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兴业银行:楼市调控全面放松 需求疲弱格局难改

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网易财经10月1日讯 9月30日,人民银行和银监会联合发出通知,要求“进一步做好住房金融服务工作”,对房地产贷款相关政策进行了调整。

兴业银行对此评价称,这是自2010年9月29日上次房地产贷款政策出台以来的首次调整,标志着房地产调控由从紧转向全面放松。从抵押贷款来看,只要当地地方政府没有限购,此次调整之后的房贷已无任何特别限制:首套结清后二套视同首套;过去禁止发放贷款的三套及以上住房、外地居民目前都已可以获得贷款。从对房地产开发商来看,也明确支持其融资需求,除信贷之外,还明确鼓励其发债和开展 REITs 试点。

为支持首套和改善型普通自住房,本通知支持银行发行专项金融债和房地产资产证券化,后者意味着重启了 2008 年之后即暂停的房地产贷款资产证券化(MBS)。

本次政策调整,实际上主要是释放了二套房、改善型需求的潜力,预计会对房地产业下滑起到一定缓冲作用,但考虑到市场预期已经逆转和供需结构的失衡,预计无法根本扭转房地产需求疲弱的格局。

考虑眼下政策的调整,还应着眼于让房地产业“软着陆”,因此,在本通知正式放开了房地产企业的债务融资的同时,还应当立即放开其股权融资。

此次放松之后,第四季度还可能启动全面降息。

房地产调控转向 ——评央行的房贷政策调整

1、四周年后,居民抵押贷款全面放松 9月30日发出通知,距离上一次央行发出的明确房地产贷款政策的2010年9月29日(即银发〔2010〕275号)恰好四周年。仔细对比两次政策,相关政策全面转向,这标志着限购政策的正式终结。 在居民抵押贷款方面,放松至少体现在四个方面: 第一是在首套房方面,明确首套房最低利率可以到基准利率的0.7倍,重新回到了2008年下半年和2009年金融危机最严峻时期曾经执行的下限水平。根据如果按照5年以上期限商业贷款基准利率6.55%计算0.7倍,则只有4.59%,与同期限公积金贷款利率基本相当,低于5年期政策金融债收益率4.63%(银行的资金成本肯定显著高于这一水平)。也就是说,目前在实际操作中对首套房执行基准利率0.7倍的利率事实上是不可能的,但明确给出来(在2010年9月30日的政策中,并未明确给出首套房贷的利率要求)仍然传递了强烈的宽松信息,而且也为应付未来房地产市场的变化留出了足够的下限空间。

第二是在二套房方面,明确首套房贷结清的,第二套房贷可以视为首套房。这就意味着,首付可以从此前的50%下调为30%,贷款利率也可以由1.1倍下调。第三是在三套房方面,先前完全不允许贷款,而本次则是在不违背地方限购的情况下,允许商业银行自行确定首付和利率。 第四是在对外地居民购房贷款方面,放弃了先前必须有在当地一年缴税或社保证明地要求,而直接由商业银行自行决定;这也意味着,除非当地政府仍有特殊限制政策存在,否则,对外地居民的房贷政策重新与本地居民完全接轨了,包括在首套、二套、三套房及以上住房方面。

2、对房地产企业融资全面放松 首先,本次对于房地产企业的融资,使用“支持”的用语,折射出积极宽松的政策导向。对于开发商,也没有了此前通常都加上的诸如“中小套型普通商品房”之类的限定,而是以“有市场前景”的限定取代了。 其次,明确开发商国内债券融资渠道重新正式打开,“支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具。积极稳妥开展房地产投资信托基金(REITs)试点”。

3、房地产资产证券化(MBS)2008年后首次开闸 虽然从性质上说,房地产贷款由于有清晰而可预期的现金流、期限较长、违约率较低,因而,特别适合作为资产证券化标的,但在2008年之后,国内的房地产资产证券化(MBS)事实上被暂停了,主要是因为两大原因:一是,美国次案危机,让我国一下子对资产证券化畏如洪水猛兽;二是,也恰逢国内强化房地产调控,甚至引入了“限购”,因而隐含着房贷不受鼓励。这次的通知。

事实上从政策层面让MBS重新启动了,但范围仅限于“首套普通自住房和改善型普通自住房”。 与此同时,该通知还允许发行专项金融债,以“专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放”。这种待遇,此前只有小微企业贷款、三农贷款享受过。由于仅限于“首套”和“改善”,因而仍具有强烈“定向调控”和“结构性”的意味。

4、PSL支持范围隐含地扩大了 在“加大对保障性安居工程建设的金融支持”方面,除了例行表述外,本次通知还表示:“对地方政府统筹规划棚户区改造安置房、公共租赁住房和普通商品房建设的安排,纳入开发性金融支持范围。”这意味着,“地方政府”规划的、公租房和普通商品房都可以纳入“棚户区改造”的再贷款范围,这是传统“棚户区改造”为外延的扩展,自然也意味着央行再贷款(PSL)支持范围的扩展

5、上述政策评价 首先,本次政策调整,央行将更多的选择权留给了市场。与以往直接规定贷款条件相比,本次通知则把更多的选择权留给了市场。比如,首套首付不低于30%,如果金融机构愿意要求更高的首付比例也未尝不可;对于第三套及以上住房,则完全将首付比例、利率设定都交给了金融机构。这样使得金融机构能够在“稳增长”和“防风险”之间做到更好地平衡,也有利于在不同地区实行差别化政策。

其次,有一定缓冲作用,但支撑效果有限。过去五年里执行的“限购”,当时是为了控制房地产过热,而70个大中城市的房价,到8月份环比已经只有1个城市仍在上涨,1个城市持平,其余都在下跌,形势已经逆转,客观上需要政策进行调整。尽管在前几个月中有越来越多的城市放松限购(目前只有京沪广深四个城市仍在执行限购,但我们预计不久也将全面解除),但目前房地产的销售并无起色。截止到8月份,房地产销售增速已连续8个月负增长,而且跌幅还有扩大迹象;房地产新开工面积累计同比增速跌幅自5月份后有所收窄,但总体仍处于负增长区间;房地产开发投资累计增速则持续放缓。不少人士将上述疲弱的市况归结为“限购”虽然松动了,但“限贷”并未松动,本通知就是意在解除“限贷”,但我们认为最终效果有限:第一,房地产的供给和需求之间仍存在结构性不平衡,二、三、四线供给过多而需求则不足。目前房地产企业在东部地区的投资仍处于历史低位,可以显示这一点;第二,进入2014年以来,越来越多人预计未来房价难以大幅上涨,在房屋租金回报率远远低于同期限存款基准利率的情况下,这意味着解除限购不会诱发更多投资或投机性需求涌入购房市场,销售回升需要主要依赖自住性需求(首套和二套)的支持,由于绝大部分城市房价同比仍未下跌,对于首套来说,买不起的仍然买不起,因而,此次主要可以增强和释放的应该是二套房的购买力,因为如果第一套结清可以视为首套房,事实上有利于购房人扩大杠杆,但第二套房仍具有一定的投资特性,居民的购买意愿会受到投资预期收益率的一定影响。

第三,放开房地产企业融资,应当股权优先。在眼下,房地产调控的着眼点应当更多放在让房地产市场“软着陆”上,即应当更多考虑降低房地产企业的杠杆率。从这个意义上说,应该首先放开的是房地产企业的股权融资,退而求其次的是债务融资(因为与信托等融资方式相比,其更为清晰透明)。本通知在有关方面先行没有放开股权融资的情况下,即全面放开了债务融资,在降低房地产企业杠杆率、确保金融安全方面,效果有限。

6、下一步政策展望:降息仍有必要 如果形势发展果然如我们之预测,“限贷”对提振地产作用有限,预计下一步就会全面降息。由于去年下半年资金成本大幅上高扬的滞后影响,今年以来的贷款利率整体仍显著高于去年。从降低融资成本的角度来说,最直接的手段应该是降息,第四季度即启动降息将比明年效果更好

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