笸箩大水花，扫帚大尾巴，捞个小糠虾。还记得宗庆后曾经的豪言壮语吗？“商业地产太简单了，比管饮料工厂可容易多了！”不知道如今的他再听听当年亲口说出的这番话，心里会作何感想。
其实宗庆后当初进军商业地产的初衷也容易理解，本土外资零售商变着法的压榨让他忍无可忍，而另一位中国首富王健林的万达则正在全国飞速扩张，看起来是那么简单，唾手可及。
如今唯一的实体项目娃欧商场一败涂地，宗氏父女对商业地产的分歧日甚，人才团队无法跟上，管理“一言堂”，战略频繁变动朝令夕改，曾经紧密合作的经销商离心，娃哈哈商业地产前景一片黯淡。这是门外汉的学费，跟他面临相似风险的还有一连串威名赫赫的人物单：苏宁的张近东、雨润的祝义才、红星美凯龙的车建新、海尔的张瑞敏......
娃哈哈在杭州钱江新城的首个商业地产项目——杭州娃欧商场亏损严重难以支撑，娃哈哈方面已拖欠商场租金达半年，并有意解除合同离场。
宗庆后跨界商业零售的首次试验或将宣告失败。6月5日，中国房地产报记者独家获悉，娃哈哈在杭州钱江新城的首个商业地产项目——杭州娃欧商场亏损严重难以支撑，娃哈哈方面已拖欠商场租金达半年，并有意解除合同离场。
“上个月娃哈哈已单方面提出解除租赁合同，如果正式解约，娃哈哈需担负约1800万元的违约金。”浙江浙欧置业有限公司(下称“浙欧置业”)相关负责人向记者表示，杭州娃欧商场的物业正是浙欧置业旗下的尊宝大厦。
2012年6月，娃哈哈集团高调宣布进军商业地产，随即于当年11月，在杭州钱江新城尊宝大厦开设全国首个娃欧商场，娃哈哈将这一天定义为“企业发展史上很重要的一天”。
当初为引进娃哈哈集团入驻，浙欧置业也给出了低于市场价70%的租金，合同上的租期长达16年。然而记者调查发现，开业一年半以来，杭州娃欧商场经营惨淡、持续亏损，逐渐沦为娃哈哈集团的弃子。
事实上，早在今年全国两会期间，宗庆后就曾公开表示不看好杭州的商业地产。“杭州以前商业地产不发达，但是现在在建的有很多，我们也不敢做了。”宗庆后表示。
记者注意到，今年4月起，杭州娃欧商场开始进行重大调整，商场主体部分已经改成“娃哈哈未来城教育中心”，主营儿童教育咨询、教育服务等，娃哈哈也以此宣布正式进军教育产业。而这看似不起眼的改变背后，是娃哈哈颇为混乱的多元化路径中的又一步乱棋。
“杭州项目存在太多先天不足，失败是意料之中的。”RET睿意德商铺部董事杜斌指出，娃欧商场的定位与娃哈哈集团的主营业务关联度不大，且娃哈哈缺乏从事零售、地产的经验和人才储备，原本就不被业内看好。如无重大改善，未来娃哈哈跨界商业之路必将越走越险。
亏损严重将被抛弃
杭州钱江新城富春路与市民街交叉处，尊宝大厦两座高层写字楼巍然矗立，杭州娃欧商场安静地开在大厦底部的一角。从煊赫一时的娃哈哈商业“高富帅”，到冷冷清清落魄收局的“穷屌丝”，时间跨度仅仅一年半。
2012年上半年，娃哈哈联合了浙江、湖南两省的部分经销商，通过集资参股的方式成立了娃哈哈商业股份有限公司(下称“娃哈哈商业公司”)，第一期投资17亿元，主要投向娃欧商场，目标是“5年内做到商业公司上市”。
当年11月29日，娃哈哈集团为加快首个项目落地速度，迅速在钱江新城租下3.5万平方米的物业，开出第一家娃欧商场。彼时宗庆后表示，未来娃哈哈将采取租物业的办法再开设3~5家商城，并计划在5年内筹建100座商场或综合体，而每年平均20座的速度可与万达广场相媲美。
言犹在耳，宗庆后的美好蓝图却在第一步就蒙上了灰色。记者在现场看到，杭州钱江新城的娃欧商场如今一片冷清，店员倚靠在店铺门口百无聊赖，整层楼上多数收银台都已关闭。一位工作人员告诉记者，商场因为经营惨淡、亏损严重，目前正进行内部调整。
“2012年年底签约时，约定娃哈哈一次性缴纳7000万元的保证金，如今娃哈哈觉得保证金过高，提出从最初缴纳的保证金里扣除拖欠的房租，遭到我们拒绝后，在今年5月底向我们发来解约函。”上述浙欧置业负责人称，独立负责商场运作的娃哈哈商业公司从去年12月起开始拖欠租金，金额达上千万元，“因经营惨淡要求解约，在我们看来实在有点不讲信用”。
“就像一个婴儿刚落地就夭折了，房东是赔了夫人又折兵。”杭州双赢机构总经理章慧芳表示，娃欧商场的租金只有2元/平方米/天，远低于现在钱江新城的商铺租金水平，且租期长达16年。在这样的优惠条件下，杭州娃欧商场仍未安然度过前三年的养铺期，可见其生命力原本就脆弱。
事实上，娃哈哈集团对于杭州首个项目的态度一直十分微妙。去年4月，当杭州娃欧商场首次传出经营不善的消息时，一位娃哈哈商业公司副总曾向中国房地产报记者坦言：“杭州项目运营确实出现困难，形象定位、产品线等都有问题，娃哈哈没有商场运营的经验，进入这个领域交点学费是很正常的事情。”
更有娃哈哈集团内部人士透露，娃哈哈商业公司正经历人事动荡，整个公司除了总经理之外，副总等领导层人员均被免职，原来的团队成员也面临着解散。记者了解到，至今娃哈哈商业公司仍处于不断更换管理团队的状态中。
转型教育暗藏玄机
娃欧商场玩不转，改行做儿童教育城，这在杭州商业地产界早已不是秘密。今年4月27日，在娃哈哈集团独家支持的某作文比赛颁奖典礼上，宗庆后宣布位于尊宝大厦的娃欧商场部分调整为“娃哈哈未来城”，这也意味着，全国第一家娃欧商场正式开始改头换面的转型。
今年3月，娃哈哈商业股份有限公司与上海三捷投资集团有限公司(下称“上海三捷”)共同出资成立杭州娃哈哈三捷投资有限公司(下称“娃哈哈三捷公司”)，负责运营娃哈哈未来城。工商资料显示，娃哈哈三捷公司中，娃哈哈商业股份有限公司出资额300万元，持股比例15%;上海三捷投资集团有限公司出资额1700万元，持股比例85%。工商核准的经营范围包括“实业投资、教育信息咨询”，法定代表人是杜建英。
记者也注意到，因项目转型为教育产业，杭州娃欧商场内部已经发生了不小的变化：在负一层的家具装饰区的一隅，工作人员来来往往为即将开幕的画展做最后的布置;二楼原来的欧洲奢侈服饰店已悄然清空，正重新装修，并特别辟出一块区域作为“娃哈哈未来城”项目的咨询区和体验区。据悉，此项目在今年4~5月份已经完成了今年秋季学期的招生计划。
就这样，原本校办工厂起家的娃哈哈，在第一家商场里做起了教育培训的生意。而值得注意的是，在娃哈哈三捷公司成立后，其股东频频活跃在资本市场上，一度引发娃哈哈借道上市圈钱的质疑。
近日，随着IPO开闸和招股书的陆续预披露，娃哈哈元老、原哇哈哈集团党委书记杜建英投资控股的上海三捷，通过参股PE的方式，出现在IPO企业台州新世纪光电的间接股东名单内。而借壳申科股份(002633.SZ)的海润影视，间接股东名单内也出现了上海三捷的身影。
“娃哈哈商业公司最初是经销商集资建立的，投的钱要见回报，商场的路子走不通，借道教育进军资本市场或许是不错的选择。”一位杭州本土开发商高层向记者表示，杜建英作为宗庆后身边最亲近的人之一，其控股的上海三捷与娃哈哈商业公司有着千丝万缕的联系，此次参股准上市公司，或能为娃哈哈后续的商业项目输血。
截至目前，娃哈哈已将商业地产的触角延伸至浙江富阳、余杭，河南南阳，湖南株洲、长沙等城市。但除了杭州娃欧商场外，并没有成型的项目落地，距离宗庆后“3~5年开100家综合体”梦想还很遥远。
多元发展或陷困境
“娃哈哈从商场到教育的跨界是从错误走向错误，现在的娃哈哈除了有钱，其他什么都没有。”一位杭州商业地产业内人士直言，娃哈哈的跨界商业地产一直依循着“没有战略就是战略，市场机会就是机会”的逻辑，碰到一个尝试一个，杭州娃欧商场的失败只是开始。
作为商业零售业的“新人”，娃哈哈的商业发展之路并不为业内所看好。浙江省商业经济研究所所长蒋易君就指出，娃哈哈进军零售业甚至商业地产都已经为时过晚。“每个企业都有自己的成长基因，类似华为、万向等企业，在早年就已经积累了扎实的多元化经验，而一直以来娃哈哈的基因只有快消品，缺乏地产经营和投资的基因，现在进军商业地产这么复杂的领域是一项巨大的挑战。”
上述杭州商业地产业内人士还指出，这次娃欧商场暴露出来的问题之一，正是宗庆后的独揽大权。据悉，自1989年正式注册成立到目前，娃哈哈集团依然如“一个人的公司”：从未设立副手，事无巨细均需宗庆后亲自审批。
纵观杭州娃欧商场的发展历程，不难发现该项目的定位总是因宗庆后本人的思路变化而“朝令夕改”。就在去年7月底的“2013娃哈哈国际精品展销会”上，宗庆后还曾宣布废弃“娃欧商场”的名字，改名为“娃哈哈国际精品商场”，更将对商业地产招商模式等细节进行调整。事实证明，这一调整并不奏效，于是商场又开始转型教育产业。
放弃杭州，走出浙江，娃哈哈的跨界之路还有很长一段路要走。面对外界对于娃哈哈多元化的质疑，宗庆后曾坦言，杭州娃欧商场的选址有一定问题，但娃哈哈的零售战略不会改变，目前正在寻找有经验的大的零售行业巨头进行合作。
“娃哈哈要在未来5年内开100家商场，成功的关键在于人才和团队。尽管商业地产诱惑很大，但如果企业没有建立专业的招商、规划和运营团队，仅靠原有的人马去做，失败的几率会很高。”杜斌表示，娃哈哈对零售业的经营方式与创新模式的理解有一定的可取之处，但种种考验之下，未来娃哈哈想要跨界成功仍然相当困难。
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本文来源：中国房地产报
作者：曾倩文 陈珊
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