鲁能地产谨慎试点养老产业

2014-07-23 14:18:35 来源: 中国房地产报 举报
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鲁能地产加入到了抢滩养老产业商机的大潮。

7月14日,鲁能地产以29.3亿元拿下北京顺义新城第21街区地块。该地块由21-18-001a和21-18-001c两个地块组成,其中21-18-001a地块是养老服务设施项目地块。

这是继4月17日国土部下发指导意见,明确养老设施用地定义后,北京首宗以养老服务设施用地为名入市的地块。

据悉,这一养老服务设施地块建筑规模为2.62万平方米,计划建成为一座拥有500余张床位的养老院。

事实上,这是鲁能地产规划河北廊坊养老地产试点后,在养老地产领域的又一落子。

业内人士指出,该地楼面价高达3.54万元/平方米,在养老地产盈利前景不明的情况下,鲁能地产拍得此地彰显了其投身养老地产的决心,但高企的地价也为其未来养老项目运营增添了一层阴影。

地价高企

7月14日,北京顺义新城第21街区地块(含养老用地)正式入市。

根据地块控制指标显示,顺义新城地块由21-18-001a和21-18-001c两个地块组成,其中21-18-001c地块居住用地容积率1.1,建筑规模8.55万平方米,建筑密度35%,建筑高度25米,绿地率30%,规划人口900余人(约300~500户),规划停车位487个。

21-18-001a地块则是养老服务设施项目地块,容积率1.2,建筑规模2.62万平方米,建筑密度30%,建筑高度18米,绿地率30%,未来将建成一个拥有500余张床位的养老院。从规划来看,其是与上述居住人口户数基本对等的养老服务设施。

据中国房地产报记者了解,该地块为2013年首批拟供应养老设施用地,因一些原因延迟至今年供应。

与此同时,该宗地也是继4月17日国土部正式出台《养老服务设施用地指导意见》后,北京市首宗入市的养老服务设施用地。其用途限制、定义制定、获取方式与国土部指导意见基本吻合。

这意味着北京市自去年暂停养老综合用地招拍挂后的悄然破冰。2013年初,中投发展一周内连续两次中标密云两块养老综合用地,但由于北京市土地整理储备中心对这两块用地养老设施面积、规模、床位没有限制,加上中投发展开发滞缓,一时引起重重质疑。

也因此,北京市土地整理储备中心暂停了年度100公顷养老综合用地供应计划。据北京市土地整理储备中心人士透露,对真正投身养老产业的投资将会进行土地整理支持,但将进一步完善相关细节,加强监管,打击“披着养老外衣行地产之实”的行为。

可见,顺义新城含养老设施用地地块的入市,表明北京市养老设施用地招拍挂的再度重启,并参照执行国土部实施指导意见,将利好北京养老产业市场。

据悉,由于该地块含有养老设施用地,万科、北科建等企业也被吸引到竞拍现场。但参与竞价的只有天恒、融创、懋源、鲁能地产4家企业。最终鲁能地产以29.3亿元将其收入囊中。该地溢价率仅为13.6%。

对于鲁能地产获得上述地块,中原地产首席分析师张大伟指出,土地溢价率低一方面是受土地市场降温趋势影响;另一方面是土地出让底价过高,从成交价格看,该地的楼面价达到3.54万元/平方米,目前这一区域内别墅价格在3万~4万元/平方米,楼面价接近了在售房源价格。

“价格高原因是土地稀缺,该地块能达到别墅级要求,属优质资源。但这也对后续开发带来了很大挑战,尤其是养老运营领域。”

目前,养老地产普遍面临微利、周期长、盈利模式不清等问题,高企的地价更会对后期开发运营带来严峻挑战,这也是该宗地竞拍企业较少的原因。尤其对缺少养老地产开发运营经验的鲁能地产来说,高价拍得养老用地,更是一招险棋。

“但这也反映出鲁能地产发力养老地产的决心。对于鲁能地产这样的央企来说,虽然进入(养老领域)较晚,但来势迅猛,赶超实力不容小觑。”北京吉利大学健康学院院长乌丹星如是评价。

发力养老地产

在转型养老地产的生力军中,鲁能地产算是较晚加入的一员,但今年以来的动作却已隐现出其后起之秀的魄力。

据鲁能集团内部人士向中国房地产报记者介绍,鲁能集团2013年底才将养老地产定为未来发展方向。但随后迅速成立养老地产工作小组,并确定在河北廊坊试点养老地产业务。

自2013年年底,鲁能养老地产工作小组已先后奔赴国内亲和源、恭和苑等多家资深养老机构和国外养老社区进行考察、学习。

“北京顺义可能是第二个启动的养老地产项目,未来也计划在山东青岛、海南青浦等地开发养老地产。”上述鲁能集团内部人士表示。

值得一提的是,鲁能地产在山东开发的第一个旅游度假项目鲁能海蓝金岸,其开发商海阳富阳置业有限公司策划经理陈忠强曾公开表示,鲁能海蓝金岸总面积接近10000亩,分为东西两个组团开发。东组团已经率先开发,目前主要业态为低密度别墅。而西组团范围覆盖8600亩地,预计将于2014年下半年动工,计划以养老地产为主题。

与强势拿地、8600亩规划、多地项目行将开发现状对应的是鲁能地产审慎的态度。“虽然养老地产已纳入集团发展方向,也将重点推行,但我们更多的是还在寻找自己的角色定位。”

上述鲁能集团内部人士表示,鲁能地产一直在养老地产开发、运营管理、退出机制三个关节中寻找平衡,但我们首先要做的就是找准定位,寻找资源跨界整合。

对于鲁能地产的策略与发展,乌丹星评论称,尽管其在养老地产市场没有经验,但有土地开发经验的央企和固定的客户渠道、成熟的营销团队会助力其未来在养老地产市场中取得不俗成绩。

曹东辉 本文来源:中国房地产报 责任编辑:王晓易_NE0011
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