李辙：中国城镇化下还有3亿人口的住房需求

网易财经3月28日讯 2015年博鳌论坛召开，在“中国房地产市场：软着陆与新常态”论坛上，山水文园集团董事局主席李辙表示，中国房地产业从现在开始，应该会向着一个有序的、高速发展的、创新的常态在转变。

两会期间，李克强明确地表示了中国的房地产是刚需的定义，这是一个新政府除了对市场经济的极大的推动，对房地产也有一个定义。 第二，我认为中国的城镇化还有3亿人口的房屋的需求。第三，随着中国经济的发展，会造就很多的中产阶级，中产阶级这种改善性的住房，这种需求是非常之大的。

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李辙：本来在这儿发言的应该是任志强和潘石屹，历届都是他们的专利，任志强去联合国发言去了，昨天走的，潘石屹刚才被比尔盖茨叫走了，现在还没回来。所以说我就顶替一下。我们在座的都是媒体的和房地产的业内朋友，我来顶替肯定说得没有专家，没有任志强他们说得好，希望大家伙能够谅解。

我认为中国的房地产走到今天，有一个转折点，这个转折点就是结束我们过去无序的过山车似的一种市场。在这点上，一个是市场，一个是行业。这种市场从现在开始，应该会向着一个有序的、高速发展的、创新的常态在转变。为什么这么说？有四个理由：

第一个理由，两会期间，李克强明确地表示了中国的房地产是刚需的定义，这是一个新政府除了对市场经济的极大的推动，对房地产也有一个定义。 第二，我认为中国的城镇化还有3亿人口的房屋的需求。 第三，随着中国经济的发展，会造就很多的中产阶级，中产阶级这种改善性的住房，这种需求是非常之大的。 最后，中国人有一个几千年以来的文化，就是有了钱以后要买房子，买地。所以说，中国未来在这个市场上，通过市场经济，应该有一个非常美好的、快速发展的春天的到来。尤其是这些大城市，像北京、上海这些大城市的房地产应该是一种稀缺产品，比如说北京，北京四环以内，在去年的时候，已经不再批新的项目了。比如东三环、农展馆，招牌挂的价格7万一平米，可能未来要卖出来的最基本的价格应该是15万。

主持人张力奋：我要停止李辙先生，他连东三环农展馆的广告都做了，他的意思是他的好日子还会继续，大概是这个意思。他从各种非常学术的语言，包括中产阶级，包括城镇化，我觉得你们房地产商的好日子已经够长的了。

李辙：我认为中国房地产这种理性的、平稳的、快速的、正常的发展应该是到了一个转折点，我们过去的时候行政干预太多了，所以我给过去的房地产叫做“机会房地产”，我们未来应该叫做“专业房地产”，应该回归理性，回归市场的细分。虽然可能三四线城市在发展过程中，由于它的交通，由于它的配套设施不发达，有可能会有一些风险，但是，中国的房地产也好，世界的房地产也好，任何一个国家的房地产，都应该是一直向上的。所以说房地产某些时候的一点点的波动，不足以说明它整个的发展趋势。

主持人张力奋：基本上起来说明了温总理的一句话，信心比黄金更重要，你想讲的基本上就是这一点。我想问问梁锦松先生，虽然您在做香港财政司的时候，您对房地产不怎么管，但是这些年来中国政府对房地产的行政干预目前来看不是很好，某种情况下是适得其反，所以大家觉得现在应该让市场本身来发挥作用，对限购的政策，在二三线城市，目前已经逐渐在取消了，一些行政色彩强烈的政策也逐渐在退出。我不知道从您的角度来看，对中国大陆过去5到10年的房地产的政策，您有一个什么样的看法？

梁锦松：我这次来，本来是来学习的，因为我进入房地产业才一年多的时间。以前做金融的时候，也做过很多房地产的融资，在我之前服务的公司也做过房地产的投资，但是毕竟在房地产方面还是年数不够，刚才三个讲者都说了以前的情况，我就不说了。看其他的地方，包括香港的房地产，房地产的价格也是不太稳定的。我先讲讲什么叫做新常态，最后再谈谈我对中国房地产价格的看法。

刚才贾康先生用了习主席说的“四个全面”，我从这四个方面来说说以后房地产会有什么样的发展。

第一个是全面地改善民生，房地产有两个属性，一个是用来住的，一个是用来投资的，这两个不完全一样。我觉得改善民生这个提得很好，哪个政府都要照顾民生，在全球，包括新科技，包括全球也在印钞票，钞票不值钱或者是钞票贬值，很容易把两个目的对立起来，但是，作为政府，一定要保证每个人都能够安居，所以今后在政府工作报告里面，克强总理也说了，就是要发展保障房。 在一些城市，包括香港、新加坡，公共房屋的政策就是一个小城市里面的土改政策，所以在国内发展保障房是应该的，我觉得这个提得很好。

第二个是全面地深化改革，特别是以后在中国，包括怎么样用财税手段来代替行政手段，因为财税手段比较透明，长期比较稳定，来替代一些短期的政策，包括一些限购，限贷的政策，我觉得这个方向是对的。而且在今后，我自己觉得价格可能不会像以前那样一直向上了，可能对整个房地产的结构改革很有利，也包括对地方政府财政的改革有利，不光是靠卖地，而是靠其他的举措，包括发债等等的，这个对中国整体的发展是有利的。另外，如果房地产的价格没有一直往上升，对发展新的行业也比较有利。

第三个是全面依法治国，用一些法律，包括不动产登记制度，房产税的制度来代替很多其他的行政手段，这样会有很好的发展。刚才有人说前面从严治党，我的理解是怎么样减少腐败，我是相信市场经济的，我觉得这个是好事，因为自由市场的前提就是公平竞争的市场，有了腐败，就影响了这个市场的运作。所以我觉得以后可能会朝这个方向来发展。

对于房地产的价格，我自己是这样看的： 首先，在居住供应和需求方面讲，刚才也说到，除了要发展保障房之外，如果我们看全中国的住宅数量，相对我们的人口来讲，平均每个人都有接近两套的房子，当然，这个也包括农村。 另外一个是购房的主力人口，有人预计过高峰或者是顶峰是今年，以后会逐渐下降，因为毕竟人口差不多到了顶，而且很多人慢慢都退休了。所以，如果光是从人口的增长来推刚需，用人口的增长，或者是没有增长，另外一个角度是住宅的供应，我觉得这个刚需可能是个伪命题。 另外一个，从所谓投资的角度来看，刚才燕生也说到，在2000年之后，中国的经济开始，很多外资进入中国，有投资的，也有出口赚回来的，因为我们的外汇制度，导致货币供应在增加，而中国当时没有很多其他投资机会，再加上股票的波动，很多人都不相信股票，所以把很多钱投进了房地产。但是现在如果我们看投资工具多了，另外外汇管制慢慢地放松人民币国际化，所以，从某个角度讲，投资工具也比较多元化，不一定要投房地产，更重要的是投资房地产以前有一个心理预期，因为过往的十几年，买了房子肯定是会涨的。所以房地产成为一个投资工具。 现在全中国70个城市里面，有69个城市的房地产价格相比去年都是下降的。从这个心理预期来看，房地产是不是一个很好的投资？我猜民众会比较清醒一点。居住的需求，我猜以后的需求主要是改善住房的需求，不是什么刚需，也不是什么投资的角度。 中国的房地产价格也明显分化，特别是上海、北京这样大型的城市，也包括深圳，可能价格还会比较稳定，也有机会往上。其他城市，特别是三四线城市，我猜短期的压力是很大的。