田国强：房价再度上升有压力 下跌也有阻力

网易财经12月16日讯　2015网易经济学家年会今日在北京举行，本届主题是“重建改革生态”。上海财经大学经济学院院长田国强 在论坛上表示，房价会出现波动，不会出现下跌的拐点,但房价进一步上升有压力， 下跌也有阻力，总体将会保持稳定。

以下是整理后的发言实录：

上海财经大学经济学院院长　田国强

中国房产的走势及其治理：房需与房价

——在2015年网易经济学家年会上的发言

田国强

首先感谢网易经济学家年会的邀请，给我这个机会就中国房地产市场的现状和走势谈谈自己的看法。我没有准备PPT，但花了点时间把这写成了一篇文章。今天，我主要基于这篇文章从短期和长期来谈，我发言的题目是“中国房产的走势及其治理：房需与房价”，也可能都是大家非常关心的。

实际上谈房地产总是吃亏不讨好的，无论你说涨还是掉，都是要被人骂的，被人甩鞋的。刚才任总讲了很多数据，对当前的走势也谈了自己的看法，我觉得挺好。我是做经济学理论分析的，所以今天我主要是想对中国房地产市场的发展进行内在逻辑的分析。中国房地产市场这些年来表现出许多激励不相容的地方，根源在于很多制度设计和政策制定没有逻辑，违背市场规律。特别是上届政府规制房地产业可谓不遗余力，但仔细分析各类规制措施，总是给人头痛医头、脚痛医脚的印象，造成了“三多三少”的现象：零散性、短期性规制措施多，全局性、前瞻性规划措施少；行政手段多，市场行为少；政策干预多，制度保障少。

导致的一个后果就是，房地产业总是陷入“大泻-大补-再大泻-再大补”的轮回困境，并不可能从根本上解决我国房地产的问题。十八届三中全会谈要让市场在资源配置中发挥决定性的作用，我看房地产市场如何摆脱政策市的大起大落，就是检测这个目标实现情况的一个指标。今天，我们这个分论坛的主题是房地产新系统、新秩序，这个秩序是否合理，关键就看政府的定位是否恰当，政府与市场的边界界定是否合理。

在讨论问题之前，我还想先辨析一下人们经常混淆的两个概念。一是房产的需求和价格是不尽相同的两个概念。比如尽管房产的需求增加很多，房产远未饱和，但房产的价格可能变化不大，它还受其他许多因素的影响。二是我这里谈的价格是真实价格（real price）或相对价格，而不是名义价格（nominal price）或绝对价格，比如有通货膨胀、有泡沫的价格就是名义价格，是偏离了真实价值的价格。同时，在谈未来的房市，也要对当前的房市有一个基本判断。我的基本判断是，从整体或平均来看，中国过去五年及至当前的房市也没有大的泡沫。

我还记得在2009年12月下旬，跟当时国务院政策研究室的主要负责人谈宏观经济和房地产市场。那时候还没出台“新国四条”和“新国十条”。他担心中国楼市有泡沫，问我的意见和看法，我当时就明确告诉他，没有泡沫。随后2010年4月就连续出了“新国四条”、“新国十条”。如果有泡沫的话，一捅就破，现在打压了4、5年，也没有打下去，还是泡沫？我看用核武器也打不破。我当时为什么判断说房地产没有泡沫呢？大家动不动就拿日本的例子来吓唬政府，说你看看，日本由于房地产泡沫导致它的股市爆跌，经济不是低迷20多年吗？从1988年左右开始。中国的情况跟它是不一样的。在过去这些年基本上接近10%的经济增长率，而日本经济增长才2%左右，但房价却每年10-20%的上升，这肯定大大偏离了经济增长的轨迹。中国房地产的价格和经济增长基本同步，我们有一个测算，基本上是没有超过，甚至是略低于GDP的增长速度。

国际上衡量房地产是否出现泡沫有一个代表性指标，就是房价收入比（即住房价格与居民家庭年收入之比），它主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平。如果只是直观简单地横向比较，很容易得出“大部分中国人买不起房”或“中国的房价比美国、英国高很多”的结论，进而被放大为中国房地产市场存在大量泡沫，引起人们认识上的误区。然而，如果用动态和发展的眼光来看中国的房价，我们也许会得出不一样的判断。

基本判断1：从国际横向比较的视角考察，如果用动态和发展的眼光看中国的房价（因为住房是一种高值的耐用消费品，需要跨期消费。房价所对应的收入就不应是当期收入，而是长期收入），即考虑中外收入增幅的显著差异，中国的真实（理性预期）房价收入比也许并不比美国等发达国家高多少。

基本判断2：从国内纵向比较的视角考察，自1998年住房制度改革以来，住宅商品房平均销售价格的年均增速明显低于居民可支配收入的年均增速，从而房价的可承受能力总体上是逐步增长的。

所以，在全面衡量居民对于住房的可支付能力时，应该把居民收入的预期增长考虑进去（实际上，不少购房者也是这么考虑的），如果忽视动态而简单静态对比发达国家数据，不仅会带来个人理财决策上的错误判断，也会给宏观经济政策的制定提供错误的依据。并且，中国房地产的资产证券化程度很低，又有着全世界最高的首付比例，这两条与美国房地产资产高度证券化和零首付、低首付形成了鲜明对比。所以，中国房地产市场不会给银行带来大的系统性风险。

下面，我主要围绕房价未来走势（包括所谓的泡沫论，拐点论）、房产税、长效机制等 3个方面来谈谈自己的看法。

第一，关于中国房产、房价的走势。我对房产、房价的基本判断是：从长期和整体看，中国住房需求还远没有饱和（这对开发商是好消息），但房价不太会像前些年那样的飞速上涨（因此获取暴利的情况基本上很难出现了），当然更不可能会大跌，特别对一二线城市是如此（所有想等待房价掉下来再去的买基本上无法实现，反而弄巧成拙）。从而，其基本结论是，从长期看，尽管有波动，房价整体将会保持温和上涨的趋势，不会出现房价下降的真正拐点。

经济学研究房价，首先还是把住房市场作为一个市场进行考虑，可用最基本的供求分析方法来研究住房市场的均衡状况，包括均衡数量和均衡价格的形成。不过，中国是一个正在发生转型的国家，因而观察中国住房市场，还要注意具体区分，是看：短期还是长期，整体还是局部，一二线城市还是三四线城市。所得到的结果可能是大不一样的。各界关于房地产问题之所以那么多误解、误会，很大程度上跟所持的角度不同有关。

我们先讨论短期情况。从短期看，房价进一步上升会有较大压力。原因有三：1）中国住房市场目前处于供大于求的状态。当前，房地产企业的库存在不断加大，预售面积已超过6亿平方米，达到历史高峰，库存压力不仅出现在大城市，二三四线城市更为严重。2）需求面有许多负面因素，包括经济增速下滑居民的收入增速有所下降，面对房地产景气指数的历史新低和持续下滑，受买涨不买跌意识驱使，人们待价而沽的观望心态浓厚。3）改革牛带来的股市大涨，尽管也有大的震荡，但还是分流了大量的资金进入股市，民间资本有了替补投资渠道更不愿意投资楼市。以上这些因素都会导致需求曲线左移。

房价下行也有阻力，一些反向因素推动着需求曲线向右平移，支撑着房价。其主要原因是人们的收入增长不会大幅度下滑，政府由于各种考虑也不容许它大幅度下滑。2013年城镇居民人均可支配收入增长9.7%，农村居民人均纯收入增长12.4%。2014年中国经济增长下滑，老百姓的收入可能增速也会下降，但估计不会下降太多。同时，作为住房互补品的医疗、教育、商业资源等不断完善，城市面临巨大的居住改善性需求。

最近，穆迪下调了对中国2015年经济增长的预测，预测会低于7%，这跟其对中国房地产负面的展望有很大关系。房地产行业下滑确实会对GDP增长带来负面影响，但是我认为总体影响还是有限的，房地产销量或者是价格的下跌幅度不会高于预期。并且，如果经济增长真正放缓到5.5%至6%的水平，会对当前就业造成严重影响，影响到社会稳定。中央政府肯定会且有足够的政策工具做出应对来刺激经济增长，以重新把经济增长推到一个相对更较高些的轨道上去。

并且，过去两年里，中央强力反腐，力推简政放权，重在治理“乱作为”，但也导致政府“脸好看了，门好进了”，但事并不是好办了，以前很快可以解决的问题，现在得“研究研究再研究”，行政效率明显降低。2015年，中央可能会转向治理“不作为”，早前习近平曾厉声告诫“为官不为”者要“在其位谋其政”，李克强亦批评“不作为的懒政就是腐败”。中央向“不作为”开刀，预计政府行政体系的运行效率会比2014年有所提升。所以，如果能将发展和治理的关系处理好，明年的经济增长应该也不会太差。

所以，其结论是：就全局和平均而言，房价不会大涨，也不会大跌。当然房价的涨跌不是划一的，一二线和三四线城市有较大的差异。从地市看，今年1至11月土地出让整体量价齐跌，呈现分化趋势，一线城市与核心二线城市的地价一直在涨，而三四线城市土地价格的涨幅及成交却并不明显。这是由需求决定的，一二线城市的人口导入量依然较大，所以无论是楼市还是地市均能得到一定支持。从楼市看，一二线城市虽也处于调整中，但需求基础依然庞大，三四线的很多城市库存积压已比较严重，特别是人口新增放缓的城市，一些空置率较高的三四线城市楼市风险仍在集聚。

我们再看看长期情况。从长期看，中国住房市场还远没有饱和，发展空间依然很大。特别是在制约性、垄断性的土地供给制度之下，持续扩张的住房刚性需求和住房改善需求，使得房价上涨预期不断加强。这又是由三个方面的基本因素共同决定的。这些因素相互交织，在过去、现在及今后相当长的一个时期内，一直都会在不同程度上为需求扩张，从而为房价上涨提供源源不断的内在动力。

其一，是被束缚已久的城市化需求，使得买房的需求很大。无论是与中国工业化的迅猛发展相比，还是与世界各主要经济体的同类指标相比，以城镇居民占总人口的比例来衡量，中国的城市化水平是相对滞后的。中国的真实城镇化率还只有40%左右，到2030年要达到70%，年均2个百分点的增长其对应的城市居住需求是相当可观的。

其二，是日益壮大的中产阶级群体，使得换房的需求很大。不同的收入水平决定了对不同产品的需求，中产阶级群体的迅速膨胀将使居民消费类型和行为发生重大转变，对耐用品的消费需求会大幅上升，“居者有其屋”以及“居者优其屋”将成为许多中产阶级家庭生活中的主要诉求，有利于进一步带动房地产市场的繁荣景气。

其三，是中国的传统文化价值观念，使得置房的意愿很强。中国几千年的农耕文明形成了牢固的“耕者有其田、居者有其屋”的传统思想。尽管住宅地不归私人所有，但房子是当前人们唯一所拥有的不动私产。并且，与西方个体伦理文化不同，中国有着浓厚的传统家庭伦理文化。随着独生子女一代特别是每年五六百万的大学毕业生开始进入城市工作和婚嫁阶段，双方长辈都会拿出积蓄来帮助子女在城市中购房。

第二，关于征收房产税。面向下一个十年、二十年，中国房地产市场要实现效率与公平兼顾的健康发展，征收房产税是一个必选项。通过提高持有环节的成本，让投资者把房子投放到租赁市场和二手房市场上去，形成真正的消费品，降低高空置率，此其一。其二，通过此项税收可以调节社会财富分配和平衡收入差距。这是大方向。

过去这些年，中国之所以出现大量房叔、房姐，除了腐败使得这些人有资金大量投资房产之外，一个重要原因就是房屋持有环节几乎没有什么成本。征收房产税、物业税可以在很大程度上杜绝这种现象。美国的不动产税大约是每年1%到3%，它是拥有了这个房产之后，所使用的城市公共物品的费用。真正是买得起房子，交不起税。所以，你让我买，我也不买。

    美国不动产税一般占地方财政收入的40%到50%，有些地方甚至更高，这与我国地方财政收入过度依赖土地出让收入形成鲜明反差。更重要的是，像美国政府对于这笔税收的用途是很明确的，即投入地方公共服务基础设施特别是教育的建设，这对于为当地民众提供公平竞争起点，防止贫富差距拉大和社会结构固化都具有重要意义。

    目前，我国房产税扩围已转向房产税立法，这符合税收法定的原则。未来，要将房产税作为地方的主要税种，这是税制改革的重要环节。在此过程中，应该对房产税的用途进一步予以明确，如将房产税大部分用于支付学区义务教育，其他部分用于改善治安环境和公共服务等，从而使得学区的环境得到改善，房价自然而然也就随之上涨。地方政府的财源从而也得到保障。不过，说归说，开征房产税真正实行起来，阻力将会十分巨大，说不定弄不成，或弄的不规范。像房产税、遗产税本应该在大家都没有房子，都没有什么财产时就进行立法，这样更容易被接受。

    第三，关于长效机制建设。政策是短期效应，根本在制度建设。尽管房产税是房地产市场制度建设的重要一环，但这并不是答案的全部，相关的制度建设亟需跟进，应该从土地流转制度、金融监管制度、住房保障制度、住房租赁市场建设、土地拍卖制度等五大制度建设方面入手，多管齐下，综合治理，建立有效市场，兼顾经济效率与社会公平，引导有效供给与有效需求，促进房地产市场稳定健康发展。

（一）促进土地和人口城乡的自由流转

    正确处理好保护耕地基本国策和城市化用地(包括房地产开发用地)的关系，促进土地要素在城乡间自由而有序地流转，保证住房土地的有效增量供给。增加供给是解决当前市场供求关系的最简单也最有效的办法。当然，保护耕地存量与房地产开发用地增量之间存在一定的此消彼长关系，但是从优化土地使用结构、提高土地集约水平的角度来看，二者又是相辅相成的。

    新一轮农村土地制度改革试点似乎已经箭在弦上，但依然是只有符合规划和用途管制的农村集体经营性建设用地才能入市。这个规划和用途管制，还是一道可松可紧的紧箍咒，能在多大程度上增加有效 供给，还未可知。同时，还需要从根本上消除城乡二元结构。

（二）加强银行风险管理

    改进银行的风险管理系统，让银行能够更好地共享客户的信用资讯，让银监会能够更好地监控银行的贷款风险，让整个社会能够建立起一个有效控制房地产贷款(特别是土地抵押贷款)风险的制度。这个方面的改进，不是针对投资性购房的，但却是比“遏制”投资性购房更能抵御次贷危机式金融风暴的制度。因为最大的风险不在买房者30%~60%的首付，而是开发商。开发商的风险最大，这个地方出了问题才是大问题。

（三）完善住房保障体系

    明确公民的居住权以及政府在保障居者有其所方面承担的责任，并通过法律对保障性住房的资金来源给予保证。当然，这不意味要制定超越发展阶段和公共财政支持能力的住房保障目标，或让大多数人得到住房保障的预期。房产税的征收为城市保障性住房提供了一个重要的资金来源。

（四）发展房屋租赁市场

    租赁市场发展滞后有可能与我国的传统文化以及法律规则不完善有关。让所有人都居者有其房，这肯定是无法实现的。此次美国“次贷危机”的爆发，在很大程度上就是毫无节制地吹大了“居者有其屋”的梦想，让很多不具备买房能力的人去买房。有鉴于此，“租售并举”应该是我国需要长期坚持的基本住房政策，也是一个成熟的房地产市场应具备的基本特征。积极培育壮大住宅租赁市场，既可极大满足当前中低收入家庭迫切的居住需求，也可降低住房空置、空住率，扩大市场有效供给，提高住房资源配置效率。

（五）完善土地拍卖制度

    改革现有的单纯以“价高者得地”为原则的土地招拍挂制度。这不是目前的行政性清理“地王”政策，而是设计合理的拍卖制度，在土地拍卖过程中综合地块设计方案、公众利益、企业自有资本、企业信誉、资质业绩、消费者评价、纳税情况和社会责任等多种指标，筛选出真正能够为公众提供品质高的可支付住房的企业。当然，此项改革不是要倒退到过去没有拍卖的“协议转让”阶段。