主持人：
杨凯生先生过去是中国著名的大银行家，他也从他的角度讲了现在银行应该做的转型，可能是一个非常精辟而且非常新的观点，过去大家都认为银行就应该做慈善，给企业贷款，企业也一直在说，我们贷不到款，但确实，如杨凯生先生说的，靠银行贷款要把企业做大做强的思路其实是应该改变了。
我相信在场嘉宾也非常希望能够就“新常态”发表自己的观点，接下来进入到圆桌讨论环节，首先有请本次论坛的嘉宾，发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁先生上台；
有请北京首创集团董事长刘晓光先生上台；
有请上海高级金融学院副院长朱宁先生；
有请北京师范大学房地产研究中心主任董藩；
有请熙可集团创始人及CEO朱演铭先生。
几位嘉宾，我是今天的主持人倪惠，可能有嘉宾已经非常熟悉了，今天的主题是“新常态、新机遇”，我们就就要先从“新常态”说起，我搜索了一些“新常态”，最先是由美国太平洋基金管理公司总裁埃里安提出的，尽管在不同领域有不同的含义，但“新常态”在宏观经济领域被西方舆论普遍形容为“危机之后的经济恢复的缓慢而痛苦的过程”，自国家领导人习近平主席关于“中国经济需要适应新常态”的表述之后，“新常态”才被广泛用在分析中国经济上。
今天在场的嘉宾都是来自不同的领域，我们首先想请各位嘉宾发表一下，你们认为什么才是新常态，你们认为新常态是什么样的？首先请李铁先生发表您的观点。
李铁：
多长时间？
主持人：
第一个问题可以简短发言，表述一下“新常态”，接下来我们会有更深入的讨论。
李铁：
讨论“新常态”是一个特别复杂的概念，因为它涉及的内容太广，如果仅从经济学的角度来提，那么，从过去一种高速增长的模式转换成一种稳定增长，以市场经济为主导的模式，恐怕是“新常态”一个最基本的、核心的理念。
主持人：
有请刘晓光先生。
刘晓光：
我理解“新常态”，第一个，它也是一种相对，也在某一个历史阶段的某一段状态上。（……卡）有区别于它之前的那一段发展状态，如果“新常态”中的拐点很大，下行的通道很长，这可能就不叫“新常态”了，可能叫一种特殊的状态，我觉得它也是一个历史的问题。
主持人：
还是很长时间的状态。好。
朱宁：
我把“新常态”描绘我们中国的经济从一个百米赛跑式的经济增长，转换成一个马拉松式的经济增长，同时在速度放缓的过程中同时提升增长质量的过程。
主持人：
董藩先生。
董藩：
我理解大概有这么四个方面的含义，第一是供求关系发生变化，供应相对过剩，企业生存越来越困难；第二，在前者基础之上，经济增长速度长期呈现（……卡），市场稳定性越来越差，调控难度在增加；第四，就是新技术革命对于传统经济的影响越来越突出，甚至导致整个经济运行的机体发生变化。
大概这四个含义。
主持人：
有请朱演铭先生。
朱演铭：
我觉得说这个“新常态”，首先反过来看一下，原来那个是不是常态，以前这十年过去了，这十年我们是靠刺激出来的，经济的飞速发展和快速的速度，这种速度有可能是不正常的，也就是今天我们说的常态，可能之前是已经存在的，因为靠刺激，所以我的经济发展那么快，这是我要说的第一点。
第二点，我觉得从常态来讲，有可能中国经济已经在以前，之前的阶段已经进入到了中等收入的陷井，只是说我们用一种刺激的方式让它再进一步的加快，所以今天我们说的“新常态”有可能会持续很久，这两天总理也说了，昨天、前天也都说了，实际它需要靠改革，通过改革来刺激经济的发展，通过结构的调整，通过体制的改革，而不是说像原来用强制性的方式去做，所以这一点来说，这个“新常态”有可能在之前就已经有了，只是说我们用一种刺激的方式在刺激它，现在回来我们看到以后，对于“新常态”，我的理解是说，我们要去面对在这样一种状态下如何去改变我们的发展模式，比如在经济发展过程中以前一直是靠对于劳动力的投入，现在更多的是不是应该从科技的投入和这两天我们天天讨论的创新去推动中国经济的发展？我觉得这个是一个“新常态”。
主持人：
其实在达沃斯论坛，昨天总理做演讲的时候，他也是多次提到了各种改革，其实“新常态”，刚才各位都说，可能经济会有一个减速，而且是一个长期的，那么我们其实知道，减速并不会为了减速而减速，而是我们需要做结构调整，我们这个经济结构调整也谈了很多年，现在想请各位谈一下你认为经济结构调整现在是在什么状态，我们的经济结构调整还顺利吗？先请李铁先生聊一下。
李铁：
每个都是特别大的问题，如果要说，当然了，我还是针对我比较擅长的城镇化的问题来谈一下所谓经济结构调整吧，因为要调整的内容特别多，产业结构是不是要调整，就业结构是不是要调整，增长方式是不是要调整，发展模式是不是要调整，包括我们刺激增长的政策是不是要调整。
因为在我过去的十几年中，我们经常的会遇到，因为我在发改委已经十几年了，原来在体改委，经常会遇到经济的波动，可以说这30年中国经济的波动已经发生了很多次，那么每次呢，都会遇到，到底是让市场经济决定呢？还是政府投入来进行刺激？特别是在最近的2008年以后，经济出现了波动，几乎达到了历史的最低点，那么，采取什么样的方式来继续保持经济的稳定增长，在整个政策研究和咨询的过程中发生了很大争论，习惯的传统惯性是需要通过政府投资来刺激经济增长，这是历史上经常使用的手段，新的方式是不是不要对经济增长放慢增长速度来调整规模过于担心，是不是可以允许经济下滑，在下滑过程中自动让市场发挥矫正机制，通过改革的政策使经济增长模式发生转变。
但我想有两件事情值得注意，很多人不太过于理想化的完全按照市场的方式解决，在市场经济和准市场经济国家里头有一个巨大的区别，所谓市场经济在发生波动的时候，政府更多运用宏观的杠杆调整的这个过程是非常缓慢的，这个缓慢就会带来从谷底向恢复增长过程中，可能见效效果并不是非常明显，但中国一个特点是政府和国有企业调动资源的能力很强，一旦发出行政命令，可能会立竿见影的发挥效果，但会带来很多很多长期的负效应。所以在这次经济增长过程中恐怕提出很多很多新方法，比如说，怎样拉动内需，怎样推进城镇化改革和各个方面的改革来调整结构，把我们的各种短期行为转化为一种长期结构的调整，这恐怕是一个政策的出发点。
为什么过去我们对经济下滑有很大的担忧呢？我们主要是担心对就业的影响，因为我们现在不仅仅要解决农村人口非农就业，我们每年有六七百万大学生也要面临就业的问题，过去十年一个执政的执政党思想就是“发展是硬道理”，通过发展来掩盖我们社会的矛盾，这十年虽然我们的经济高速增长一直在维持，发展的过程仍然在延续，可是把社会累积的矛盾到今天已经出现了一个非常非常重要的拐点，就是如果你不解决这些累积的矛盾，恐怕这个社会要面临着崩溃。
我们要为过去十年来买单，那肯定不能用过去这种以发展的方式来缓解矛盾的过程刺激经济增长，所以我想，到目前为止，可能从中央政府和各层面上，在提出各种经济政策的时候，一定要回避过去的方法和手段。至于选择什么样新的方法和新的手段，恐怕不是一天两天能见效的，就是因为我们所有的地方政府他在按照传统模式运行，积累的一些地方债务和风险也在逐渐显现，我们整个经济发展的支柱，房地产产业的下滑也影响了整个经济链的断裂，这两天特别有意思，我和日本打交道，和日本企业界打交道，我才知道日本所有制造业，他们最鄙视的就是房地产业，房地产业在日本是最受歧视的产业，可是中国的房地产业现在是支柱性产业，也是最牛的产业。
为什么日本曾经有过高速增长，它的制造业扩张得非常之快，这和日本的经济增长模式有直接的关系，所以，我们怎样来面临这种痛苦的危机，房地产业的下滑对整个经济形势、产业链的断裂带来的负面影响，怎么样把它转换成通过创新、改革来带动新的机制的增长，虽然方法很多，但到目前为止我觉得有一个很大的担忧，第一，改革政策能不能到位，到位以后能不能落实，第二，我们适应调整的时间有多长，我们怎样来面临现在这种复杂的环境，不要寄希望于一瞬间解决问题，但是我们又面临着国民迫切希望立竿见影的成果，会对政府带来极大的压力。
所以我看到的当前所谓“新常态、新机遇”，口号是提出来了，但“老常态”的问题还没有解决，还在延续，所以这个转换肯定是一个痛苦的过程。我就做一个简要的解释吧。谢谢。
主持人：
刘晓光先生，其实我想问的是，刚才李铁先生说，房地产还是一个支柱产业，现在中国经济也希望进行结构性调整，你觉得在结构性调整之后，房地产还应该是支柱性产业吗？
刘晓光：
我觉得还应该是，因为中国房地产业涉及到几十个行业；第二，中国是一个13亿人口的国家；第三，我们的改善性需求和刚性投资需求还是很大的，未来十五年到二十年中，我想，结构调整可能现在不是一个中小企业的问题了，我们很多大企业也面临结构调整，很多大企业，一个有的出现了亏损，有的下一步什么方向也不是很清楚，有的也茫然，这里最关键的可能有这么几个问题，在结构调整中。
第一，咱们对未来研究太少了，我看了看《奇点临近》那本书，他讲到2045年是什么样的状况，机器人、人工智能，包含抗衰老药等等，不光是互联网，我们企业没有对未来的认识、没有对未来的把握，调整中肯定也没有这种长远的方向。
第二，确实很多企业没有自己独立的知识产权，你让他调结构，打它也没有用，它很难调。
第三，我觉得很关键的就是要形成一个调节，结构调整的机制，像美国，每年有一二十万的企业生存出来，可能还灭了一二十万个企业呢，它按照一套市场的规律和机制。今天上午我觉得我参加的一个小组讨论挺有意思的，我们大概讨论到创新问题，我觉得中国的结构调整跟创新很有关系，如果没有创新，根本就谈不上结构调整，可能你的生存有问题。
今天这意思是什么呢？我们有六个桌，大概有40个企业家和教授们，每一个桌是6个人，每一个人要提出创新的三个观点和措施，一桌18个，再乘以六桌，108个，每一桌再概括出三条，六桌是18条，我觉得讲了很多很好的东西，每一条都跟我们的结构调整有关，包含战略创新、产品创新、技术流程创新，包含成本下降的创新，包含机制的创新等等，所以我们的结构调整跟创新要紧紧结合在一起，没有自己独立的知识产权，没有创新，又没有一套机制，那我说这个调整就是空话，没用。
主持人：
董藩老师，您有什么观点呢？您是房地产领域的专家。
董藩：
我先谈刚才说的产业结构调整的问题。
主持人：
您认为房地产应该还是未来经济结构调整之后的支柱吗？您和刘晓光先生的观点一致吗？
董藩：
不但是支柱产业，同时还是主导产业，还是先导产业，这个是没有办法的事情，它是不是支柱产业，主导产业，它既不是御封的，也不是法律规定的，不是哪个领导说它是它就是，哪个文件说它是它就是，它是整个国民经济发展过程中一个客观的现象，美国到今天房地产仍然是第一产业，2011年，美国GDP总量当中排名第一位、贡献第一位的是房地产业，达到13%，美国的金融业虽然雄霸世界，但只有8%，和房地产相比差很多很多，随便卖一套房子的价值链是卖多少套衣服都比不了的，无论中国还是美国，全世界范围内都这样，即使有一点我们开发规模在下降的时候，我们会发现，它的业态会发生变化，二手房的比重会上升，所以，长期来看房地产仍然处在这个地步，经过这个调整还会不会是支柱产业，在座有很多年轻人你就想想，你想不想买房，你想不想给父母买房，把父母接过来，就知道它未来是什么格局，所以我们不能因为今天市场的波动就否定它的地位，房地产业在整个国民经济当中的地位，不是谁想否定就能否定的，它现在仍然处在上升期，尽管这个过程中我们对市场的理解不同，采取一些措施打压它，但你把限购限贷的政策取消之后，你看市场会是什么样子，此前三四线可能放地量过大，但我们通过一些措施把放地量消化掉之后你看是什么结果？所以我要告诉大家的是，整个国民经济当中60%到70%的产业是跟房地产连在一起的，没有这个行业，那些行业全部受到影响。
另外，就业当中估计有一半直接间接受到这个行业的影响，从全社会的财富总量来看，60%-70%以上的社会财富表现为不动产，房屋和土地，从地方本级财政收入当中来看，03年以来，地方本级财政收入当中60%是来自于卖地，如果加上开发交易当中的税和费就占65-70%，没有这一块就等于地方财政收入当中三分之二没有了，你告诉我它怎么活？还有很多原因，决定了这个行业是一个日不落行业，我们不要讨论它今天是什么，明天是什么，它是“日不落”，为什么？因为我们到今天为止找不到它的替代品在哪里，电灯出现时蜡烛没了，家庭小汽车出现时，自行车行业在衰退，但是你很难想象20年、50年之后我们不住房子了，自从有了人类以来房子功能不断改进、建造技术不断提升、科技含量不断提升，最早是泥巴、木块、石头垒起来的房子，后来是钢筋水泥混凝土的房子，再到今天很多智能化技术跟房地产结合，建起了功能更强大的，比如今天盖的这个大楼，但尽管它在不断演化，它的替代品没有出现，它的替代品在哪里？是账篷吗？结婚时弄账篷行吗？不行的，男的不买房，等于耍流氓。这个行业你想让它衰退，到现在为止我们找不出它衰退的理由来。
顺便谈一下刚才说的产业结构调整，我从来不承认“产业结构调整”这个提法，尽管有时候我们讲课时也讲，为什么要调整？政府职能时从来没有一条政府职能是调整产业结构，这一条要交给市场来调节，它交给市场，自然就完蛋了，当电灯出现时，你没有调控蜡烛，蜡烛企业也没了，当摩托车出现时，自行车行业自然萎缩，你为什么要去调控它？它能生存就让它生存，不能生存就拉倒，政府就是要搞好环境的监管，搞好环保，搞好经济秩序，严厉打击企业的违法行为，同时把被市场淘汰的偏弱人群的社会保障工作搞起来，再去调控一下收入，把高收入人群怎么通过税收的方式转化一下，去援助低收入人群，政府把这些事情做好就行了，为什么要去搞产业结构调整呢？
主持人：
董老师说的很有意思，应该将产业结构调整的任务交给市场，而不是政府主导产业结构调整，朱演铭先生您是做企业的，是企业家，刚才我们听到杨凯生行长提出了一个观点，当时就很想问您，他说中国企业现在普遍面临的问题其实是企业负债过高，产能过剩，作为企业家，您怎么看这个问题呢？
朱演铭：
我觉得中国企业目前问题的发生是跟昨天我们做的决定有关，我们昨天做决定的过程，我们发展经济的过程中，包括这些企业家发展他的企业，壮大他的企业的过程中他的发展模式有问题，他的更多发展模式还是在说是不是能够充分利用中国的低价劳动力竞争，是不是能够从银行贷到更多钱来发展他，也就是他在自己发展过程中更多依赖的发展模式是错的，你看美国的经济发展，长时间它的经济发展的立基点是科技，全因子的生产效率，这个全因子的生产效率和科技跟什么东西有关？跟人才有关，跟美国长时间在人才上的投资有关，我们中国在这方面没有多大投资。
所以今天我们回来再看这个问题的时候，今天我们陷入到了中等收入陷井，这个问题跟什么有关？跟我们昨天没有好好培养人才，没有好好培养一个创新环境和文化，所以今天再来谈，你是不是能改变，改不过来，因为它没有这个人才，没有这个环境，没有这个文化，再改也没有办法，所以结构调整也好、怎么去做也好，我觉得这里面还存在一个问题，做这些企业的人的眼界不一样，他这种粗犷式的，发展企业的一种方式，这个方式导致了今天他会碰到问题，当他的成本不断上升，最近这十年你看到的是人民币不断上升，人民币兑美金上升了27%，也就是你相应的成本，甚至可以到了百分之二十几，也就是成本要上升百分之二十几，这种情况下又出现了金融危机，美国、欧洲的消费又在下降，银行的利息不断上升，因为国内的经济不断发展，再加上整个通货膨胀在拉动所有的原材料、人工，通通在涨，企业在这个时候没有利润了，你看到这个企业不断地垮台，怎么办？搞了一个强刺激，强刺激干什么？帮助企业度过难关，实际这是错的，我为什么要帮助企业度过难关呢？一系列的问题就会出现，这一系列的问题是什么？就是因为你帮助了他，今天碰到了更大的问题，应该让这些企业倒闭的倒闭，垮台的垮台，要让企业学会，这个过程中，他的经济，企业自己的发展模式要改，从那个时候他就应该要把内功练好，而不是今天我们再回来，再去看的时候，两手一摊，这个事情怎么办，去找政府，希望政府来救我，我觉得这是不对的，中国经济如此，中国的企业也是这样，都是很大的问题，这个问题是没有可持续发展的可能性，可持续发展的可能性，如果我们今天知道我们这个国家，我们整个企业界里面创新是不够的，今天我在馆里也说，老外说中国这个国家是没有创新的，我说你是错的，中国这个国家在以前的30年中，在全球范围当中，可能创新是排在第一的，中国的创新在哪里，中国的创新在商业模式上，中国的创新在我们所做的调整上，是通过改革，改革实际就是创新，中国这个国家在改革上做的创新，没有一个国家可以跟中国相比，而且这个过程当中，我们做的很多有关商业模式的一种创新，包括阿里巴巴，包括腾讯，这些都是商业模式的创新，这些商业模式的创新中国都是一流的，但中国有一样东西没有做好，产品的创新，产品的创新和服务的创新这两点没有做好，但这方面实际不是逼出来的，而是需要内功的，这个内功如果没有练好，我们今后十年后再回来看，还是这个问题，十年后我们还是停在那里，我们面临的还是中等收入陷井，回过头来看我们没有人才，这些人才没有眼界，没有眼界没有人才，我们的经济发展模式一定还是那样的，中央政府再怎么去调整，再怎么去发力，我觉得都没有用。
主持人：
谢谢朱演铭先生。我们刚才上台了一位嘉宾，天士力集团董事长闫希军先生，他因为参加一个重要的活动，现在才赶过来，非常感谢您能到来。
接下来我们还是有请朱宁先生发表一下您的观点，刚才我听了嘉宾的发言，他们都是从房地产的角度、企业的角度，以及从城镇化的角度谈了中国经济转型的问题，但其实我们知道，贯穿其中的其实都是钱的问题，我们看到中国经济最大的风险，包括地方融资平台风险，企业负债风险，房地产的风险之所以成为风险，都是这些钱，来自于银行的贷款，我们想谈一下“新常态”下银行应该怎么转型呢？
朱宁：
我今天下午刚刚参加了“中国金融改革重新出发”的论坛，这里面，咱们银监会的前主席刘正康（音）先生说了一句很好的话，我们的改革其实就是把原来存在的一些风险和问题通过改革把它化解，我觉得“新常态”从整个金融改革里最重要的一点就是利率市场化，中国经济面临很多问题，无论是地方债的问题，无论是房地产的问题，无论是现在出现的整个互联网金融的挑战或由此而产生的钱荒，其实都是因为咱们的利率，这个重要的生产要素，也是重要的一个生产资源，它的价格现在仍然是被严重管制着，甚至是被严重扭曲的。
二三十年之前我们想买点猪肉，或者想买辆自行车，你不是得去拿票，就是得去排队，或者托托关系，你不能通过手里的货币来表达你对这个资源需求的强烈程度，现在我们说的中小企业融资难的问题也好，民间融资乱象也好，互联网金融产品也好，其实反过来，有钱的人想去借钱，找不到好的投资项目，同时呢，需要借钱的人，找不到好的投资者可以给他投资，为什么呢？因为我们的间接融资方式，我们的银行在这个过程中把整个过程变得更加复杂，银行业很委屈，刚才杨行长在的时候他说，我们银行很委屈，大家都说我们银行赚暴利，说我们银行的工作强度如此之高，我们银行和其它很多垄断性行业相比，我们的竞争是非常非常激烈的，不信你看看到每个月末、每个季末、每个年末的高息揽存就说明了我们银行业有多么强烈的竞争。
那么为什么有这个问题？正是在于我们现在对于整个金融领域这么重要的决定时间价值、决定风险价值的利率的因素给予太多的扭曲，为什么会有这个扭曲呢？很大程度上我觉得是跟我们整个经济增长模式的转型，跟我们“新常态”的出现其实是紧密相关的，过去一段时间以经济增长速度为主要的政策诉求，很重要的一个原因是我们要人为压低很多要素价格，早些年农民农产品的价格，城市工人的价格，到现在整个利率的价格，压低了某些价格之后呢，才能促进整个经济增长速度的高速增长，现在随着中国经济进入了中等收入水平，速度我觉得已经不再是那么重要的问题，说实话，7%到8%，刚才李铁主任也讲了，除了影响到你的就业之外，从长期经济增长来讲，如果7%增长的话，每十年咱们的经济能够翻一番，如果8%的速度增长，咱们九年经济能翻一番，就是差着一年的时间，而其实这一点对于我们的经济增长质量来讲，我觉得真的没有那么重要。
我想再提一点房地产的问题，董藩老师这方面可能是专家，我想提一个很有趣的现象，同时刚才朱总说的一点也提高了我的这个想法，全世界有史可查，最长的国际金融中心的房地产价格是在荷兰的阿姆斯特丹，荷兰阿姆斯特丹市中心联排别墅的价格从一六四几年到现在，三百多年，一直都有历史的发展数据，在我的新书《投资者的敌人》里也有，大家可能看到过，大家可以猜一猜，荷兰这个全球第一各金融中心，它的市中心的联排别墅在过去350年的时间里每年增值了多少呢？每年增值的水平是2.3%，这2.3%里面有多少是通货膨胀呢？1.9%，减了1.9%之后剩下的0.4%是什么呢？是统计上不显著的房地产超出通货膨胀所获得的收益水平。
我为什么会很清楚的知道？因为我的导师在耶鲁做的一个研究，他是去年诺贝尔奖得主，席勒教授，他做了一个类似的研究，发现在美国，房地产是一个非常重要的保值手段，保什么值呢？保证你别被通货膨胀跑赢了，但它并不能给你带来超过通货膨胀更特别的因素，为什么中国的房地产市场在过去十年如此火热，答案很简单，我们中国的货币供应量在过去十年增长了几乎十二倍，所以按这个理论来讲，如果不涨在CPI的身上，那么就结结实实涨在我们重要的资产类别上，在中国最重要的资产类别就是房地产，所以一定程度来讲我觉得董老师是对的，只要我们的货币增量、信贷增量保持这个速度的话，那我们的房地产仍然有很大的潜力，但朱总讲的启发了我，如果一个社会所有人都认为最重要的致富手段就是多买几套房，我们怎么能期待我们的年轻人有兴趣、有毅力、有决心去创业、去改变这个社会？
我就讲到这儿。
主持人：
刚才董老师要回答，您认为房地产继续作为支柱产业，是否会挤压其它产业的生存空间呢？
董藩：
我先接着咱们这位先生的说，因为他是搞金融的，他刚才谈了席勒指出的问题，我看到微信传的一个，美国过去123年当中平均每年上涨3%，通货膨胀率是2.8，大概是这么一个结论，房价还是跑赢了通货膨胀的。
但我要跟大家说的是，我自己的感觉，因为我还没有见到原来的文章，席勒指出，测算这个结论是错的，为什么是错的呢？在过去的123年当中，美国也是城市化过程扩张，人口增加的过程，房地产在价格方面有一个很典型的特点，不同区域的价格不能进行比较，但是，由于房地产在开发过程当中是从中心往外围逐渐扩，已经盖好的地方不可能重复再盖，所以这个价格比较也只好是用不断变坏了的位置，变差了的位置和上一年度相对较好的位置去比较，比如说在北京，我们说的夸张一点，今年在三环四环之间盖房子，明年三环四环盖满了，到四环五环之间盖，我们统计价格的时候，说明年比今年涨了10%，但事实上这10%是有问题的，它的位置变差了，如果进行一番修正，把它推到今年的位置上，它可能就是15%了。
美国也有这个问题，城市扩张过程中本身就是商品开发、新房开发位置不断变差的过程，它和上一年度总体上来讲位置相对较好的房价进行比较的时候，它天然的从价格增长角度被削掉了一块，真正房价的涨幅应该观察一个楼盘，比如刘晓光先生开发一个楼盘，一二三期开发位置基本不变，今年开发一期，明年开发二期，后年开发三期，今年卖一万，明年卖一万二，后年卖一万四五，每年涨20%多，这是他真正的涨幅，但很多楼盘今年开发完了，明年在位置边上开发一个，比它差了，还比它涨了10%，这个比较数据是没有意义的，从这个角度上我告诉你，统计局是骗你的，因为统计局总是用位置不断变差的房子和上一年比较，除非市场相对成熟了，位置以二环的房子市场为主的时候才能比较，刚才朱博士说的我没有详细比较，荷兰的情况，这个房子有时候还不能比较在于什么呢？新房旧房之间的科技含量，产品结构，我们的适用性上，环保性上，其实是变差了的，所以大家对它可能不太喜欢，它在房价总体上涨过程中表现不是特别突出了，如果剔除这些因素的影响，我们进行修正的话还会发现它的涨幅会高。
回到我刚才说的话题上来，以美国为例，如果进行修正，过去123年当中涨幅不是3%，可能到了3.3%，3.4%了，这时候会发现它是明显超越通货膨胀率的，在中国的结果就更突出了，我就不多说了。
主持人：
董老师，我们这场还是“新机遇，新常态”的问题，我们一谈起房地产可能就会有很多不同的观点，但我们还是希望回到结构调整上来，刚才上台的嘉宾闫希军先生还一直没有发言，我们也期待他发表一下他的精彩观点。
作为企业家，您怎么看待在“新常态”下，企业进行怎样的转型来适应“新常态”呢？
闫希军：
非常有趣，我刚才有事儿，听了各位专家讲的，我想，我们今天谈的在“新常态”下的结构调整，我们一定不要脱离中国的现实，中国改革开放这三十多年，这盘棋是谁做的呢？是政府做的，叫“政府领导下的市场经济”，这就是中国改革开放逐步从政府一元化到市场多元化的过程，这是一个现实。
政府现在要常态化，一个核心的问题，里面的因素很多，节省时间我就不多说了，一个核心的问题就是，“新常态”，政府释放出了这个信息，克强总理昨天讲了这个定理，实际上是中国的决心，所以我们现在要一步步的走，这就是“新常态”的核心，向市场转换。
过去改革开放过程当中，这么多超速的发展，这么多膨胀的产业，这么多的“空城计”，就是冒进下的政府一元制造成的，现在常态化的第二个因素就是均衡产业的发展，这是国家的定理，这一盘棋现在完全靠市场来给它调整结构，你调整不了，市场是什么呢？市场是资本家形成的资本主义，形成的资本为杠杆，形成的生产力，共产党干的什么活呢？政府是最大的资本家，他们核心的问题，强调的是分配机制，市场强调的核心问题是生产力。我们在座的民营经济企业，现在还没有形成市场的主体，你转变不了政府这三十多年搞成的这一摊子东西，你消化不了，所以还要有一段时间在政府操纵下的转型，调整结构，转变方式。
这样的话，对我们企业来说，“新常态”的内容就多了，我也不多说了，就是给我们创造了条件，比如说，均衡产业就是均衡到原来高速发展的产业，首先要盘活存量，新增的是什么呢？就是民生产业，我是做健康产业的，我觉得在这一轮发展过程中，大健康，服务产业就有一定的机会，前段时间，我们董总搞房地产的，是一个浪潮的机会，现在要均衡这些产业呢，我觉得这些新生产业，民生产业同样是机会，对过去其它高速发展的产业，也有机会，怎么能够升级，企业在“新常态”下的机遇，就是要各找各的机遇，我觉得这个机遇，高速发展的企业现在反过头来，怎么回头，怎么回炉，怎么能够在造成升级版上下功夫，新生企业怎么借用现在社会的资本，怎么及早形成市场化，怎么借用现在新的技术，比如互联网的技术，现在这三十多年形成的稳定的科技创新的技术，还要加上我们自行创新的，融合多元技术，创造下一轮的机会，我觉得模式、创新都为我们企业提供了非常良好的机遇，尤其是健康产业，我觉得下一轮机会还是很好的，所以我们也做好了准备。
朱演铭：
我想谈谈新机遇这个东西，刚才主持人说我们不要谈房地产，但我想再回来谈谈房地产，不是说原来的那个房地产。
中国在接下来的十年当中，因为我们在推的是新城镇化的发展，所以大概有3.8亿多的人要从农村转移到城市，房地产的刚性需求仍然存在，我同意各位，刘总、董老师说到的，房地产还是比较重要的行业，但我觉得另外一点是，房地产的发展模式以后一定会变，因为在刚性需求里，房地产的利润越来越少，整个今年房地产到目前为止很多企业是倒挂的，很多企业是赚不了钱的，哪怕是做刚性需求的，有一些当时拍的这个地，地价太高，到今天实际他是不盈利的。
下一步怎么走，我觉得新机遇实际来自于城乡一体化的发展，我们的新机遇实际是非常大的，特别是在十八届三中全会的决定作出以后，如果十八届三中全会的决定能够落实到实处，里面有很大机遇，这个机遇就是城乡一体化发展当中资源的双向流动，城市的人才、资本流向农村，农村土地指标流项城市，能够给城市很大的机会。
这当中很重要的一点，房地产商需要知道一件事情，想一想，原来就是简单的让你购房子，现在目前要跟着政策去看一个问题，我怎么建新的城镇，新的城镇里面有机会，为什么？中国大部分城市是病态的，因为大部分城市病态，包括北京就是一个病态的城市，PM2.5，再看看北京，我在北京，每一次出差到北京，我就要忍受北京这个病态的城市，为什么？一天我只能在北京开两次会，如果我去香港的话，一天在香港可以开七次会，为什么？我的时间全部浪费在路上，浪费在路上，说明这个城市非常没有效率，这个城市在创造思想的过程中没有效率，当这个城市没有效率的时候就是有机会的，也就是说，新型城镇化，我们说，要建一万个要城镇，这一万个小城镇定位的问题是跟它的策划、定位以及这个小城镇如何去建有关，但我们的房地产商到今天为止实际没有做好这个准备，因为没有做好准备，我建议房地产商要跳出来，不要只是去做刚性需求里的这些，因为在那个地方，可能利润没有了，但在新型城镇化中，如果你有眼界，你能够走得远。
主持人：
朱宁先生，现在请您回答一下问题，刚才朱演铭先生谈到了城镇化，城镇化推进肯定是需要钱的，从金融的角度，您认为城镇化的钱应该从哪儿来呢？
朱宁：
城镇化的话题，其实李铁主任可能是最有权利发言的，我越俎代庖。
城镇化，首先我对城镇化的理解，我觉得可能跟各位有点不同，我觉得城镇化并不是今后多造几个新城，城里多造几个新区，城镇化很大程度上可能就是能够让我们全国的居民都能够在，甚至是不离乡背土的前提下，能够享受到现代城市带来的各种各样的社会福利，或者那些已经移民到了我们这个城市里面的这些农民工或者流动人口，能够享受到可以和城市人口一样的福利，教育、医疗、保险，我个人觉得这可能是我们克强总理对于新一轮城镇化寄予的期望。
至于钱从哪儿来这个问题，在我们中国基本都不是个大问题，只要我们集中力量干大事儿，大事儿都能干成，现在难的问题是在于怎么集中力量干好事儿，这个问题，也是最近我对中国经济比较关注的层面，过去我们的城镇化资金从哪儿来呢？基本都是通过地方政府，地方政府无非两大主要途径，一个是土地出让，一个是通过借债，土地出让这条路基本已经快走到头了，下面借债这条路可能也快走到头了，下面钱从哪来？我个人觉得，可能以后建新城的动力和资源以后要变得更审慎一点；第二就是我们的财税制度改革，四五年前，当时还在海外的时候参加国外一个论坛，我就说，好象中国是唯一或唯二不征收房地产税，不管叫什么名字，房地产保有税，房地产居住使用税，在我看来我觉得，如果我们的地方政府融资平台，我们的地方国企已经把所有的杠杆率加到了现在120%到200%的水平，如果我们再也没有更多的土地出让收入，那肯定只能向房地产税的方向，这不是选择，不是是或不是，只是时间早晚或程度的高和低。
根据海外研究表明，在各个州有不同的房地产税，房地产税的推出对于投机性的需求肯定会有很大的挫伤，同时对于房价的涨幅或房价的走势也会有一定影响，更多的，我觉得今后的城镇化，我个人觉得不是新一轮房地产的增长，更多是一种经济增长模式或整个政府执政能力的转型。
主持人：
李铁主任。
李铁：
说到房地产，我有很多观点，大家前面说过了，我就不讲了，我只讲原因和结果的问题，没钱，哪儿去买房盖房？钱从哪儿来？不是通过盖房子来钱，是要有各种不同的就业，不同过程的技术创新和生产，我们才有钱盖房子，如果我们把盖房子当做原因，把其它的当做结果，那我们这个社会就要崩溃了，我们现在出现的问题，当增长的动力和机制都没有了，回过头来，房地产还在不断的发展，买房的钱已经没有了，那问题就出现了，所以我想，“新常态”，就是我们怎样解决在经济增长过程中的经济机制问题，怎么样更多的把通过创新和产业发展带来的结果转化为收入。
有了收入，我们才能谈到第二个问题，我们要买房子，这是一个经济循环前因后果的关系，所以我们讨论常态的时候，对这个问题要分析得非常清楚，你说农民想盖房子，光种地那点粮食钱他只能盖很破的房子，他从事了非农收入，从事了非农产业，工业企业，他才有钱回家里盖好一点的房子，这就是原因和结果的关系，我讲得够通俗了吧？
主持人：
刘晓光先生，我们想跳过城镇化接着谈下一个话题，国企改革的问题，我们想问一下，在新常态下，我们的国企改革有什么样的机遇呢？
刘晓光：
要说这个问题就很复杂了，国企改革肯定要改革，因为有一百万亿的资产。
主持人：
现在是在推进混合所有制的改革吗？
李铁：
现在是这样，国企改革主要有几个方向，一个叫混合所有制，一个叫治理结构的科学，还有一个是将来的约束机制和动力机制，还有一个是还权于企业，大概是这么几个方面，大家现在争论得还比较激烈，国资委有国资委的方案，财政部有财政部的方案，发改委有发改委的方案，最后方案还没有那么细化，在混合所有制当中肯定会遇到一些问题，遇到什么问题呢？中小国有企业好办，大的国有企业，它跟谁混合？混合完了以后，国有的比重会占多少？占多少以下，国资委就不再管它了？能给它什么样的治理结构？这都是一系列改革中的问题，这也涉及到政府的权力，涉及到企业的权力，还涉及到各方面的利益。
本身来讲，改革的细则还在继续制定，对于企业来讲，当然希望要进行改革了，一个是它希望做混合所有制，它希望能够有一种市场化的机制，它希望不是为了混合而混合，而是为了竞争力的提高而混合，它希望它有一套自主权，当然它更希望它有一个好的法人治理结构，可以自主来确定很多东西吧，但这个里头是一个很复杂的系统，我们看到的几个方案都是不太一样的，各个省市也在制定方案，比较关键的就是在企业根部进行混合，而不是他的“儿子”和“侄子”混合，这会遇到很多很多问题，比如我们在2004年时就曾经进行国际私募了，也是要走国际混合，但是在资产定价上就遇到了障碍，我们的上市公司是按照净资产价一倍给美国定价，但中国证监会的通知是按照市值的90%跟人家谈判，那就谈不下去了，所以我就失败了，如果当年成功了，从机制上、理念上、资金上、市场上，甚至于总部的位置，可能都会在纽约一半，中国一半吧，那应该会出现一个很强大的企业，但是我们失败了，它受体制的限制。
今天有了这种机会，明天上午的发言实际上也是主要讲这个问题，我们在改革中最核心的问题到底是什么，我们的改革可能会遇到的问题是什么，我们的企业需要的改革，期望的改革目标的方向是什么，很复杂的一个问题，我想，如果改革了以后，可能会对中国经济有很大的影响，对世界经济也会有很大的影响。
我想，今天在座的可能有很多是民营企业，如果纯粹的国有企业变成了优质的混合所有制企业，它的竞争力跟民营企业就很接近了，如果它继续是国有控股的混合所有制，我看它的改动也不会很大，实际上来讲将来是看它改革的深度和广度。
主持人：
谢谢。闫希军先生，您认为在混合所有制改革的进程中，企业家是存在什么样的机遇呢？
闫希军：
天士力本来起步时就是民营控股的混合型企业，刚才老总讲得非常好，国有企业是很艰难的，关键治理结构是摆在我们面前的第一道难关，我们过去改制的时候，我们是在2000年改制的，部队移交下来就开始改制这个企业，改制以后，国有不控股来开董事会的人不做决定，不签字，你都没招，后来我们就强行通过，按照股权的比例，后来才把这个毛病纠正过来，国有变成小股，太小了，国有资产管理部门现在思想转变还很难一下做到，股份相对大，就是不绝对控股，这些治理机制怎么建立，是一个很系统的工程，所以就看国家怎么进行理念提升、观念转变、法律体系配套，我是走过来的，当然，机会很多，一是改制，我们现在到今天了，已经不存在要求什么占便宜了，你就是能够公平的、法制化的，在法律轨道上公平的把这件事情做完。
所以我觉得国有体制的改制，像我们天士力那时候改制，领导还是表态的，一把手敢几次上常委会，就敢拍板，现在拍板的人越来越少了，揉棉花团的事情越来越多，所以改制还是一条艰难的道路，我们也是盼望国有企业改制，我们能够把机制创新，怎么使民营资本强大起来，我们的市场活力更加强、更加活跃，所以从我们民营控股的企业，当然我们是愿意，比如好的资源，除了国家战略性资源，这个就不用说了，国家应该控制，除了这些，非战略资源，国家能不能把它放出来，国有资本管理部门能不能把它充分地市场化，比如现在很多城市叫我们去开会，一开会，拿出来的资产都是不良资产，所以改制还是很麻烦的一件事情。
当然，我们还是要积极地去努力。
主持人：
朱演铭先生，您觉得在混合所有制改革过程中，您作为一个民营企业的企业家，您认为您会存在什么机会吗？
朱演铭：
我觉得这里的机会还是蛮大的，只是说到底用什么方式。
一个年轻人，男的和女的，不要上来就说结婚，还生孩子，我觉得这是有问题的，还没恋爱，就已经开始要谈生孩子了，我觉得这是有一个大的跨越，这个跨越太大了，所以目前的障碍很多，刚才刘总说的几点我觉得是非常到位的，我不再重复了，只加一点。
我们说国有资产流失，国有资产流失，流失的是什么？很重要。你把国有企业按照资本市场公允的方式来认定它价格的时候，这个价格跟一个私营企业，如果它不是国营的，它没有国营的身份在那里的时候，这个价值，实际真正我们说它价值的时候是不一样的，一个私营企业在自己的市场经济，在市场的运作过程中它的实力和竞争力，在资本市场上晒一晒的时候，它的价格是可以定的，但国有企业是没有办法定价的，它所拥有的资源，垄断的资源也好，或者说是它对于资本市场拥有的资源，这个资源不是市场赋予它的，所以当你给它定价的时候，你定出来的价格不是公允的，所以我们说国有资产会流失，为什么？因为你把这个资产的价格定得过高了，高到什么程度？根本不是价格，你让私营企业怎么进入？没办法进入。
这是我对刚才刘总说的补充。
所以我觉得里面有一个很大的机会，那就是“恋爱”的机会，国有企业可以和私营企业合作，做很多合作的项目，在合作的过程当中会创造很大的价值，这些价值可以分享，慢慢的，慢慢的，通过合作，通过一些合作的项目和合作的一些生意，这些生意慢慢的使得他们接近，最后促使实际上国有企业在合作过程中是帮助私营企业一起赚钱，一起盈利，获得更多盈利之后反过来，私营企业在那个时候才有可能反过来去买国营企业，或者入股国营企业，因为那时候他已经不在乎超出的非市场化的溢价的部分，比如一个国营企业现在值一个亿，但实际它在报价的时候这个企业变成了两个亿，两个亿和这一个亿之间相差50%，没有人愿意买单的，那怎么办？如果国营企业能够跟私营企业合作，让私营企业赚到这另外一个亿的时候，可能有机会了，所以这里面的机会是先要“恋爱”，为什么？国营企业有很多资源，这些资源是私营企业没有的，国有企业到银行去，他可以贷款，刚才闫总说，国有企业一大堆烂资产，但国有企业可以拿着一大堆烂资产去银行贷款，民营企业是贷不到款的，这就是很大的资源，拿这个资源来配市场化私营企业的战斗力，让这个市场化私营企业盈利，盈利之后获得的部分反过头来来帮助混合制未来的实现，我觉得这是一条路，一个过程，不能那么快的跳过去，说我现在要做混合制，而且包括最近要做一个事情，要把国有企业所有人的薪水降到60万的标准，我觉得这都不是市场化的方式，不对的，这种方式实际跟十八届三中全会的决定是不一样的，是违背的，十八届三中全会的核心是要让市场成为资源配置决定性的因素，有些事情我们在做的时候是跟它的纲要相背离的，我们很奇怪的是，我们有一个很好的纲要，但做的时候往往跟这个纲要没有关系，这是我的一个意见。
主持人：
接下来我们想讨论一下京津冀一体化的问题，董藩教授，您认为京津冀一体化是否会推动京津冀周边房价的上涨呢？
董藩：
应该会，离的比较近的小城镇应该会受很大影响，价格会拉升，土地价格房产价格都会拉升，离得特别远是没有意义的。京津冀一体化，从区域经济角度来讲，实际上对河北更不利，圈地效应和回流效应，在目前的状况下，一定是回流效应更强，所以目前的情况下北京会变得更有利，河北变得更不利，但眼前只有三件事能做，第一，北京周边小城镇被北京庞大的需求带起来，价格上涨，第二个就是交通上有所改善，比如地铁，轻轨这些，过去想推推不动，北京有钱，让他上河北去修，他不干，河北说，都是你北京人住在我的周围，我给你修地铁，我也不干，现在总书记要干十年，总书记提出来要“积极推动”，大家当然要给总书记面子，北京道点儿钱，河北也做点儿贡献，土地升值了再补贴北京，这件事情会改善。
第三个，很小很小的一点意义，区号，电话区号统一了，就这么点事儿，别的都谈不上，把北京的外迁，谁都迁不了，哪个部委能迁，哪个国有企业能迁？你把大红门迁走了，原来的商铺都不干了，原来来打工的人说我是来北京的，你让我上河北打工？我有病啊，还不如我们老家。所以市场有它的规则，我们强制性的通过一种力量去推动它，其结果肯定是很难如意的。
主持人：
其实我们已经不知不觉聊到了机遇的问题，刘晓光先生，您认为经济一体化，房地产市场的未来怎么样？您认为在“新常态”下它蕴含什么样的机遇呢？
刘晓光：
中国的市场还是京津冀的市场？
主持人：
中国的市场。
刘晓光：
中国的市场我就三个判断吧，第一，未来10年和15年区段之内，应该还是向上的、稳定的大行业；
我的第二个判断，如果取消了限购再取消限贷，如果户籍制度将来再真正改革，那么中国城市的房地产价格很快会分化；
第三个判断，像大城市，特大城市的核心地区，它的价格很难下降，地价上升幅度比较大。
从现状看，中国城市现在已经开始分化，有的城市不小了，但它的房子的价格和价值不行，原因在于它可能审批的过多过快，库存太大，有的城市并不是很大，但价格很高，下一步可能就会出现新的分化的状态。
主持人：
论坛的时间差不多到此结束了，非常感谢各位嘉宾的发言，接下来请嘉宾下台就座，李铁先生请留步，接下来是您的演讲时间，大家掌声欢迎李铁先生的演讲。
（闭幕致辞）
李铁：
其实大家都希望我们的论坛早一点结束，我一看人已经走了一大半了，如果再讲过多，大家肯定兴趣也会更加索然，只是作为网易呢，非常信任我，让我为这次“新常态，新机遇”做一个闭幕致辞。
我想，在新常态，新机遇下，最好还要加一个“新挑战”，因为什么事情都不像我们想象的那么理想化，十八大提出了所谓新型工业化、新型城镇化、农业现代化和信息化，现在加了一个“新常态”，所有事情我们都期盼它是新的，但我们忘了我们还面临一个旧的主体。
所谓旧，就是以往传统的发展模式，我们怎么来面对，恐怕我们如果没有把“旧”研究透，我们就无法去面对“新”，我们可能就会面临更多的困难，难点，这也就是所谓的“新挑战”。
从中国经济增长模式来看，我们很多人都把过去30年的功绩归结于所谓的市场，但是是不是所有走向市场经济的国家都会有这30年的高速发展机遇呢？我想可能不一定，其实，分析中国这30年整个经济增长一个最大的特点，就是它成为世界工厂，而不是靠科技创新，所谓世界工厂一个主要的原因，就是它的发展成本比较低，很多人谈到廉价的劳动力成本，这是我最近见到的最多的经济学研究，“廉价的劳动成本”，可是很多人忽视了，在经济增长过程中，产业发展进程中，我们最大的廉价成本还有一个是世界上其它所有国家都不具备的，廉价的土地成本。
一个市场经济的国家，它的一个基本要素原则是要增加企业的活力，是要靠市场来决定的，可是要提供廉价的成本，是要政府来决定的，政府通过它特殊的职能来压低要素的价格，这个压低的过程到目前为止已经面临了挑战，因为这个时代已经过去了。
30年，当我们压低要素价格获得了增长机会时，我们现在面临着成本上升，首先第一个是劳动力成本在上升，中国的劳动力价格已经是东南亚国家和南亚国家的两到三倍，所以我们说，人口红利在逐步消失，可是呢，我们的土地价格也在上升，过去这种增长模式，廉价的、低价的，靠剥夺农民的土地，现在面临严峻的挑战，这所有的挑战就使政府在和农民谈判的过程中面临越来越多的困难，不仅有农民自身的抵抗，还有社会媒体的谴责，这种成本已经是现在政府没有办法承受的了。
那么，在这种情况下，可是我们的政府，特别是地方政府，由于成本上升，去寻求了一种再继续通过土地提高价格，通过房地产发展的模式来进行积累，也面临着巨大的压力，就是在依靠房地产为主体的发展过程中，债务越来越严重，房子卖不出去了，收入基本没有了，我们的环境成本、土地成本、劳动力成本都在上升。那么，在这种情况下，政府和市场双重作用的结果，我们如何实现转型呢？我们想一想，经济市场并没有想象的那么复杂，再继续增长，还有一条，我想可能要继续解决怎样降低企业发展的成本；第二，怎样刺激要素主体增长的活力；第三，怎样提高资源的配置效率，来减少过多的浪费，这是我们所谓“旧常态”转型过程中必须要解决的三个问题。
降低成本，我想是能做到的，为什么？我们要进行改革，如果把土地的所有权，或者说，土地的使用权真正交还给农民，政府就可以降低他所谓的拆迁成本和他的社会成本，我们在全国调查，大量农民办的产业园区，效率非常之高，但这需要进行土地管理制度改革，降低劳动力成本，提高劳动力技能，恐怕是要通过加强政府的公共服务来激发劳动力活力，通过户籍制度改革来进行。
第三，提高资源的配置效率，要使过去三十年政府积累的庞大的权利，短期行为，政绩行为累积的权利不要再让他乱作为，也是要通过改革来进行的。所以，所谓改革，就是要解决如何降低成本，激发活力，提高资源配置效率，这可能就是我们“新常态”所面临的转换和挑战。为什么要说挑战呢？因为我们要面临着传统政府的利益的阻抗，这种阻抗不是像我们想象的那么简单。
本文来源：网易财经
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