粤房企敏捷地产销售承压 多项目降价上市恐搁浅

网易财经9月15日讯 广东本土房企敏捷地产近年来在土地、房地产销售市场表现生猛，去年更以超200亿元销售额成为地产界的“黑马”。然而，该公司近期陡然遭受市场负面消息困扰，在市场下行背景下，众多项目扎堆入市也出现大幅降价等现象，上市之路恐难继续。

行业人士分析指出，该公司去年为借壳上市操作大量产品入市冲刺业绩以求做靓报表，然而今年房地产市场看跌，这导致敏捷地产遭遇巨大销售压力。

项目扎堆入市 近期大幅降价

近年来，在广东番禺起家的本土开发商敏捷地产在土地市场、房地产销售市场风头正盛，去年年底期间更是有消息透露出其拟借壳赴港上市。

公开资料显示，在2012年下半年到2013年年初时间，半年时间敏捷先后在广东佛山、肇庆、广州番禺以及萝岗等多地通过公开招拍挂形式拿下超6幅住宅、商业性质地块，此后更参与部分地方旧城改造项目。

到2013年下半年多个项目集中上马，当年更以超210亿元销售额成为广东地产界的“黑马”。然而，随着今年房地产市场陷入低迷，市场负面消息不断，敏捷地产也遭遇困境。

近期网易财经实地走访发现，敏捷地产旗下多个热销项目诸如位于广州番禺的敏捷金月湾、华美国际、伊顿公寓等项目盘，低价成交现象普遍。尤其是相比上半年而言，从下半年开始敏捷旗下集中在广州番禺、增城的大部分项目或已开始新一轮、更为大幅度的降价手段。

根据网易房产统计发现，上述项目盘8月下旬以来到9月初实际成交价格大部分维持在1.1万元/平方左右。值得注意的是，根据研究机构克而瑞统计显示，2014年广州番禺平均价格约为1.6万元/平方。

以华美国际这样的公寓户型楼盘为例，敏捷对外报出毛坯价为1.4万元/平方，但根据网易房产统计，近一个月该楼盘最低价格实际成交价已低到毛坯价1.1万元/平方。

上述金月湾、华美国际的置业顾问向网易财经解释到，日前确实出售过1.1万/平方单价的房源，但诸如金月湾1.1万元/平方的房源价格都是位置不好，属于两个房产证的房源，需要购房者一次性付款。目前项目报价仍然在1.4万元/平方左右。

敏捷地产在给与网易财经回复中解释，这是顺应市场趋势而已，部分低价产品是公司尾货处理属于市场正常营销行为，并非市场上降幅最大的开发商。

方圆地产首席市场分析师邓浩志向网易财经表示，从当前市场来看大规模降价可能缘起去年敏捷提出的上市计划，为了冲业绩从去年下半年开始敏捷快速推出了大量新产品入市，其次由于货量集中在公寓产品，受制整体市场低迷，市场库存压力持续攀升，加上公寓市场竞争激烈，导致公司去化能力存在较大压力，2013年下半年就开始有意的进行降价促销，加速去化。

据悉，2013年下半年开始，敏捷集团在整个珠三角区域将有至少15个新项目扎堆入市。其中，广州区域的新增项目将达到10个，集中在番禺、增城位置，尤以公寓产品居多。

公寓项目竞争激烈 上市之路恐搁浅

网易财经根据敏捷官网资料梳理也发现，敏捷经过15年的发展已经进入广州、中山、肇庆以及内蒙古、三亚等15个城市，其中在广州大本营集中了25个地产项目，纯公寓商铺的就已占比达到15个，其中超4个公寓类型项目相继在2013年下半年陆续入市。

邓浩志分析认为，今年市场上，多数房企都销售艰难，广州甚至周边的佛山市场公寓项目产品竞争激烈，企业面临较大销售压力。

在广州番禺公寓产品市场上，保利旗下大都汇、奥园旗下奥园城市天地等诸多大型房企竞争激烈，保利大都汇单价达2万以上/平方，奥园旗下城市天地尽管推出有折扣，也单价达1.7-1.8万元/平方，敏捷的旗下伊顿公寓、华美国际等公寓价格相比同行同类型产品价格相差甚大，最低至1.1万元/平方。

此前一大型国有房企营销部人士也曾感概到，本身番禺市场上存量庞大，如此大幅度降价导致公司好的货品都很难卖掉，公司销售任务压力巨大。

“目前为止，虽然近期其他城市开始有放宽限购等措施，但是公司所在城市暂时还没有看到市场有很明显的积极信号，面对市场现状给企业带来的困难，公司会根据市场状况做阶段性目标的调整。”敏捷集团公关部人士向网易财经如是说。

上述人士强调，每年的五一、金九银十、元旦春节都是房地产的“市场优惠季”，公司旗下楼盘也会有一些惯常的优惠行动，各个楼盘根据自己的产品有不同的促销活动。

同时上述人士也坦言，目前由于全国房地产市场都处于调整阶段，公司也根据市场的需求进行调整，有的项目施工速度加快，有的则慢一点。

另一方面，尽管敏捷地产在公开场合并未透露更多的上市计划详细信息，但是2013年底到今年年初，市场消息就不断指出敏捷拟借壳香港一家上市企业，其总裁谭炳照已在香港跟相关投行进行接触，相关事宜正有序进行。

此后，敏捷更向部分财经媒表示，公司会在合适的时候，合适的机会，考虑上市。上市有利于公司业务拓展和持续发展，同时也有利于公司品牌建设和公司规范管理。

一位接近敏捷人士也透露，今年4月份敏捷集团还准备就公司上市相关事宜做一个媒体发布会，但此后有媒体爆出其总裁谭炳照的有关负面信息，由此上市动作或不了了之，目前也尚未有新动作。

网易财经注意到，近段时间，敏捷地产在部分大型招聘网站上进行着大规模的招聘，从区域营销老总到下面的行政、销售等人员不等。

区域库存攀升 年度目标承压

“按照目前的状况来看，整体市场压力仍比较大，广州市场有不少项目延迟推货，市场表现比较低迷，仍处于调整期，市场信心明显不足。公司进行管理结构上的调整进行招聘也比较正常”，广州克而瑞研究咨询总监曾英杰表示。

他尤其指出，2014年市场供应井喷，竞争激烈，特别是广州萝岗、番禺成公寓去化压力大。

据克而瑞统计的数据显示，近两年住宅市场成交量稳定在1000万平方米的平台上，但2014年1-7月仅成交439万平方米，处于近六年的低位；从供应上来看，截至7月末广州市场上可售存量回升到857.3万平方米，去化周期上升至14个月，达到2013年以来最高点；其中番禺、花都以及南沙市场成为库存攀升的重灾区。

从产品类型来看，公寓去化压力大。2014年7月公寓产品新增供应12.87万㎡，全市公寓产品成交均价为14166元/㎡，同比环比分别下跌了18%、27%。

曾英杰认为，受制于信贷的持续收紧、市场去库存压力大，以及购房者信心不足的影响，成交量仍然难以出现大的逆转。在这样的背景下，房企必然以价换量，抢跑金九银十。

据悉，2013年敏捷集团以210亿元的销售额、211万平方米的销售面积，跻身中国房地产销售额百亿企业榜的第31位。

参照敏捷在给与网易财经上述回复中称，2014年上半年公司销售业绩已近百亿。但是这个数字相比2013年的210亿元的成绩仍不足二分之一，如今仅剩下不到四个月时间，要想超过去年销售额，压力仍巨大。（朱玲）