7月14日，鲁能地产以29.3亿元拿下北京顺义新城第21街区地块。该地块由21-18-001a和21-18-001c两个地块组成，其中21-18-001a地块是养老服务设施项目地块。
这是继4月17日国土部下发指导意见，明确养老设施用地定义后，北京首宗以养老服务设施用地为名入市的地块。
据悉，这一养老服务设施地块建筑规模为2.62万平方米，计划建成为一座拥有500余张床位的养老院。
事实上，这是鲁能地产规划河北廊坊养老地产试点后，在养老地产领域的又一落子。
业内人士指出，该地楼面价高达3.54万元/平方米，在养老地产盈利前景不明的情况下，鲁能地产拍得此地彰显了其投身养老地产的决心，但高企的地价也为其未来养老项目运营增添了一层阴影。
地价高企
7月14日，北京顺义新城第21街区地块（含养老用地）正式入市。
根据地块控制指标显示，顺义新城地块由21-18-001a和21-18-001c两个地块组成，其中21-18-001c地块居住用地容积率1.1，建筑规模8.55万平方米，建筑密度35%，建筑高度25米，绿地率30%，规划人口900余人（约300~500户），规划停车位487个。
21-18-001a地块则是养老服务设施项目地块，容积率1.2，建筑规模2.62万平方米，建筑密度30%，建筑高度18米，绿地率30%，未来将建成一个拥有500余张床位的养老院。从规划来看，其是与上述居住人口户数基本对等的养老服务设施。
据中国房地产报记者了解，该地块为2013年首批拟供应养老设施用地，因一些原因延迟至今年供应。
与此同时，该宗地也是继4月17日国土部正式出台《养老服务设施用地指导意见》后，北京市首宗入市的养老服务设施用地。其用途限制、定义制定、获取方式与国土部指导意见基本吻合。
这意味着北京市自去年暂停养老综合用地招拍挂后的悄然破冰。2013年初，中投发展一周内连续两次中标密云两块养老综合用地，但由于北京市土地整理储备中心对这两块用地养老设施面积、规模、床位没有限制，加上中投发展开发滞缓，一时引起重重质疑。
也因此，北京市土地整理储备中心暂停了年度100公顷养老综合用地供应计划。据北京市土地整理储备中心人士透露，对真正投身养老产业的投资将会进行土地整理支持，但将进一步完善相关细节，加强监管，打击“披着养老外衣行地产之实”的行为。
可见，顺义新城含养老设施用地地块的入市，表明北京市养老设施用地招拍挂的再度重启，并参照执行国土部实施指导意见，将利好北京养老产业市场。
据悉，由于该地块含有养老设施用地，万科、北科建等企业也被吸引到竞拍现场。但参与竞价的只有天恒、融创、懋源、鲁能地产4家企业。最终鲁能地产以29.3亿元将其收入囊中。该地溢价率仅为13.6%。
对于鲁能地产获得上述地块，中原地产首席分析师张大伟指出，土地溢价率低一方面是受土地市场降温趋势影响；另一方面是土地出让底价过高，从成交价格看，该地的楼面价达到3.54万元/平方米，目前这一区域内别墅价格在3万~4万元/平方米，楼面价接近了在售房源价格。
“价格高原因是土地稀缺，该地块能达到别墅级要求，属优质资源。但这也对后续开发带来了很大挑战，尤其是养老运营领域。”
目前，养老地产普遍面临微利、周期长、盈利模式不清等问题，高企的地价更会对后期开发运营带来严峻挑战，这也是该宗地竞拍企业较少的原因。尤其对缺少养老地产开发运营经验的鲁能地产来说，高价拍得养老用地，更是一招险棋。
“但这也反映出鲁能地产发力养老地产的决心。对于鲁能地产这样的央企来说，虽然进入（养老领域）较晚，但来势迅猛，赶超实力不容小觑。”北京吉利大学健康学院院长乌丹星如是评价。
发力养老地产
在转型养老地产的生力军中，鲁能地产算是较晚加入的一员，但今年以来的动作却已隐现出其后起之秀的魄力。
据鲁能集团内部人士向中国房地产报记者介绍，鲁能集团2013年底才将养老地产定为未来发展方向。但随后迅速成立养老地产工作小组，并确定在河北廊坊试点养老地产业务。
自2013年年底，鲁能养老地产工作小组已先后奔赴国内亲和源、恭和苑等多家资深养老机构和国外养老社区进行考察、学习。
“北京顺义可能是第二个启动的养老地产项目，未来也计划在山东青岛、海南青浦等地开发养老地产。”上述鲁能集团内部人士表示。
值得一提的是，鲁能地产在山东开发的第一个旅游度假项目鲁能海蓝金岸，其开发商海阳富阳置业有限公司策划经理陈忠强曾公开表示，鲁能海蓝金岸总面积接近10000亩，分为东西两个组团开发。东组团已经率先开发，目前主要业态为低密度别墅。而西组团范围覆盖8600亩地，预计将于2014年下半年动工，计划以养老地产为主题。
与强势拿地、8600亩规划、多地项目行将开发现状对应的是鲁能地产审慎的态度。“虽然养老地产已纳入集团发展方向，也将重点推行，但我们更多的是还在寻找自己的角色定位。”
上述鲁能集团内部人士表示，鲁能地产一直在养老地产开发、运营管理、退出机制三个关节中寻找平衡，但我们首先要做的就是找准定位，寻找资源跨界整合。
对于鲁能地产的策略与发展，乌丹星评论称，尽管其在养老地产市场没有经验，但有土地开发经验的央企和固定的客户渠道、成熟的营销团队会助力其未来在养老地产市场中取得不俗成绩。
本文来源：中国房地产报
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王晓易_NE0011
