看空商业未来走势 凯德商用私有化退市

2014-06-19 06:22:32 来源: 时代周报(广州) 举报
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6月23日起,由于凯德商用产业有限公司将被Sound Investment Holdings完成收购后从港交所退市,因此凯德商用被剔出恒生环球综合指数及恒生外国公司综合指数成分股。从新加坡和香港相继退市后,上市还不足6年的凯德商用将重回母公司凯德集团的怀抱。

“从商业地产在新加坡和香港的发展来说,目前商铺价值正处于高峰期,价钱有吸引力;而未来两地经济因素受外围影响可能存在不稳定性,可能影响租金回报。凯德现在退市,既可以换取资金在新兴地区发展,又能在物业价值较高时出售,是有其战略意图的。”英国莱坊房地产经纪公司(Knight Frank LLP)董事及大中华研究及咨询部主管纪言迅对时代周报记者表示。

数据显示,凯德商用发展放缓也是不争的事实,据凯德商用一季报显示:今年一季度,该公司实现收入1.25亿新元,同比增长4.8%,除税及少数股东权益后利润7528.8万新元,同比增长2.8%。其中凯德商用在中国地区除税及少数股东权益后利润为2585.9万新元,同比出现下降7.6%。这些数字延续了去年的不景气,财报显示,2013年度凯德商用实现收入3.8亿新加坡元(约合18.3亿元人民币),同比上涨5.3%,同2012年46.7%的同比增速相比,凯德商用2013年的收入增速似乎有些“乏力”。

凯德集团现在退市,到底是因为看空商业地产未来的走势,打算调整业务框架等,走轻资产路线,还是为了重新整合资源,避免凯德商用与凯德置地在具体业务层面的重叠和竞争,对于凯德商用退市对中国的业务有何影响、是否会继续实现在大陆拥有100家购物中心的目标等问题,凯德商用给时代周报的回复却避重就轻地称:我们将继续凭借国际化的广泛零售商网络和丰富的运营管理经验来做购物中心,服务周边消费者。

退市重新整合资源

4月14日,凯德集团宣布,计划斥资30.6亿新加坡元(折合约24.4亿美元),将旗下购物中心子公司凯德商用产业有限公司从新加坡交易所除牌。次日早间,凯德商用正式发布公告指出,母公司的全资附属公司SoundInvestment HoldingsPte.Ltd.作为要约人,已提出以每股2.22新元自愿有条件现金收购凯德商用股本中除母公司拥有、控制的余下全部普通股。

随即,凯德商用调低了每股要约价至2.2025新元,但这个价格引起股东的争议,5月16日凯德商用就2013财年末期股息作出要约价调整,凯德商用私有化每股要约作价由2.2新元提高至2.35新元,最终要约价较经调整的每股资产净值1.853新元溢价26.8%。

资料显示,凯德商用于2009年11月份在新加坡交易所上市,并于2010年以介绍形式在香港联交所主板作第二上市。凯德商用管理层曾指出,在港上市只为增加知名度,以方便在中国内地展开工作,没有在香港集资的需要。在过去几年,凯德商用在港的股票流通量极低。

凯德商用旗下还包括三家附属公司,即凯德商用新加坡信托及凯德商用中国信托(其单位于新加坡证券交易所有限公司主板上市)及凯德商用马来西亚信托(其单位于马来西亚证券交易所主板上市)。

而凯德商用突然宣布退市,则让人颇感意外,但又在情理之中。

意外在于,上市以来凯德商用的成绩单一直不错,每年都以较快的速度扩张,营收、利润、资产负债情况都表现优异,截至目前,凯德商用在新加坡、中国、马来西亚、日本和印度的53个城市中拥有105家购物中心,并持有它们的权益,其中85家运营中,20家正在开发中。

但退市似乎又有迹可循,凯德集团在中国市场的战略调整在2013年1月就已经初露端倪,彼时公司名称由嘉德置地正式更改为凯德集团;在2013年年报致股东函件中,凯德商用简短指出:鉴于全球经济复苏态势良好,凯德商用对2014年的展望持谨慎乐观的看法。

但是在2012年年报中,凯德商用对股东表示:“尽管欧洲主权债务危机尚未平复,美国财政悬崖陷入僵局以及中国经济发展放缓,凯德商用仍取得强劲的财务业绩。我们对环球经济增长保持乐观态度。”之后凯德商用还预测了新加坡、中国、马来西亚经济增长数据。

中投顾问房地产行业研究员殷旭飞告诉时代周报记者:凯德商用新加坡退市主要是为了重新整合资源,避免凯德商用与凯德置地在具体业务层面的重叠和竞争,避免集团资源的内耗,从而提高凯德集团在房地产综合体开发方面的竞争优势。

调整业务适应环境变化

作为亚洲最大的购物中心开发商,近年来凯德商用在中国面临越来越严峻的竞争和挑战。上市初,凯德商用立下“未来3-5年要在内地拥有100家购物中心”的豪迈誓言,截至目前,凯德在中国拥有62家购物中心,年报显示,2014年凯德商用计划开设4家新购物中心,其中两家位于中国的成都和广州,另外两家位于印度。

据接近凯德商业的人士告诉时代周报记者:几年前凯德内部就不提这个说法了,也只有媒体拿出来说说。

凯德商用在中国曾有一段迅速扩张期,2004年底,凯德商用与深圳国际信托(以下简称“深国投”)签署合作协议,双方在中国联合收购大型购物中心,这标志着凯德商用正式进入中国市场。

高通智库的研究报告显示,自从2004年12月起,凯德商用与深国投商置共同投资了33个以沃尔玛为主力店的购物中心。2009年资产置换后,凯德商用共获得22个项目的全部股权,深国投商置获得4个项目及深国投广场的全部所有者权益及管理权。

2005年初,凯德商用又携手北京华联集团投资控股有限公司进军北方市场。当年1月,凯德商用便斥资约17.5亿元收购了北京华联旗下的安贞华联商厦和望京华联商厦。2006年10月,又斥资3亿元将北京华联郑州店收入囊中。

虽然凯德商用收购的项目租金均有增长,但是受制于购物中心自身设计、布局和主力店长期租约的局限,部分项目租金增长却很低。

随着凯德商用在中国市场的深耕,其也逐渐由依靠合作伙伴联合收购项目,变为单独收购或拿地。但是2011年12月,国家发改委和商务部发布的《外商投资产业指导目录》中,明确将房地产业列为限制外商投资行业。

凯德商用2013年报显示,凯德商用持有的购物中心中,只有3家是凯德商用直接持有的,合资公司持有的为10家,通过基金持有的为39家。

在凯德商用中国发展购物中心降速的同时,国内的购物中心数量却在激增。据世邦魏理仕地产咨询服务公司最新发布的信息,去年全世界建造商场最多的10个城市中,中国占了9个。此外,中国在建商场面积占全世界在建商场面积的一半多。

英国莱坊房地产经纪公司的数据显示,在中国全国范围内,正在建设的多功能综合地产项目有800多个,总面积达3亿平方米。这相当于1000多个美国最大购物中心—“美国商城”的规模。

根据德勤与中国连锁经营协会的报告,截至2011年底,中国已开业购物中心总量为2812家,但到2015年,这一数字预计将达到4000家。

在这场商业地产投资盛宴中,外资发展商、房地产开发商和零售企业共同争抢着规模有限的市场蛋糕。一方面,菲律宾SM集团投资在建的“天津SM城市广场”,建筑面积达到53万平方米,号称亚洲单体纯商业面积最大的购物中心,这家菲律宾发展商的设想是在2015年前,每年在中国新开一家购物中心;另一方面,万达、万科、绿地、中粮、华润等地产商都进军商业地产领域,而宜家、新华都、华润万家、TESCO沃尔玛、茅台、金威啤酒、天乐制药等企业也纷纷建购物中心,进军商业地产。

而在开发商们大建购物中心的同时,零售商们却正在搁置其扩张计划,去年65%的奢侈品零售商在中国开设新店的数量少于预期。

高纬环球研究部数据显示,从购物中心空置率来看,一线城市购物中心平均空置率接近10%,二线城市中,重庆、沈阳、青岛及厦门几个城市由于部分项目招商未达到市场预期,购物中心空置率高达15%-20%。

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌此前接受时代周报记者专访时也反复强调,要警惕商业地产过度泡沫化和同质化。

殷旭飞表示:凯德集团现在退市并打算调整业务框架等,走轻资产路线,输出商业地产运营管理等,说明商业地产行情发生了变化,愈来愈多的地产商进入商业地产,加剧了行业竞争,凯德商业积极调整业务以适应环境的变化。

不过纪言迅对时代周报记者表示:中国市场是复杂的,不能单从落成量来衡量。主要是看一个购物中心的定位和规划。中国人均收入仍在增加,二三线城市的商业发展仍有很大空间,一线城市消费者也有更高的要求。如果不能动察这些新发展的话,就会有供求上的风险。

不过,面对愈发激烈的竞争和电商的冲击,凯德商用表示:“购物中心不只是购物,还包含餐饮、休闲和娱乐,因为它们是生活中必不可少的一部分,不能由网购所取代。这部分需求也日益受到重视,我们正在增加这些业态的占比,目前占我们商场超过30%的净出租面积。”“我们会根据不同城市和地区的消费者需求,安排不同的业态配比。”凯德商用表示。

或借助REITs退出

尽管凯德商用业绩靓丽,但在股市却表现平平。

资料显示:凯德商业单在中国已拥有62个购物中心,面积达645万平方米,物业价值约774亿元人民币,而其在亚洲拥有105家购物中心。但是凯德商用在香港的市值只有约421亿元。

同样处境的还有新世界。3月14日,新世界中国与母公司新世界发展联合公布,新世界发展建议将新世界中国私有化,代价为每股6.8港元,并拟撤销新世界中国上市地位。

对于退市的原因,新世界发展在公告中称,系资本市场估值过低,再融资能力有限。1999年上市的新世界中国,在长达15年的时间中,股价在2007年达到9港元多的峰值,此后开始下跌徘徊,3月14日宣布退市时的股价是5.14港元。凯德商用的股价自2009年上市之后,也始终徘徊在4新元以下。

事实上,最近几年,越来越多业绩靓丽的企业选择退市,2006年8月,大众食品因无法融得预期资金,从香港联交所退市;2007年7月,首创中国企业海外借壳上市模式的华晨汽车从纽交所退市;2007年9月,TOM在线正式从香港创业板退市;2012年6月,阿里巴巴网络有限公司从香港联交所正式退市;2013年6月,飞鹤从美国纽交所退市。

“市盈率太低,融资成本过高”成为这些企业共同面对的问题。

在殷旭飞看来,凯德商用退市为其将来业务重组、管理改革提供更多的空间,可以提高集团财务方面的灵活性,实现集团间的协同效应等。现在的退市也并不妨碍凯德未来重新打造新的融资平台。

但是殷旭飞也指出:对于国内大多数房企而言,上市依然是重要融资渠道之一,也有利于扩大品牌知名度,而退市则会对企业造成不少负面影响,即使企业主动转型,也依然对资金十分渴求,不会轻易退市。随着房地产行业发展阶段的变化,未来会有更多房企向其他领域转型发展或者被迫退出。

在睿意德高级助理董事陈曦看来,凯德商用走的是资本道路,可以定义为投资机构或者基金。这样的定位决定了凯德商用进入之前就要想好退出机制。凯德商用已经完成使命,有可能会把持有的购物中心全部借助REITs退出。

冯立启 本文来源:时代周报 作者:赵卓 责任编辑:王晓易_NE0011
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