万达“以售养租”转向“以融养租” 现金流锐减

9月已经过去了，围观阿里上市的人群也慢慢散了。不过，各位看官且慢，万达可还在上市融资路上走着呢！据悉，9月16日晚，王健林旗下的大连万达商业地产股份有限公司在港交所发布了800页的IPO预披露材料。这意味着万达商业地产正式开始了其香港上市计划。

根据融资额推算，万达商业地产市值在500亿美元到600亿美元美元之间，我们大致可以估出王健林身家稳超300亿美元。按理说，虽然刚被马云超过夺走了“首富”宝座，王总好歹还是金灿灿的土豪一枚吧，但事实是，他老人家更是如假包换的“首负”。为什么这么说？跟九哥一起去看个究竟吧。

王健林的首富之路：“以售养租”的商业模式

据悉，与一般人心目中“以持有物业为主”的印象不尽相同，万达采取的是“以售养租”模式，即用物业销售带来的现金流支撑物业持有。2011年、2012年和2013年，万达商业地产营收分别为508亿、591亿、868亿，绝大部分来自房产开发和销售，而不是物业租赁和管理。2013年，物业销售收入占营收的86.4%，物业出租与管理带来收入占比为9.8%，酒店经营收入占比3.7%。

（图片来自虎嗅网）

“以售养租”的这个售就是物业销售。2011年、2012年、2013年及2014年上半年，物业销售金额分别为240亿、250亿、443亿和99.3亿。此项业务毛利润率约为40%，意味着每年一、两百亿的现金净流入，是万达商业帝国“源头活水”。

众所周知，王石一向主张万科做“最后一个住宅开发商”。直到近年，万科在郁亮等新生代的坚持下才开始涉足商业地产。除了强调专注，真正让王石担心的是商业地产回报周期极为漫长，不象住宅开发那样可以让资金“滚动”起来。万达走通了万科不敢走的“险路”，王健林这首富当的也是真心不容易啊。

大量的资金需求使现金流锐减

根据《商界评论》前主编Eastland的观点，房地产公司的命根子无非两条：地根（土地储备）和银根，通俗讲就是说囤了多少地、开发资金落实得怎样。

在土地储备方面，数据显示，截至2014年6月30日，万达商业地产持有物业总面积达9350万平米（建筑规划面积）。其中：已完工投资物业1470万平米、酒店210万平米、260万平米建成待售、5650万平米在建工程（2013年底，恒大在建工程面积为3948万平米）；1760万平米未开发。

如此多的土地储备，也就意味着资金需求大。截止2014年6月30日，万达商业地产96项在建工程已投入711亿，建成后预计市值为5556亿元，但在2017年7月前还投需投入2389亿元！

2014年6月30日，万达商业地产应付款达1449亿，还有总额近1800亿的银行贷款及未偿还债券（上半年支付利息62.1亿）。

所以，不要看到账上有748亿现金，就以为见到了“现金牛”。万达商业地产欠着3249亿，还有2389亿要花，资金需求达5638亿。尽管账上有748亿现金、IPO预计可融370亿，理论上还有1319亿存货可陆续变现，但资金缺口仍有3200亿之巨！你说，王健林算不算是如假包换的首负呢？

万达“以售养租”模式已彻底蜕变为“以融养租”

首先，我们必须认识到，“以售养租”模式成立的前提是房地产开发、销售业务产生巨额现金流。例如2011年，万达商业地产经营活动产生的现金流达359亿（主要来自物业销售）。问题来了：2012年，万达商业地产经营活动产生的现金流大幅降至115亿；2013年进一步降到68亿；2014年上半年惊现负89.5亿！

值得注意的是，虽然万达商业地产经营现金流日益萎缩，但投资力度却不减，一直保持在每年200亿之上，巨额缺口只能靠融资活动解决。据了解，2013年，万达商业地产融资活动资金净流入379亿，2014年上半年达351亿。如果IPO融资370亿（60亿美元），则全年融资超过720亿。时至今日，“以售养租”模式已彻底蜕变为“以融养租”。

《商界评论》前主编Eastland这样评价万达模式的改变，“好在万达已经到了‘大而不可倒’的地步：政府不能容忍全国各地上百家万达广场烂尾，不能让1800亿贷款及债券成为坏账，‘以融养租’模式可以成立。后者属于外源融资（external financing），而且是债权融资。随着越来越多的万达广场竣工、投入运营，万达商业地产的经营现金流有望由负转正。按照乐观判断，资金困难很快可以成为过去。 ”

但不论如何，从“以售养租”转向“以融养租”，只租不售模式本身决定了首富必然是“首负”。

来源：九个头条网