张国正: 变革与调整 十字路上的房地产

网易财经讯 2014年6月20日，《环球企业家》杂志在北京万达索菲特大饭店成功举办环球企业家第九届年会，主题为“征程:重启中国经济增长引擎”。

戴德梁行北亚区CEO张国正在环球企业家第九届年会发表题为“变革与调整：十字路上的房地产”的主题演讲。

以下为张国正主题演讲文字实录：

各位下午好，非常高兴今天在这跟大家讨论一下我们中国的房地产市场的一些状况。戴德梁行是全球性的房地产服务机构，我们在52个国家有我们的分支机构，在中国我们在房地产市场发展初期我们就进入了中国。

大家如果对房地产市场留意，发觉最近在宏观调控的影响下应该是出现了不少的压力。宏观调控大概在十多年前开始主要的功能是遏制房价涨的太快，十多年的时间过去，我们可以看到现在这段时间是真正的感受到宏观调控的影响。因为我是从香港来的，香港的房地产市场比中国发展找大概30年左右，经过周期要比中国房地产周期要多。过去我们看见香港有一样政府也会宏观调控，但是宏观调控的影响如果没有在经济下滑的情况下，他往往是很短暂，大概6个月、7个月左右就会恢复。我们过去看的十年中国宏观调控也类似，但是这次宏观调控我们觉得下行压力相对大，也是因为整个经济状况是在下行的状况。

给大家看一下数据，1-5月份我们全国的销售面积减了大概7.8%左右，同时房价平均下调了0.7个百分点，不多的。在过去这五个月量是减了，房价下调幅度不是很明显。北京有点不一样，北京我看的数据过去五个月，下调的成交量相对于去年同期下调了47%，房价在同期也是下调了，但是要比全国要多，下调17%左右。北京这个市场相对全国来讲过去1到5个月价格上面有下调的比较明显。

我们过去看宏观调控的结果是二线级城市下调空间可能压力比较大，这回我们看所有的一线城市北京、广州、深圳都是面临下调的压力。我个人认为如果现在虽然是经济下调，但是我们仍然维持7.5%的增长的话，而且刚需的确存在，同时我们也有城镇化的发展。刚刚看到我们城镇化才50%多，还有很长的路要走。这样的话我们认为中国房地产市场全面崩溃的情况也是不会出现的。可以预期这段时间是相当紧张，大家公认还是增加，但是销量是减少了。这段时间之内唯一的办法就是要加强推广，互相大幅度的低价，我个人认为没有需要，这个反过来会给市场一个继续跌继续调，但是到底这个底线在哪，大家不知道，所以互相低价这个是不需要的。反而需要一些更有创意的销售手段，还有把这个产品在服务的层面上去，我说的比较有创意的方法比如说虽然我们有客户有意向的时候，我们是每一个每一个跟他们讨论，出成绩的交易的，可能当中的让价是幅度比较大，但是比较有控制的范围里面运作，便于我们全面把价格在公开的情况下面不掉下去。我们必须要面对现实，必须要调整，让这个市场觉得现在这个价格下调是符合市场预期，符合大家对市场的预期。

如果说当下的住宅市场面临下行压力最根源的一方当然经济是一个状况，另外一个状况面临的开发商的融资的问题。我们都看到住宅开发商都面临着融资，但是如果说我们宏观调控的结果是把市场的注意力把他调到非住宅产品的话是好让住宅市场能够喘口气，比如说商业地产能受更大主意的话，我们现在没有做到这点。原因是什么？商业地产所面对的问题是更加严峻，越来越多的需要开发商前期注入更多的资金。我们无法短期获得资金包，因此对开发商融资提出了更多的要求、更大的要求。在这种信贷收紧背景下，金融创新就出现了很多五花八门的金融产品也应运而生。既有大的开发商，也有小的开发商，用不同的方式去做信托，很多的基金公司也推出他们的各种各样的基金。

在过去这段时间里面，由于国内的金融市场环境并不成熟，政策很多都是在控制，而且不是住进我们金融市场。基金覆盖城市有限，所以基金规模跟开发商相比很难做大。另外一个原因整个房地产金融不景气是因为这些基金公司的规模不够大的同时，是国内的投资者普遍倾向于一个保本心态，如果对房地产行业不了解，他们对投资回报率不确定，基金规模做不大。

所以我们认为要解决开发商资金的困局，首先要回归本源，银行作为开发商的主体这个必须要维持。我们在这呼吁，银行是重回他贷款扮演这样的角色。

接下来需要不断的改善金融政策，引入大量的有能力投资二三线城市国内的信托。解决开发商在一些非住宅物业上面的整体销售，这样才会吸引他们继续进入市场。

中国房地产呈现发展趋势也是让我们觉得的确是在一个十字路口。整体来讲开发商的利润率很清楚在下调，调整发展战略，挖掘新的增长点这个肯定是必须要的。今天说创新，挖掘新的增长点就变成我们现在国内开发商必须要马上做的事情。我们看到社区这个概念已经悄悄在房地产开发商里面形成了。从砖头瓦片，把楼房盖起来就把他卖掉，现在转向了社区载体里面。比如说举个例子，社区金融成为更多企业去挖掘的荣誉，社区金融涵盖了房地产的抵押，移动支付，金融理财产品一系列的针对客户的个性化的金融服务。从房地产发展来看，社区金融契合了房地产业，为客户提供物业管理和服务的基本需要，也充分利用了十几年前国家快速发展的基金，尤其是客户的确有期待，满足了房地产业的转型升级，创造新的利润增长点。

举个例子，万科入股会商银行之后，首次打造社区金融的概念，提出从产品供应商向城市配套服务商转型的力度。之后万科我们看到他跟香港领汇（音译），领会是一个信托基金，定了合作的意向，凭借领汇在非常丰富管理社区上的领域去发展，领汇现在平均有200多个住宅项目在社区上面。以后会看到万科在社区商业上面会扩大他的影响面，同时会通过一个基金可以形成未来一个可观的所谓的资产包。

室外我们看到从社区个角度，彩盛集团，这个公司在香港纽交所6月份上市，彩盛集团已经进入78个城市，提供了大量的社区性的服务，物业服务给客户，推出了各种各样的Apps，涵盖了物业服务，社区团购，还有设置是一些水电费。颠覆了过去房地产商盖房子然后卖这样的单一模式，提高他们的总的业务的增长点。作为将地产产业城市发展要素有机结合，产业地产在城镇化过程中扮演了非常大的正面角色，也逐渐成为城市的热点之一。他在提升城市的产业价值和产业规模方面提供了优势，他能够有效促进城市产业间的升级，汇聚人口与资本，调节城市经济增长的节奏，产业地产对城市发展有非常大的作用。什么是产业地产呢，包括生态工业方面，物流方面，创意产业方面，打造一个智慧城市。他打造房地产模式会是一个大的产业，会产生就业，吸引更速度的人导入这个城市上，这个恰恰是新一轮城镇化的发展。

总的来讲，虽然我们现在是一个在宏观调控与经济下调这样一个态势，但是我们认为催生了很多金融的工具，很创新的工具，同时也推动我们的房地产开发商和所有的从业者去挖掘到底有什么样新的增长点。从宏观角度来讲，我觉得应该是一个促进大于对我们中国房地产市场一个负面的影响。可能短期会有一个振动，长期发展我认为还是正面的影响。谢谢各位。