董藩：现行房价涨幅统计数据没有意义

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北京师范大学房地产研究中心主任董藩在参加圆桌讨论时表示，房地产在价格方面有一个很典型的特点，不同区域的价格不能进行比较，但是，由于房地产在开发过程当中是从中心往外围逐渐扩，已经盖好的地方不可能重复再盖，所以这个价格比较也只好是用不断变坏了的位置，变差了的位置和上一年度相对较好的位置去比较，比如说在北京，说的夸张一点，今年在三环四环之间盖房子，明年三环四环盖满了，到四环五环之间盖，我们统计价格的时候，说明年比今年涨了10%，但事实上这10%是有问题的，它的位置变差了，如果进行一番修正，把它推到今年的位置上，它可能就是15%了。

董藩称，比如开发一个楼盘，一二三期开发位置基本不变，今年开发一期，明年开发二期，后年开发三期，今年卖一万，明年卖一万二，后年卖一万四五，每年涨20%多，这是他真正的涨幅，但很多楼盘今年开发完了，明年在位置边上开发一个，比它差了，还比它涨了10%，现在房价涨幅统计总是用位置不断变差的房子和上一年比较，这个比较数据是没有意义的。

文字实录：

董藩：

我先接着咱们这位先生的说，因为他是搞金融的，他刚才谈了席勒指出的问题，我看到微信传的一个，美国过去123年当中平均每年上涨3%，通货膨胀率是2.8，大概是这么一个结论，房价还是跑赢了通货膨胀的。

但我要跟大家说的是，我自己的感觉，因为我还没有见到原来的文章，席勒指出，测算这个结论是错的，为什么是错的呢？在过去的123年当中，美国也是城市化过程扩张，人口增加的过程，房地产在价格方面有一个很典型的特点，不同区域的价格不能进行比较，但是，由于房地产在开发过程当中是从中心往外围逐渐扩，已经盖好的地方不可能重复再盖，所以这个价格比较也只好是用不断变坏了的位置，变差了的位置和上一年度相对较好的位置去比较，比如说在北京，我们说的夸张一点，今年在三环四环之间盖房子，明年三环四环盖满了，到四环五环之间盖，我们统计价格的时候，说明年比今年涨了10%，但事实上这10%是有问题的，它的位置变差了，如果进行一番修正，把它推到今年的位置上，它可能就是15%了。

美国也有这个问题，城市扩张过程中本身就是商品开发、新房开发位置不断变差的过程，它和上一年度总体上来讲位置相对较好的房价进行比较的时候，它天然的从价格增长角度被削掉了一块，真正房价的涨幅应该观察一个楼盘，比如刘晓光先生开发一个楼盘，一二三期开发位置基本不变，今年开发一期，明年开发二期，后年开发三期，今年卖一万，明年卖一万二，后年卖一万四五，每年涨20%多，这是他真正的涨幅，但很多楼盘今年开发完了，明年在位置边上开发一个，比它差了，还比它涨了10%，这个比较数据是没有意义的，从这个角度上我告诉你，统计局是骗你的，因为统计局总是用位置不断变差的房子和上一年比较，除非市场相对成熟了，位置以二环的房子市场为主的时候才能比较，刚才朱博士说的我没有详细比较，荷兰的情况，这个房子有时候还不能比较在于什么呢？新房旧房之间的科技含量，产品结构，我们的适用性上，环保性上，其实是变差了的，所以大家对它可能不太喜欢，它在房价总体上涨过程中表现不是特别突出了，如果剔除这些因素的影响，我们进行修正的话还会发现它的涨幅会高。

回到我刚才说的话题上来，以美国为例，如果进行修正，过去123年当中涨幅不是3%，可能到了3.3%，3.4%了，这时候会发现它是明显超越通货膨胀率的，在中国的结果就更突出了，我就不多说了。