长假刚过，万科就宣布上海的首个养老地产项目落地上海万科城市花园社区，通过小区内万科活动中心改造，增补养老机构，为小区客户提供养老服务，打造社区内嵌入式的养老服务中心。
这与保利地产近日在首届中国国际老龄产业博览会上提出的“一碗汤”距离的养老模式似乎有异曲同工之妙。
巨大的潜在需求催生了养老产业的快速发展。众多开发商、保险公司、民营资本一拥而上抢占这一未来红利巨大的“新金矿”。然而在这一领域存在着政策支持力度有限、服务人才短缺、盈利模式不清晰无法大规模复制等诸多现实问题。专家学者更是非议不断，易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱甚至斩钉截铁地认为，短期谁碰养老地产谁就会被套牢。
开发商求多元化
现今，包括万科、保利、远洋、绿地、绿城、万达、农工商等房企都涌入这一浪潮。在老龄化社会背景下，渴望分享“银发经济”红利。
积极试水
早在2010年，就在北京房山窦店试点了养老地产项目“万科幸福汇”，采用租售并举的养老地产开发模式。万科集团还在北京的欢庆城和青岛的万科城试水养老地产项目，之后又在杭州的良渚文化村配建了养老地产项目。
保利地产董事长宋广菊在国庆后的首届中国国际老龄产业博览会高峰论坛上表示，保利要做“中国式养老产业”引领者。目前保利地产已经形成了自己的养老机构品牌——“和熹会”，旗下的专业养老介护机构正在探索更适合中国人伦理与亲情的养老模式。
保利地产早在2008年就已涉足养老地产研究，将北京作为试点区域。并于2013年末公布公司长期养老战略规划，保利计划用3-5年的时间使养老产业的运营率进入稳健经营阶段，基本实现盈亏平衡，同时规划用8-10年的时间达到发达国家的盈利水平，打通金融通道，通过REITs上市。
在业界以产品著称的绿城在2007年开发杭州的绿城蓝庭项目时，就尝试设计一批养老公寓产品——颐养公寓。2010年绿城在临平的绿城蓝庭项目仍尝试推出养老公寓产品。直至2012年在萧山推出养老公寓项目紫荆园。今年5月转让绿城中国股权之后，绿城创始人宋卫平更是宣布要创建全新品牌——“蓝城”，并立志将其打造成最好的养老品牌。
同策咨询集团研究部总监张宏伟指出，在住宅市场调控背景下，开始探索新的未来市场利润点。其优势在于对于地产开发经验的把握，因此，更多地倾向于配建一部分销售型物业以求更快速地回笼资金。
尚未经历市场考验
虽然对于养老地产的热情满满，但能够实现盈利实属不易，即便是地产大鳄仍需要在养老地产的开发过程中不断地摸索前进。
在良渚文化村经营十多年的万科，将旗下养老地产试点项目随园嘉树选址于此，随园嘉树的房间内各类“适老”配置随处可见，比如卫生间的紧急报警按钮，红外线自动感应设备，无障碍门槛等都是团队多次前往中国台湾和日本等国家和地区考察的经验植入并自建服务团队，此外随园嘉树还配建了影院、活动中心、医疗中心等，投入很大。
该项目以出售使用权的方式运作，30年使用权出租的价格与同期良渚文化村内的多层公寓相当，15000元/平方米左右。入住之后，每个老人每月须支付2500-3200元不等的服务费。项目推出不久后即告售罄，但万科总裁郁亮认为，“这次养老地产项目试点失败。原因是买房的不是老人，而都是为自己10年后养老准备的。”
而更多的开发商为项目引进专业的服务团队，例如2013年5月开业的由复星集团与峰堡投资集团合资成立的星堡中环养老社区，引进美国的养老地产运营商操盘，以“月费全包制”提供养老服务选择，月租费在7100-30000元不等，涵盖食宿、水电、家政服务等各方面费用。但不包括一次性5万元左右的入住费用。虽然在业内口碑良好，但据早报记者了解，在经营一年后，该项目也将做出全面的运营调整。
世联行开发咨询营业部总监王璐指出，国内大部分的养老地产项目都只是处于刚刚起步的阶段，即便硬件设施良好，软件服务尚需要一个磨合的阶段，无论是开发商自建服务团队还是引进国外有经验的团队，在给老年人提供更适宜本土化的养老服务上都需要更多的时间和经验。所以短时间内在没有经过市场检验的情况下不能够做出一个养老地产成功与否的判断。
险资求新 增利润点
保险公司进入养老地产领域得益于2010年保监会出台的《保险资金投资不动产暂行办法》，随后一系列政策指导意见出台。2013年9月，国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》明确鼓励社会力量发展养老服务业，养老用地向社会资金开放的闸门由此打开，保险企业也因此找到了涉足养老地产的政策性突破口。现今，中国平安、太平保险、泰康人寿等保险集团打入头阵。
大手笔布局全国
2010年6月，泰康人寿成为国内第一家获准投资养老社区的保险公司。“泰康养老股权投资计划”获保监会批准试点，首个试点项目泰康之家选址北京昌平区。随后又迅速完成了北京、上海、广州等一线城市的战略布局，总投资达134亿元。未来5-8年，泰康之家将投资750亿元，在全国七大中心区域，打造10-15个连锁养老社区和覆盖全国的高端医疗服务网络。
随后险资在养老地产上的动作逐渐进入高潮。中国平安在2012年宣布在浙江桐乡开建综合性养生养老社区投资约170亿元。并将在环渤海、长三角、珠三角、西南部、海南岛等5个地区规划养生养老地产项目。
中国太平保险集团预计在3-5年间完成6-10个养老社区项目。以每个项目20亿-30亿元的规模来测算，中国太平保险集团未来5年内在养老社区的投入约为120亿-300亿元。
中国人寿也规划构建了养老社区“一南一北”的格局，在河北廊坊拿地超万亩，计划总投资约100亿元。在全国已布局了6个养老养生基地。
此外还有新华保险、合众人寿等多家保险企业以拿地或投资的形式进入养老地产领域。
易居研究院研究员严跃进表示，保险资金投资养老地产的限制要明显少于投资其他与保险业务无关联的不动产或企业股权，成为险资进入养老地产的重要推手。
张宏伟分析，以投资商的身份介入更关注于长期的投资收益和风险的平衡。对于保险相关领域的养老地产将是他们竞相追逐的新的利润点。
扩张模式待解
8月中刚刚亮相的上海松江泰康之家——申园养老社区总投资42亿元，可容纳约2400户居民，预计2016年9月开始入住。项目入住起步费用为200万元，分十年付清。简单来说，泰康人寿在各地布局养老社区，让投保人可以通过购买泰康的保单，将来入住其中意的养老社区。比如年轻的投保人通过购买特定的一款分红险，到了退休年龄即可选择入住养老社区，房屋及护理费用从之前所缴保费中扣除。
中国平安投资的养老地产合悦·江南也于今年亮相，总投资额将达到170亿元。发起成立平安养老产业股权投资基金，计划募集资金100亿元，首期25亿元，其中平安集团认缴30%，社保基金认缴40%，普通合伙人认缴10%，其他投资者认缴20%。将采取“租售并举”的模式来经营。后期运营外包。
平安不动产桐乡投资有限公司总经理曹琦坦言，整体产业发展之路中摸索解决，目前国内外都没有适合中国国情、可直接借鉴的成功案例。
显然，目前保险公司尚未找到快速扩张的盈利模式。中国太平保险集团曾做过一份内部测算，预计上海周浦项目总投资回报率大概在5%-6%之间，只有入住率达到较高的比例，项目才有盈利空间。就目前测算，上述养老社区约在15年后才能达到盈亏平衡点。
本文来源：东方早报
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王晓易_NE0011
