可以看到在2000年以后，中国的重化工业，重大装备制造业和房地产进入到一个超长繁荣的时期。我想这是房价上涨的第一个因素，就是我们的消费升级由需求拉动。

03-28 20:47

第二个因素，我们前面在预备会的时候，梁锦松先生提到了一个问题，2001年12月11号，中国加入了WTO，我们知道2001年发生了什么，从全球经济来讲，我们发生了IT泡沫的破灭，那么，2001年IT泡沫破灭的影响是什么？就是全球投资。从2000年1.5万亿美元的规模下降到8千亿美元，全球投资跌掉了53%，全球投资人被吓破了胆，一直跌到2004年才触底回升，但是我们看看全球来中国投资，在全球投资人被吓破胆的2002年的时候，全球投资人看好中国的发展前景，这个全球投资进入中国，也带动了中国房地产的繁荣。

03-28 20:47

另外一个因素，我们可以看到2002年美国为了避免IT泡沫破灭对美国的冲击，它搞了一轮金融和房地产的泡沫，也就是说2002年到2008年这一段时间，我们可以看到全球的经济进入到一个非理性繁荣的时期，全球GDP被美国的泡沫活生生拉高了几个百分点，全球的油价，全球的煤价，全球的铁矿石价从2002年开始，都是一个井喷式的上升。一直到2008年雷曼兄弟破产和金融危机爆发。

03-28 20:47

因此我们说中国房价的上升由这么三个因素导致。2009年以后，我们看到当美国危机爆发以后，美国搞了一个量宽，而量宽的钱没有进入到美国，却进入到像中国这样的国家，炒中国的房子，炒中国的人民币，炒中国的各种资产，最后迫使央行不得不把商业银行的钱21.5都放到了央行，而且这种泡沫繁荣不仅仅是在中国，凡是危机打击比较轻的经济都有程度不同的房地产的泡沫。我们可以看到中国房地产的泡沫价格过高，国内外的因素都有。

03-28 20:47

主持人张力奋：刚才张先生提到了四点，

03-28 20:55

一方面我听出来对过去十年井喷式的房价的增长好像给了一个合法性的解释，但是同时对政策有一些批评，包括您可能也会同意2009年以后中国四万亿的刺激计划，现在回头来看，其实也是对当时已经非常不稳定的中国房地产市场，我觉得让两位前政府官员PK一下应该是比较有意思的事情，请贾康先生。

03-28 20:56

贾康：我接着谈一点自己的观察，除了燕生刚才说的角度，我想强调一下，中国在全面改革开放有了20年的铺垫以后，新年之交以后，又锁定了全面开放格局，这个时候国外的资金和相关和资金结合在一起的意向越来越在中国大陆发生作用了。而中国这时候已经有了和市场对接的所有的必备的条件。在比价关系表上这样一个新阶段的特征是从不动产，最基本资源产品，从无价变有价，从低价到高价的变化过程中加速度，这个对于2000年以后中国房地产市场和不动产市场的价格往上冲有非常重要的作用。但是这里面继承了我们应对亚洲金融危机的刺激政策的效应，又结合到四万亿，这是一个不得不采取的政策，当时在信心比黄金更重要的情况下，以四万亿为代表的一揽子的经济刺激计划在这方面的助力，虽然这里面也有一些波动，但是中国不动产市场在房产上表现出来的均价，那可能是单边市，我想谁进去以后，它的回报都非常非常令人羡慕，所以越来越多的人跟在一起，不光是本土的人，包括开放条件下外面的资金，这个角度特别值得在这个阶段上观察，以后它的变化和这个也有关。不动产从无价到有价，从低价到高价的过程中，把原来的空档补得差不多的时候，一些泡沫的东西就开始出来了。这个炒作就一直延伸到现在的状态。

03-28 20:56

力奋先生，因为我今天晚上必须要赶今天晚上的末班飞机，所以一会儿我的位子得让给潘石屹先生，如果您还有什么挑战性的问题，我现在还可以回应。

03-28 20:56

主持人张力奋：今天我们稍微特别一点，因为贾康先生一会儿得赶回北京，我想有没有在座的嘉宾有问题，一定有挑战性的问题，最好让他走不了。

03-28 20:56

问：贾老师，您好，我是腾讯财经的记者，去年中央纪检部门对房地产行业进行了集中性的反腐，包括检察院和公检法这些部门，针对地产行业，有集中的反腐，很多企业陷入腐败案件中，您作为前官员，怎么看待这样一种现象？谢谢。

03-28 20:57

贾康：您说是检察院在查这方面的问题，还是检察院陷入到这里面的问题？

03-28 20:57

问：因为对企业执法的时候一般都是检察院出面的，所以您作为一个前中央官员，对腐败集中的行业如何处理这种政商关系来谈谈您的看法？

03-28 20:57

贾康：检查院从执行公权的角度介入房地产里面的腐败案件，是这个意思吗？

03-28 20:57

问：对。

03-28 20:57

贾康：我试着做一个回应。另外我得说明一下，我其实过去就不是官员，一开始力奋先生说了这个概念，我那时候一直在财政部研究所工作，从来不把我当官员看待，你不是公务员，但是要比照公务员管我。

03-28 20:57

主持人张力奋：贾康先生现在还是政协委员。

03-28 20:57

贾康：跟公务员无关。那个时候我是希望尽量作为一个客观公正的学者发出自己的看法，现在更是这样的。在中国大家可以理解的环境里面，确实有变化，我脱开现在行政还要管我的所长职务以后，我可以有更大的自由度了，但是对您这个敏感问题，我琢磨一下，我只能按照自己的观察来说，我不说我们公权机构里面自身的腐败问题，它来执行公权来解决房地产业的腐败问题，您用了这个词就是腐败特别集中发生的领域，我觉得中国腐败集中发生的领域，可能不只房地产吧，但是房地产里面这个问题确实比较多。

03-28 20:57

在这里面特别容易形成官商勾结，利益输送，而且一做，规模就比较大，这两天的微信上不断地谈北京的盘古大观，它后面那一串的事情，听着有点触目惊心。在中国现在总体全面改革，全面法制化，全面从严治党这几个维度合在一起要解决的重点问题，房地产对整个经济和社会发展的支撑作用，一看就非常明白。它对于整个经济和社会生活的支撑作用称得上是支柱产业，总体来说，房地产业要想健康发展，要贯彻怎么样使我们的经济和社会生活在认识、适应和引领新常态的过程中，让它更健康起来。从这个角度来说，公检法应该发挥秉持社会公平正义的功能和作用，如果在问题到乡下介入房地产业，去治理腐败案件，我认为大家应该一起来推动它，把这个事情做好，这可能就没有什么别的还能说出疑问的地方了，这是它该做的事情。

03-28 20:58

但是，回过头来讲，我觉得很遗憾，可能在原来已经发生的不良的案件里面，很多地方的公检法自己也脱离不了干系，所以现在你要看到一个这样的调整，四中全会以后，我们的司法改革很明显地在推进，政治局审批通过的司法改革相关的文件里面明确地说到要建立巡回法庭，就是把司法管辖权开始往中央这边垂直，往上提，另外，已经开始推进了建立跨行政区划的法院、检察院的改革试点，以后在地方层面上，和不动产，和建成区开发，和类似的发展建设基础设施层面的具体案件的审理，它的司法管辖权不再交给地方了。换句话说，地方的检查院和法院在那个情况下，就和在地方层面的具体案件脱开巡回法庭和跨行政区划的法院检察院介入，这样的调整更有利于提升我们秉持社会公平正义的力量。

03-28 21:01

主持人张力奋：谢谢。因为贾康先生要走，我就生怕你再提一个更尖锐的问题。显然这个问题，这位记者朋友可能自己也觉得比较复杂，可能情况也的确比较复杂，刚才我听到两句话，我觉得很有意思，我们现在在座有两位是造房子的，或者是买房子的，李辙先生过去20年的时间做房子，尤其是过去的十年应该说是黄金十年，钱应该赚得不会太少。最近看起来中国房地产市场，以贾康先生来看，现在是企稳，我想听听李辙先生，你是不是觉得你最好的美好时光差不多快完了？

03-28 21:02

李辙：本来在这儿发言的应该是任志强和潘石屹，历届都是他们的专利，任志强去联合国发言去了，昨天走的，潘石屹刚才被比尔盖茨叫走了，现在还没回来。所以说我就顶替一下。我们在座的都是媒体的和房地产的业内朋友，我来顶替肯定说得没有专家，没有任志强他们说得好，希望大家伙能够谅解。

03-28 21:02

我认为中国的房地产走到今天，有一个转折点，这个转折点就是结束我们过去无序的过山车似的一种市场。在这点上，一个是市场，一个是行业。这种市场从现在开始，应该会向着一个有序的、高速发展的、创新的常态在转变。为什么这么说？有四个理由：

03-28 21:02

第一个理由，两会期间，李克强明确地表示了中国的房地产是刚需的定义，这是一个新政府除了对市场经济的极大的推动，对房地产也有一个定义。第二，我认为中国的城镇化还有3亿人口的房屋的需求。第三，随着中国经济的发展，会造就很多的中产阶级，中产阶级这种改善性的住房，这种需求是非常之大的。最后，中国人有一个几千年以来的文化，就是有了钱以后要买房子，买地。所以说，中国未来在这个市场上，通过市场经济，应该有一个非常美好的、快速发展的春天的到来。尤其是这些大城市，像北京、上海这些大城市的房地产应该是一种稀缺产品，比如说北京，北京四环以内，在去年的时候，已经不再批新的项目了。比如东三环、农展馆，招牌挂的价格7万一平米，可能未来要卖出来的最基本的价格应该是15万。

03-28 21:02

主持人张力奋：我要停止李辙先生，他连东三环农展馆的广告都做了，他的意思是他的好日子还会继续，大概是这个意思。他从各种非常学术的语言，包括中产阶级，包括城镇化，我觉得你们房地产商的好日子已经够长的了。

03-28 21:05

李辙：我认为中国房地产这种理性的、平稳的、快速的、正常的发展应该是到了一个转折点，我们过去的时候行政干预太多了，所以我给过去的房地产叫做“机会房地产”，我们未来应该叫做“专业房地产”，应该回归理性，回归市场的细分。虽然可能三四线城市在发展过程中，由于它的交通，由于它的配套设施不发达，有可能会有一些风险，但是，中国的房地产也好，世界的房地产也好，任何一个国家的房地产，都应该是一直向上的。所以说房地产某些时候的一点点的波动，不足以说明它整个的发展趋势。

03-28 21:05

主持人张力奋：基本上起来说明了温总理的一句话，信心比黄金更重要，你想讲的基本上就是这一点。我想问问梁锦松先生，虽然您在做香港财政司的时候，您对房地产不怎么管，但是这些年来中国政府对房地产的行政干预目前来看不是很好，某种情况下是适得其反，所以大家觉得现在应该让市场本身来发挥作用，对限购的政策，在二三线城市，目前已经逐渐在取消了，一些行政色彩强烈的政策也逐渐在退出。我不知道从您的角度来看，对中国大陆过去5到10年的房地产的政策，您有一个什么样的看法？

03-28 21:05

梁锦松：我这次来，本来是来学习的，因为我进入房地产业才一年多的时间。以前做金融的时候，也做过很多房地产的融资，在我之前服务的公司也做过房地产的投资，但是毕竟在房地产方面还是年数不够，刚才三个讲者都说了以前的情况，我就不说了。看其他的地方，包括香港的房地产，房地产的价格也是不太稳定的。我先讲讲什么叫做新常态，最后再谈谈我对中国房地产价格的看法。

03-28 21:06

刚才贾康先生用了习主席说的“四个全面”，我从这四个方面来说说以后房地产会有什么样的发展。

03-28 21:13

第一个是全面地改善民生，房地产有两个属性，一个是用来住的，一个是用来投资的，这两个不完全一样。我觉得改善民生这个提得很好，哪个政府都要照顾民生，在全球，包括新科技，包括全球也在印钞票，钞票不值钱或者是钞票贬值，很容易把两个目的对立起来，但是，作为政府，一定要保证每个人都能够安居，所以今后在政府工作报告里面，克强总理也说了，就是要发展保障房。在一些城市，包括香港、新加坡，公共房屋的政策就是一个小城市里面的土改政策，所以在国内发展保障房是应该的，我觉得这个提得很好。

03-28 21:13

第二个是全面地深化改革，特别是以后在中国，包括怎么样用财税手段来代替行政手段，因为财税手段比较透明，长期比较稳定，来替代一些短期的政策，包括一些限购，限贷的政策，我觉得这个方向是对的。而且在今后，我自己觉得价格可能不会像以前那样一直向上了，可能对整个房地产的结构改革很有利，也包括对地方政府财政的改革有利，不光是靠卖地，而是靠其他的举措，包括发债等等的，这个对中国整体的发展是有利的。另外，如果房地产的价格没有一直往上升，对发展新的行业也比较有利。

03-28 21:14

第三个是全面依法治国，用一些法律，包括不动产登记制度，房产税的制度来代替很多其他的行政手段，这样会有很好的发展。刚才有人说前面从严治党，我的理解是怎么样减少腐败，我是相信市场经济的，我觉得这个是好事，因为自由市场的前提就是公平竞争的市场，有了腐败，就影响了这个市场的运作。所以我觉得以后可能会朝这个方向来发展。

03-28 21:14

对于房地产的价格，我自己是这样看的：首先，在居住供应和需求方面讲，刚才也说到，除了要发展保障房之外，如果我们看全中国的住宅数量，相对我们的人口来讲，平均每个人都有接近两套的房子，当然，这个也包括农村。另外一个是购房的主力人口，有人预计过高峰或者是顶峰是今年，以后会逐渐下降，因为毕竟人口差不多到了顶，而且很多人慢慢都退休了。所以，如果光是从人口的增长来推刚需，用人口的增长，或者是没有增长，另外一个角度是住宅的供应，我觉得这个刚需可能是个伪命题。另外一个，从所谓投资的角度来看，刚才燕生也说到，在2000年之后，中国的经济开始，很多外资进入中国，有投资的，也有出口赚回来的，因为我们的外汇制度，导致货币供应在增加，而中国当时没有很多其他投资机会，再加上股票的波动，很多人都不相信股票，所以把很多钱投进了房地产。但是现在如果我们看投资工具多了，另外外汇管制慢慢地放松人民币国际化，所以，从某个角度讲，投资工具也比较多元化，不一定要投房地产，更重要的是投资房地产以前有一个心理预期，因为过往的十几年，买了房子肯定是会涨的。所以房地产成为一个投资工具。现在全中国70个城市里面，有69个城市的房地产价格相比去年都是下降的。从这个心理预期来看，房地产是不是一个很好的投资？我猜民众会比较清醒一点。居住的需求，我猜以后的需求主要是改善住房的需求，不是什么刚需，也不是什么投资的角度。中国的房地产价格也明显分化，特别是上海、北京这样大型的城市，也包括深圳，可能价格还会比较稳定，也有机会往上。其他城市，特别是三四线城市，我猜短期的压力是很大的。

03-28 21:24

主持人张力奋：谢谢梁先生。后面还有更难的问题问你。最后一位是邹先生，平安不动产的。刚才李总谈到的主要还是住宅市场，他们主要是做精品的，您这块大部分集中在做办公楼，从你的角度，你目前是不是也像李总那么乐观，觉得好日子还在后头，还会持续？

03-28 21:25

邹益民：从做房地产开发商的角度讲，应该讲日子是越来越难做的。从我的角度讲，严格地讲，我不算一个开发商，我是一个房地产的投资商。从做房地产投资商的角度来讲，它有跟开发商相同的一点，整个行业不好做，你的日子也没那么好做，但是它又不完全一致，在这种情况下，开发商可能对金融机构资金需求的依赖会更多，从这个角度讲，我又有我的好日子可以过。我想讲讲我对新常态的理解。刚才主持人讲到，现在把新常态本来不是特别好的一句话已经变成了一个中性的话了。中国的经济已经进入到新常态的过程。所谓的新常态，原先是高增长，现在我们叫中高速的增长，我觉得房地产是属于宏观经济里面很重要的一部分，其实它是跟整个宏观经济正相关的，不一定是百分之百的同步，可能有一点点时间差，但是整个是正相关的，所以房地产也可能是新常态。这个新常态表现出来的依然是量没那么疯狂，价格没那么疯狂，可能也不是一个高速的增长，也会进入中度或者是中上增长的区间。房地产有两个属性，一个是住的属性，一个是投资的属性。住的属性，我们可以分为，一个是你要结婚了，你需要住房子了，你在工作的城市工作了几年，赚了点钱，你不想租房，想买房子了。这是真正的住的需求。第二个改善型的需求，从小房子换到大房子。第三个还有一个更新换代的需求，房子本身有一个更新换代的需求，比如我们现在80年代的时候很多房子就该拆了，这是中国特色。在香港的时候，80年代的房子还是很漂亮的，但是它也该拆了。第四个是投资的需求。刚才贾康先生说到我们城市化的过程依然还会存在，所以，还有很多我们的大学毕业生读完书以后不愿意回到农村，希望在城市里面工作，我们的农民工到城市工作以后，也希望尽量留下来，他们也想有住房。不管是稍微好一点的或者是差一点的条件，他们都希望在这个城市留下来。所以这个带来对未来城市住房的需求，刚需依然还是会存在的。我们拆旧楼，建新楼，这个市场是依然存在的。所以，这两个都带来了中国房地产的需求依然会旺盛的。但是，有一条，投资客会下来的。就像刚才梁先生所说的，中国这么多年一直没有看到很大的调整，在中国的城市里面，就我所知，中间有相对调整比较多的是广州，因为广州离香港比较近，所以，在很糟的时候，在1997年金融风暴的时候，香港的楼市跌得很厉害，广州也有很大的调整。之后，在2008年金融风暴的时候，广州楼价也是在调整的，我们看到上海、北京这些城市，在那段时间可能是停在那里，但是怎么降下来的不知道，但是广州是真正地往下降的。广州降的那次时间还是很长的。2008年降价是因为四万亿的问题，2009年上来的。

03-28 21:25

主持人张力奋：您提到这点，我们在座嘉宾都有一个共识，我自己回到中国工作5年，我就觉得特别有意思，一谈到中国的房地产，大家会相信它只能往上走，不可能往下来。我当时在伦敦住的时候，自己经历过两次伦敦非常大的房地产市场的下跌，甚至有一度，90年代的时候，好像跌了50%，在中国大家都说是泡沫、泡沫、泡沫，最后变成了结结实实的水泥，房子都建起来了，而且都卖出去了。看起来中国的经验到目前为止好像在抗拒规律，梁先生刚才提到了现在进入到一个拐点，现在有两个问题是大家比较关心的，一个是行政色彩要退出，一个是不动产的登记问题，现在已经开始在登记了。还有一个问题，大家非常关注，但是迟迟不出台的，就是房产税的问题。房产税在中国以外其他很多国家都是一个非常常态的东西，我想问一下张燕生先生，房地产这个事情已经谈了那么多年，现在似乎已经有了时间表，希望这个立法的阶段在2016年能够完成，如果理想的话，2017年能够实施。你觉得你对这个事情到底怎么看？能够如期出台吗？还是说你觉得会遇到很多很多的问题？

03-28 21:25

张燕生：贾康走了，因为财税问题应该是贾康先生来回答的问题，所以大家刚才没有抓住这个机会，把这个问题甩给贾康来回答。因为我对财税的问题不是专家，以一个老百姓的身份来回答这个问题，不动产登记也好，房产税也好，实际上都是中国在新常态下将会采取的一个比较规范的改革措施，比较规范的改革措施实际上它一定会走向规范，走向法治，走向秩序，走向透明，但是，什么时候实施呢？我个人觉得它是一个艺术。所谓艺术，如果现在经济有比较大的下行的压力，而且现在房地产投资也有比较大的下行压力，在这种情况下，各项规范性的措施什么时候出台？这个时机的把握就很重要了。所以，在这种情况下，我个人觉得怎么能够把这些对房地产的价格可能有比较大的向下的压力，对房地产投资有比较大的下行的压力的措施，最好是把各项措施的顺序、出台的时间能够分配好，这个是最重要的。

03-28 21:25

主持人张力奋：梁先生刚才特别提到依法治国的问题，你觉得目前已经开始实施的不动产的登记问题，有没有对房价的抑制……

03-28 21:27

张燕生：其实我还是想讲一下新常态，过去35年很多的措施可能都要过去了，现在我们很多的措施都是面对新35年的，面对新35年的措施，刚才在讲房地产的时候，我们说新35年有一个很重要的经济改革的方向，让市场起决定性作用，和更好地发挥政府的作用。后来我就在想，如果过去35年让市场起决定性作用，如果有三个措施在过去10年采取了，那么房地产的价格会有这么高吗？投机和投资的热度会有那么高吗？也就是说刚才我们几位专家都讲到的，第一个措施就是过去十多年，1997年我们承诺人民币汇率不贬值，我们承担了东亚货币稳定的责任，这个承诺对东亚走出1997年的危机是至关重要的，但是，我们的代价是什么？我们的代价就是人民币汇率1块美元兑8块3，一直到2005年，才开始汇改重启。这个措施对房地产产生了什么问题？在1998年到2005年这段时间，全球都会做出一件事，提着贬值的美元换升值的人民币，换了人民币买什么？买房地产，买土地，买房子是最好的投资，既能享受人民币汇率升值的好处，又能够得到房地产价格高涨的好处，所以我觉得这个是我们过去市场化改革中间汇改……

03-28 21:27

主持人张力奋：燕生，我能不能打断你一下，我特别想听听李总对刚才燕生的解剖是怎么看的？可能你会觉得刚才他讲的这个东西对你来讲比较遥远，据说你的楼盘卖得很好？

03-28 21:27

李辙：其实我要跟大家互动一下，你们肯定参加过很多很多的这种论坛，刚才我们主持人也要唱衰房地产，说伦敦两次的降价都很惨，实际上，就他这个事说他这个事，伦敦的经济发展已经停滞了，所以说经济发展是不波浪型的，房地产也是波浪型的，当它到低谷的时候，没有经济的支撑，所以说它不反弹，它很惨，那是必然的。很多的外国人对中国的经济看不懂，有很多我们的专家对中国的经济，尤其是房地产，也做过很多次的预测，大家伙想想，我们在座的人肯定有很多很多人后悔，说我为什么听了唱衰房地产的意见？因为我没买，又涨价了，我下次又没买，又涨价了，我们在座的肯定有很多很多次，我认为这个事没有那么复杂，特别特别简单，中国的经济在发展，7%也好，10%也好，每天都在造就很多富人，我们每天的腰包都在鼓，房地产稍微涨一点价，我们今天也许不理解，明天不理解，后天我们就感觉我又后悔了，所以说整个中国的市场很多很多人一直在后悔当中过生活。

03-28 21:29

所以说，我感觉中国的房地产，只要经济不停止，中国的房地产就会在新常态下是一路的春天，在新科技发展的情况下，我们会日新月异，每天都在创新，每天都在造就很多的富人，每天都有房地产在发展，这是我对房地产最简单、最基本的回答。

03-28 21:29

主持人张力奋：梁先生。

03-28 21:29

梁锦松：我现在在做房地产，也希望李总说得是对的，我刚才分析的，可能有人说我是悲观者，但是我也不是个悲观者。房地产价格可能在中国有两个不同的发展，在大城市，特别是在北京、上海、深圳，基本上不光是本地的需求，而是全国的需求，甚至是全球的需求，都希望到北京、上海、深圳来发展，可能这个价格还是很有支持的。但是，毕竟还是有一个供求的关系，现在的供应在其他的城市短期是也一点过剩的，但是是不是我就要预测大城市的房价会大幅度地往下降？也不会。我们都知道房价跌的时候，没有买的人可能就后悔，但是真的到了那时候，他们就不敢买了。在经济往下的时候，我们也开始往下调了利率，而且也有一个追求改善环境的需求，就是旧换新，小换大的需求。所以我自己预测，中国的房地产，在大的城市，价格还有上升的压力，其他的基本上是稳中可能会降一点，但是也不会往下降很大。

03-28 21:36

主持人张力奋：说到中国有些省份目前房子的库存情况，您觉得有一些库存，据我现在了解的情况，在一些省份，目前的库存情况，有些官员说至少还可以销六七年的时间，就是已建的房子。我就在想，这个问题应该是一个非常独特的中国现象吧？

03-28 21:36

梁锦松：我觉得房地产业跟很多行业是一样的，现在在香港建房子可能要5年了，所以都是有滞后的现象，纵使中国有这样多的库存，有些城市可能还不只这个数，会不会引起金融危机？我觉得不会，现在中国人买房，绝大部分用的贷款是很少的。我以前做过银行的董事，现在也做另外一个银行的董事，银行贷给所谓房地产的个贷是非常稳健的，只要银行不出问题，不会产生金融危机的，而且让房地产的价格自由地往下，对政府也不好，所以我觉得房价有点压力，但是不会崩盘。

03-28 21:36

主持人张力奋：李辙先生，因为您做了很多的项目，基本上做一个成一个，您目前手里面是不是还有不少库存，你是怎么对待这些库存的？你希望能够保留一批房子在手里面慢慢地销售吗？你是怎么做的？

03-28 21:41

李辙：我认为房地产商目前对这个市场的控制能力是很低的，一个是市场的需求，再一个是政策的需求。我们公司在这方面没有过多的操作，而是顺势而为。我感觉我可以回答另外一个问题。

03-28 21:41

主持人张力奋：您现在手里面库存房子有多少？比如您建两百套房子，目前您手里还有多少？

03-28 21:42

李辙：我们公司是做高端住宅的，而不是做流量的，高端住宅的周期是非常长的，因为一个好的作品首先是策划出来，然后设计出来，然后建造出来，最终应该是管理出来的，所以我们程序跟一般的开发商不一样，很多的开发商做的是产品，它是流水线，如果做个作品或者是艺术品，或者做天地大作，可能这个周期就变得非常长的。所以说每次我们的房子区划率不是很快，也不是很慢。

03-28 21:42

主持人张力奋：你们现在一套房子平均价格是多少？

03-28 21:42

李辙：不同地区有不同的价位。应该说我们在北京东四环的房子平均的价格在7万左右。

03-28 21:42

主持人张力奋：我想问问邹先生，刚才说了你的主要定位是房地产的投资方，包括你投资的资金来源，肯定要体现出投资人目前对房产市场的基本的判断，刚才李辙先生做的房产应该说是目前中国的新富阶层能够承担的，或者是新富阶层中的新富这块，李总理在过去两年的政府工作报告中都提到廉租房的问题，应该说香港的经验和新加坡的经验对中国都非常relevent，但是看起来目前真正要解决中国房地产的问题，可能还是需要有很多好的政策和制度。在办公楼这块，因为我们《金融时报》也做过报道，也有一个大量过剩的问题，甚至在中国的一线城市，这个问题您谈一谈？

03-28 21:42

邹益民：是的，中国的商业地产过剩可能比住宅还要严重，原因在哪里？中国现在很多商业地产不是这些开发商想做的，是被逼的。当你跟政府谈一块住宅地的时候，它肯定会跟你说给我加配办公楼，您是上海人，大概一个月前，在中环线闸北区的北边有一块地出来，其实中环线以外，在闸北那个地方，真的不是特别适合做写字楼，但是最后拍出来的地，还是必须配盖一栋写字楼，这就是一个具体的事情。这种事情在全国任何一个地方都一样的，因为每个地方政府都说我要在这里建国际金融中心，而不是本地的金融中心，甚至有的是一个城市说我要盖几个金融中心，国际金融中心，因为他们希望通过盖这些楼能够出租，能够招商，能够留下税收，这是他们的一个基本的诉求。就商业地产来说，我们分写字楼，商场、酒店，都是属于商业地产。我是这样看的，北京、上海、深圳这三个城市它的写字楼的需求量是相对大一些的。除了这三个城市以外，广州写字楼的需求量也不是那么多，深圳有那么多的需求量是因为它有很多创新型的企业，还有很多中小企业上市，在这里带来了外来的需求量很大。上海需求量大是因为上海有但像纽约一样，很多外来机构都在这里，再加上有个上海交易所，各个外省机构想在上海这里做一些事情。

03-28 21:42

主持人张力奋：如果有一个上海的区委书记、区长跟你吃饭说，这块地给你，但是你一定要建多少地产，多少办公楼，你会不会跟他说真的不适合做办公楼，还是说没有办法？

03-28 21:42

邹益民：假如他要给我一块地，在陆家嘴，在淮海地这里，我就告诉他行啊，住宅我也要，写字楼我也要。假如我们卖住宅，留下的商业地产，利润是能够cover的，我就考虑要。你要想完全说服他是很难的，因为他们也面临着不同的选择，最后是商业的博弈。平安在全国有90多万名员工，它的办公需求是非常大的，比如在上海这个地方，我们有6万多名员工，我们的写字楼根本不够用，所以我们还在买写字楼，还在盖写字楼，有合适的地我还是要盖。

03-28 21:42

主持人张力奋：问梁先生一个问题，您的身份比较好，给大陆政府有些建言，你觉得香港地产的政策有哪些教训大陆是可以吸取的？我知道您现在讲话也不是很方便，就说您当时做财政司的时候，你觉得哪些事情可以做得更好，或者是对大陆是有借鉴意义的？

03-28 21:43

梁锦松：也不光是香港，如果现在看全球房地产的发展和金融市场的发展，我干了好多年的金融了，我的感觉是，如果我们没有把房地产的价格和经济发展的速度和结构配合起来，会出大问题的。比如香港现在的房价，相对工资的平均水平是16倍，是全球最高的，美国是很大的国家，如果平均来看才3.5倍。当房价贵的时候，不光是民怨很大，而且另外一点就是把很多不能支付贵的租金或者是地价的行业都挤出去，所以年轻人的出路现在很窄，这是一个很大的教训。而且，当房地产没有很好地控制价格的时候，当然控制主要是用供求来控制的，也包括刚才我说的公共房屋来保障买不起贵房的人，能够让他安居。如果没有做好，除了有民怨之外，对资源的配置，特别是对人才是很不好的。比如香港、纽约和伦敦都是金融业很发达，房地产很贵，最后很多优秀的年轻人都投进金融和房地产，但其他行业他们就没有那么注意，长远来讲对经济社会的发展是不是很好？这个要深思。

03-28 21:43

主持人张力奋：谢谢您，我们下面把问题开放给大家。

03-28 21:50

问：主持人能不能给一点时间，我们想听一下张燕生先生的观点，我认为他的观点比较有意思。可以吗？就是让他把之前说的说完。

03-28 21:50

张燕生：非常感谢。刚才我谈到一个问题，我始终想解释为什么过去房子这么贵，刚才我讲的第一个问题就是人民币应该贵的时候没贵，房子就会很贵。第二个问题是，在房子那么贵的时候，为什么有那么多的干部倒在了房地产上，为什么有那么多的企业涉及到这个方面？这个方面实际上我自己有一个看法，中国的改革到了2002年它是一个关键的坎儿，当我们商品市场的市场化改革取得成绩以后，其实在2002年，我们应该推动要素价格的市场化改革，土地的市场化改革，房地产的市场化改革，资源和能源和煤炭的资源化改革，如果那个时候推了，2002到2012年有一个巨大的泡沫，这个泡沫归谁？你要改了，它就会归全民，你要不改，它就会归少数人。在这么大的一个泡沫面前，人性是受到最严格的考验的。危机是房地产价格和市场调整的最好的时期，非常遗憾，中国这场危机是2008年9月份爆发的，2009年2月份就触底反弹的，因此我们房地产的价格在2009年的这场危机中没有得到调整，因此到今天，我很同意李总和前面几位房地产商的观点，我非常同意，中国的房地产进入新常态，进入软着陆，说到底，就是回归理性。从过去十多年的泡沫回归理性。刚性需求支撑和改善性需求支撑和住房更新性的需求，说到底就是理性的一面，在这个时代，在新常态的情况下，我们这个调整是很痛苦的。有一项调整讲到，未来五年，中国房地产的供远大于求，中国现在住房的空置率确确实实是很高的。

03-28 21:54

而且人均多套住房的比例是很高的。这是我们过去十多年房地产价格过高带来的投机的需求，投资的需求，使这个市场的基本面是失衡的，因此我们现在必须要承受调整之痛。谢谢。

03-28 21:54

主持人张力奋：谢谢燕生。

03-28 21:54

问：谢谢主持人，我是中国证券报的记者，在房地产论坛上看到邹总很意外，金融机构参与房地产，您是怎么考虑的？是不是因为有我们这么强大的有金融背景的参与者，像李总这样开发商的日子就会继续好过下去？谢谢。

03-28 21:54

邹益民：一方面金融机构参与房地产，因为我们是做保险行业的，我们需要有一个稳定收益的产品来匹配我们的保险基金，所以我们在中国很多一二线城市有我们的写字楼，这是一方面。第二方面，因为我们都是静悄悄地买楼、买地，盖了写字楼，跟社会上没有太大的关系，这方面你们可能看不到。你们可能看到的是平安不动产前阶段参与了一些和开发商合作做住宅的事。

03-28 21:54

我是这么看的，刚才我们讲新常态，新常态有几个表现，一个是量下来了，量下来的原因是投资商没有人愿意做投资了，现在刚需改善型的多。第二个是开发商的利薄了，利薄的原因是因为投资客没有了，十万块钱的楼卖到十一万块感觉不大的。但是对于真正的住客来讲，算得比较紧，开发商对利润同样也是算得比较紧的。

03-28 21:54

第三个是利润少了，很多大开发商还好，很多小开发商会受不了了，特别他们拥有很多商业地产的开发商，它的日子会非常难过。

03-28 21:55

第四个开发商之间的竞争多了，逼着这帮开发商把产品做好了，所以未来的产品会更加精细化。再一个最重要的一点是分工合作的时代到来了。在国外的开发商有两种能力，一种是运作能力，一种是找钱的能力。运作的能力包括买地，盖楼，销售，租赁，管理。第二个就是找钱的能力。目前在中国的情况下，开发商什么都要做，他可能盖楼是专长，但是找钱可能不是专长，但是也逼着他到处去走，所以他找的钱都是直接找银行，找信托借，最后借到的钱都是他的债，他并没有能够把风险转移出去，所有的风险都是自己的，并且信托的资金也是很贵的。所以，大家在比较薄利的情况下，他们要付很高的债息出去的时候，把很多风险留在了自己的手里，他的日子也是很难过的。

03-28 21:55

因为土地从去年下半年到现在，出来的量不是太大，因为政府也存在一个考虑，就是当地城市的空置量比较大的情况下，推地的速度相对慢下来了，有些开发商觉得我没有土地不行，所以这个时候，因为竞争激烈，就会造成开发商之间的结合。还有一个就是开发商希望找到金融资本和它的结合，它希望我不是纯粹借债，而是直接融资，这个时候，金融背景的公司能够参与到它的股权投资上面来。我们所扮演的角色，实际上就是把开发商这两个职能里面的funding的职能接过来了，我们成了开发商的股权合作伙伴。

03-28 21:55

主持人张力奋：因为时间关系，我们就三个问题一起问，大家说明一下你们希望哪一位嘉宾来回答。

03-28 21:56

问：我是来自中央人民广播电台的记者，我想问一下张燕生秘书长，过去几年国家对房地产一直在调控，在冲得过猛的时候要把它限制下来，但是低谷的时候出台了一系列的刺激政策，国家出台这些刺激政策，究竟是想把楼市带到什么水平？这种政策的作用对房地产市场来说究竟是利大于弊，还是弊大于弊？

03-28 21:56

问：我有一个问题问台上的各位嘉宾，我们知道昨天住建部和国土资源部下达了一个文件，关于优化住房以及土地供应结构的文件，业界认为这是一个救市的信号，但是同时业内期待的取消限购以及二套房的贷款上改变之前政策的措施是没有看到的，台上嘉宾怎么看待政府这样的态度？我希望张秘书长来回答这个问题。

03-28 21:56

问：谢谢。我想问一下邹总，您提到现在金融机构和房地产商做股权合作伙伴，我不知道平安通过跟房地产商合作进入养老地产这个市场，有没有这方面的规划和方向？另外具体一点，有没有意向在海南，我知道生命人寿已经在海南布局了，不知道平安有没有这方面的意向？谢谢。

03-28 21:56

张燕生：央广的这个问题是问得非常好的，就是政府究竟想干什么？刚才我们讲到新常态的政府，实际上是想让市场起决定性的作用和市场更好地发挥它的作用。

03-28 22:02

房子是有双重属性的，一重属性是它的商品属性，商品属性是要让市场的供求关系做决定的。还有一个属性是它的社会属性，就是我们讲的居者有其屋，要给那些刚毕业的大学生和低收入阶层提供，包括农民工进城，应该给他们提供一个保障性住房。从2003年开始的宏观调控，大家可以观察到一个现象，好像房子越调越贵，像我们北京的房价，像我这样的收入，基本上是不可能买的，房子太贵了。刚才我们始终要解释为什么北京的房子是越调越贵？这个原因刚才我们讲了很多，都是非常复杂的。但是我个人觉得，中国到了今天，三中说让市场起决定性作用，就是市场经济在中国18岁了，那么商品性住房还是要市场起决定性作用的。所以，从这个角度讲，要素价格的市场化改革2002年没推，但是2004年开始推了，包括我们刚才讲的土地等等的，我觉得加快推市场化的改革是最重要的，让中国的房地产市场回归它的理性。

03-28 22:02

主持人张力奋：张老师，您还有一个问题，能不能用半分钟回答一下。

03-28 22:02

张燕生：实际上现在无论是取消行政限购，还是前两天两个部委出台的政策，都想解决住房市场由过去比较严厉的想去泡沫、去杠杆的那些政策回归正常的供地和正常的使房地产的供给能够正常地发展，我个人觉得还是一个良性的调整，也包括像不动产的登记和房地产税。

03-28 22:02

邹益民：平安有在做养老地产，不多，是实验性地在做。人从退休之后到他走了，时间是很长的，在比较前面的阶段，比如60岁到75岁以前都是愿意到处跑的，甚至离开家，走到一个比较远的地方，住上一段时间，这些地方更多地像一个养生度假的概念，我觉得海南也是很适合的一个地方。再往后一点，可能你需要家人的照顾或者是别人的护理等等的，我们养老这一段可能是在80岁以后，很多人希望在自己比较熟悉的地方和离家人比较近的地方住。所以我们公司是把它分为养老和养生度假两个部分看的。我们在靠近上海的地方，在乌镇、桐乡这个地方，我们有一个养老地产，面对的是长三角特别是上海的老年人，可以带着他的小孙子在那里住，我们配了瑞京医院和耀华国际学校，有病可以看，又离上海不太远。我们在西双版纳和大理有同样性质的东西，在比较休闲度假的地方，我们做了一些产品，比较适合这些刚退休能在那里住一段时间的产品。

03-28 22:07

主持人张力奋：今天我们谈了那么多的宏观政策，也对历史做了回顾，但是这个是市场问题，最后还是每个人的选择。如果我们在座四位嘉宾，每个人银行里面有差不多六七百万人民币的现金流，将近一百万美金，我想问每一位嘉宾同一个问题，这些钱你会怎么用？如果要买房子，你会在哪里买？梁先生。

03-28 22:07

梁锦松：每个人用钱跟自己的年龄和工作都有关，我希望除了买房子之外，大家可以拿一部分出来做一点公益的活动。

03-28 22:07

主持人张力奋：谢谢。

03-28 22:07

李辙：其实我认为应该在你最喜欢的地方，流通最快的地方，买最能流通的房子。它今后变现也会非常快。

03-28 22:07

主持人张力奋：在哪里？

03-28 22:08

李辙：任意一个地方，每个人不一样，比如你自己的生活半径，你喜欢的房子，而且它必须是流通快的，你变现的时候才能流通得快。