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中国版WeWork调查:挂创业“羊头”卖地产“狗肉”

2015-03-18 09:31:09 来源: 财经网(北京)
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每经记者 林东岳 卢曦 王杰发自上海、北京

前不久,国务院总理李克强全国两会上在回答中外记者提问时透露,将出台更多措施来推动“大众创业、万众创新”。在政府为市场清障搭台的同时,市场早已开始行动。在房地产界,3月初万科原高级副总裁毛大庆辞职创业事件,使“中国版WeWork”及其商业模式一夜间吸引无数眼球。

据《每日经济新闻》记者了解,其实中国版WeWork早在几年前就已有落地,那么其现实生存状态如何?这类企业究竟靠什么来盈利?在这一平台上,创业企业与天使投资们又是如何考量?这一模式能否给高空置率的写字楼市场带来希望?

由于互联网经济和创意产业的风行,大量创业者需要价格低廉、品质有保证又有浓郁创业氛围的办公场所,这在某种程度上促成了“中国版WeWork”的兴起,比如SOHO 3Q、蜂巢办公空间、世鳌国际等等。

SOHO中国董事长潘石屹曾表示,虽然自己不会设立风投基金,但是会邀请天使基金进入SOHO 3Q。蜂巢CEO张鹏则表示,公司会提供金融服务支援,旗下有金融合作伙伴,不仅会提供办公空间,也要做企业孵化器。还比如瑞安房地产在上海杨浦区开发的“创智天地”,也与天使投资合作,同时这里活跃着宽带资本、农天资本、遨问投资、大学生创业基金、快创营等投资机构。

但是,上海一家产业园的副总告诉《每日经济新闻》记者,目前所谓的“孵化器”或者“天使基金”其实都不挣钱,真正挣钱的还是房地产。开发商引进天使基金的目的,还是为了吸引租客,并能争取一部分产业支持政策。

上述说法多少为中国版WeWork的未来投下一丝阴影。虽然中国版WeWork客观上能够增加写字楼的租赁需求,但其“挂羊头狗肉”的运营方式似曾相识,让人联想起类似的旅游地产、养老地产等概念,能够走多远还是一个未知数。

对创业者来说 高昂的租金戳中了“痛点”

《每日经济新闻》记者了解到,与传统的创业孵化园相比,目前服务式办公空间对入驻客户的准入门槛较低,基本上只要能提供合法的身份证明并及时交付租金,任何个人或者团队都可以进场办公,并享受所有的公共服务。

上海一家孵化园的负责人在接受采访时表示,这种针对个人的办公租赁,打破了传统思维束缚,使商业地产有了更多潜在客户;但是较低的入驻门槛也令租户层次和质量良莠不齐,其中真正的创业团队数量可能比较有限。

据了解,服务式办公室的租赁时间普遍较短,SOHO 3Q的最短租期仅为一周,最长也只有12周,蜂巢办公空间的收费也是以月为单位。尽管租期到了可以续约,手续也不复杂,但如此短暂的租期设置,很明显,其主要的出租对象是那些不需要长期办公的小企业主、本地市场开拓者、办公室暂时紧缺者和过渡时期使用者等。

不久前,SOHO中国董事长潘石屹曾表示,短租服务的对象不仅仅是创业团队,服装设计师、自由撰稿人等,一切有办公短租需求的人都可以通过网上预约,到SOHO 3Q来办公。

从价格上来说,服务式办公室也要比一般办公楼的租金昂贵。据《每日经济新闻》记者测算,北京望京SOHO建筑面积为5091平方米,共计655个座位,如果满员的话,那么一个工位的单价为18元/平方米/天,而周边写字楼的价格普遍为6~9元/平方米/天。在蜂巢办公空间徐家汇店,一个工位的价格为4000~7000元/月,一个标准工位面积约为20到30平方米,租金约为6.5~10元/平方米/天,高于周边办公楼5元/平方米/天。

相对高昂的租金费用对创业团队而言是没有吸引力的,尤其是那些有初期租用需求的创业者,创业成本对他们而言是一笔不小的开支。一名创业者对《每日经济新闻》记者表示,服务式办公通常提供了很多可以满足他们办公需要的增值服务,但是成本仍然是他们需要操心的主要因素之一。

协纵国际首席执行官黄立冲在接受《每日经济新闻》记者采访时说,有数据显示,目前中国创业者的“痛苦度”远远高于美国。美国创业者实际上是自由职业者,收入稳定,有足够的支付实力,而中国创业者未来的不确定性很大。

WeWork要做的事情,实际上黄立冲几年前就尝试过了,结论是不能做。因为美国的物业租赁价格与其创业者的收入之比跟中国完全不同。比如,加入同一个会员中心,在美国使用一个月的价格是400~500美元,对美国创业者来说代价不高,在中国也是400~500美元,但却可能是一名创业者一个月或半个月的工资。

如此看来,中国版WeWork除了手续简便、租期短暂的特质外,高昂的费用才真正戳中了创业者的“痛点”。

对运营商来说 核心目的是增加租金收入

尽管不少服务式办公室的运营商都提出创业概念,并声称开放的办公场所为风投提供了绝佳的观察机会,但是从目前中国版WeWork的运营情况来看,“创业乐园”一时还很难落地。而传统孵化园的孵化成功率高达85%,这一数字背后,是较高的准入门槛。服务式办公室正是瞅准了这一利基市场,利用门槛较低这一特质来吸引租户,但是目前仍停留在概念炒作阶段。

上述孵化园的负责人在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,“由于很多孵化园是公益性质的,因此对入驻的创业团队有准入要求,一般会要求他们提供创业计划书,审核评估通过后才可以进驻,并且会定期要求他们汇报创业进展。当企业发展到一定程度后,为了加大园区企业流转率,他们将会被要求离开孵化园,时间一般在6个月左右,孵化成功率高达85%。”

据了解,这些孵化园很多具有强大背景,他们可以提供与服务式办公室类似的基本服务,也会提供诸如园区企业交流、人事、法律、市场等更多元化的服务,而且这些服务都是免费的,应该说更适合创业者。而中国版WeWork真能成为入驻创业项目的孵化器吗?

黄立冲认为,创业不是假手于人就可以成功制造的,大部分创业都是失败的,只能依靠创业者自己领悟。旁观者只能从大部分“创新想法”中,选择最有可能成功的项目进行投资和引导,并通过分享他们的成功而获利。

黄立冲表示,孵化IT领域企业的想法和概念都很好,但提供的增值服务如何收回成本是大问题。而且,一般企业从成熟到腾飞,正常周期是10年,IT类企业会短些;能指导白手起家创业的人都是稀缺人才;因此,对新创业者盲目提供服务,很可能难以回收成本。

一名业内人士告诉《每日经济新闻》记者,实际上服务式办公室的核心目的仍然是提高商业办公楼的使用效率,增加租金收入。

在价格高昂的商业物业销售困难的情况下,SOHO为了提高办公楼使用效率,将办公楼化整为零后出租并回收资金,这是比较简易便捷的操作方式。而在蜂巢办公空间的网站上,记者看到了一则信息,称若有闲置办公楼的地产商可以联系他们,他们将加以改造后再出租。

上述业内人士认为,中国版WeWork的主要盈利来源为三类:一是工位费,使用办公桌需要支付部分费用;二是会员费,即享受平台资源需要交费;最后,如果真的有风投“相中”了项目,服务式办公室的运营商可以选择跟投,但此举风险较大。就现状而言,如果办公工位能够充分出租,就已经可以实现盈利。

在毛大庆辞职创办中国版WeWork仅几天之后,就有人以“创客孵化器”概念吸引投资者参与众筹。“采用众筹模式,在北京CBD核心区域的朝外SOHO购置办公场地,建立‘创客孵化器’物理空间,吸引以数字媒体为代表的文化创意产业(包括但不限于互联网、数字传媒、创意创作、文化传播等)的企业或创业团队入驻。”

这个众筹项目位于北京CBD核心区域的朝外SOHO,面积为1074平方米。有限合伙总认缴出资额3600万元,须以现金投资,投资下限180万元,并以180万元递增,上限1080万元,收入来源是租金收入。《每日经济新闻》记者了解到,朝外SOHO的租金水平报价为7~7.5元/平方米/天,该众筹项目将租金定在6.5~7元/平方米/天。按7元计算,在合伙人不要求使用众筹项目租赁空间的情况下,项目的租金回报率仅7.62%。

由于朝外SOHO的二手房价格较高,上述投资要比直接买朝外SOHO的二手房更有吸引力。代理朝外SOHO二手房销售的一位中介业务员告诉记者,朝外SOHO二手房单价在3.5万~5万元/平方米之间。

一位熟悉众筹的业内人士表示,这场众筹其实是集资购买朝外SOHO的办公场地,然后出租给创业公司,与“创客孵化器”这个项目的关系不大。

中国的创业经济产业方兴未艾,如何维持源源不断的客源,对运营商是重要命题。如果没有持续稳定的客流,资金回笼就变得异常困难,SOHO 3Q也许可以依靠潘石屹的“明星效应”吸引客源,但对那些非自有物业的运营商而言,租赁物业的选择、客流的数量将会是重要的风险控制因素。

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美国WeWork:目标是发掘初创企业

每经记者 卢曦 发自上海

完备的社会保障网络、发达的金融服务,使美国成为一个创业活动最为活跃的国家。服务于海量、轻资产、初创期的企业和个人,WeWork这样一个共同工作空间正在爆红,市值逼近50亿美元。

除了收房租,WeWork还设法让会员们意识到,他们加入了一个丰富的商业网络,可以找到合作伙伴、客户、投资人。根据《福布斯》的报道,WeWork可以称为是“现实版的阿里巴巴”——每月至少有51%的会员和其他会员有一次交易。

WeWork模式爆红市值逼近50亿美元

WeWork是当下美国创业圈的“明星”,不仅给数量庞大的美国小企业主创造了一个共同工作的空间,自己的估值也在快速攀升,被称为“上市在即”的明星企业。

“在美国,很多年轻人都会选择创业,而非一心进入大公司上班。”一位曾在美国求学多年的律师告诉《每日经济新闻》记者,共同工作模式在美国的爆发,其根基是美国崇尚创业的文化,加上美国金融体系发达、资本活跃,创业的风险被分担,创业者可以在低成本下展开自己的事业。

今年3月,《财富》杂志记者进入WeWork总部,描述了其“类谷歌”式的工作场所。不论你是一个还没有被认可的自由艺术家,或是一个初创公司的小老板,都可以在缴纳400~650美元之后,在WeWork租下一个办公室,并享用一切工作需要的东西。在WeWork官网上可以发现,选择WeWork的包括艺术家、自由撰稿人、初创型企业等。现在,WeWork甚至已经发展到连教育、培训都可以提供了。它是如此的火爆,有人甚至需要排队等待两年。

2010年,WeWork在纽约曼哈顿开始创业,5年后的今天,其估值已经达到50亿美元,在美国有29个工作地点,在欧洲和以色列也有布点。但目前还未进入中国市场。

在服务式办公室这一领域,创立于欧洲、已经进入中国市场的雷格斯是另一个规模较大的代表性案例,公司方面称目前分布着2000个网点,包括750个城市,遍及100个国家和地区。圈内人士告诉记者,雷格斯的模式常被称为“服务式办公室”或“虚拟办公室”。

创业型企业在雷格斯,租期最短可按天选择。雷格斯面对的企业规模是1~500人,并承诺其不需要任何前期投入,这为初创期的企业提供了一个无门槛的办公室。后期,则伴随着企业规模的扩大,可以适时调整办公室规模。

在WeWork的咖啡吧就可能遇到你的投资人

上海嘉煦投资的唐维告诉记者,国外的“WeWork们”本质上都不是靠收租金盈利,发掘优质创业型企业,引入投资或直接投资,才是其目标。

唐维举例说,在上海嘉兴,亚马逊和当地政府合作,在一个孵化器类的园区为初创型企业提供云服务。这一平台经常引入天使A轮投资方,帮助企业经历从0到1的创业过渡期。

唐维说,WeWork和许多众筹网站类似,都是帮助天使投资人给小企业服务的过程中,对项目有更深的了解,这是一个优选的过程,以“大大减少投资的风险,让成功率得到提高”。

WeWork在各路投资人眼中是一个巨大的“项目池”,它通过对空间的设计,创造各种“偶遇”机会,在去冰箱拿食物的过程中、在咖啡吧休息的时候,或许你就会遇到自己的投资人。在情人节聚会上,一边喝点红酒、吃点巧克力,一边聊天,有的人也会直接遇到自己的投资人,根本不用在线上泡很长时间。

WeWork对外宣称,公司目前已有将近15000个会员,他们可以面对面展开协作。公司通过app、正式和非正式的各种活动鼓励会员相互交流。最近的一份调查说,51%的会员会每个月和其他会员做一次生意,比在线的商务关系真实多了。

世邦魏理仕环球研究部资深董事谢晨认为,雷格斯面对的是更大的商业组织,比起WeWork这类面对初创型企业的社区,商业往来的成功率会更高。WeWork要想发掘增值的空间,需要牢记这里涉及的是“人的生意”,更注重人与人之间的交流和交往。

中国版WeWork调查:挂创业“羊头”卖地产“狗肉”
(编辑:lvqiang)

netease 本文来源:财经网 责任编辑:王晓易_NE0011
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