中海加码养老产业 大规模复制或不乐观

在国家5A级景区华山之畔，有一个建筑面积32594平方米的社区，不仅环境优美，带有全球首次商业化应用的超导定位系统，还有长驻医护人员为老年人定期进行健康体检及问诊。

今年5月初，这个社区正式对外营业。

这就是中海集团旗下由中海投资全资子公司深圳中海亲颐现代养老服务有限公司（以下简称“中海亲颐”）开发的以会员制为管理模式的西安华山亲颐·玺悦项目，也是中海集团的首个养老产业项目。

中海亲颐总经理何洪涛表示，未来中海亲颐将依托持有型物业形成全国乃至国际化的连锁化发展。

该模式是对目前尚在摸索阶段的中国养老产业的一个重大尝试与突破，倘若该模式运营成功，则意味着中国养老地产有了可持续、可复制的成功运营模式。

另据业内知情人士透露，中海亲颐养老项目处于筹划阶段的有3个，其中山东淄博项目将于年内动工。同时，还将通过资源互换的合作方式，布局海外，已在洽谈的已有中国台湾、美国两地的项目。

值得一提的是，此次西安的养老项目并不是由中海集团旗下主要的地产平台中海地产操作，而是由集团旗下的中海投资操作。

上述业内人士指出，对于此次中海集团选择将养老业务线放在中海投资这一未上市平台中，主要是因为养老地产属于新兴产业，存在开发经验不足、项目开发周期长、资金沉淀大等诸多不确定因素，而以中海投资这个平台去操作，可以在拿地、项目开发、融资等方面更具灵活性。同时，还可避免养老地产这一新业务在开发过程中面临的不利因素，对旗下上市平台财务数据造成影响。

会员制模式

根据中海投资官网资料显示，中海投资主要负责中海集团旗下的投资性物业，目前中海投资成功开发的项目并不多，除此西安的养老项目外，还包括重庆黎香湖、淄博文昌湖、华山太华湖、成都龙泉驿等处于规划中的统筹城乡项目。

资料显示，亲颐·玺悦项目占地面积21.85亩，建筑面积32594平方米，项目包括1栋公寓、4栋洋房共计388间房，定位为首席养生养老第一居所，是集居住、生活、疗养、健康、休闲为一体的专业养生养老地产项目。

与目前国内其他以销售房产来达到盈利目的的养老地产项目不同，亲颐·玺悦项目只租不售，采用会员制管理模式来经营管理。

根据何洪涛介绍，会员制分为3类，分别为贵宾会员（V卡）、终身会员（A卡）和普通会员（B卡）。符合条件的消费者(55岁以上男性及50岁以上女性)均可选择中海亲颐，而且持卡人与入住人并不要求一致。

每位会员卡持卡人可选择一套亲颐独立房间（装修家电齐全，可拎包入住），可最多指定两人入住使用（限本人及直系亲属）。

在配套方面，中海亲颐设有舞蹈、书法、老年大学等配套设施。

最重要的是，该项目有完善及时的医疗保健配套，包括全国三甲医院、各科名医、海外机构等医疗体系，以及独立建设的专业化的护理院。

大规模复制不乐观

不少业内人士看来，无论从硬件还是软件上来说，中海投资的这一养老项目可称得上目前中国市场上最具备养老特质的地产开发项目，是真正意义上的养老地产。

“养老地产后期的运营服务才应是养老产业经营者持续利润的来源，中海亲颐对养老产业做的有益探索是很重要的。”上述业内人士表示，一旦形成成熟、可复制的开发运营模式，将对中国养老产业的发展有积极的促进作用。

根据中海集团的规划，为发展养老地产业务，2013年4月，中海集团下属中海投资成立了深圳中海亲颐现代养老服务有限公司，专业负责拓展养老地产项目，将依托亲颐·玺悦项目酝酿启动持有型高端商业养老品牌。

“作为以会员制为主的养老社区，主要针对中高端收入人群，建成后在西安的客户群体覆盖率大概在20%左右，因此作为养老地产的一种创新模式，可以提倡和借鉴。”西北大学教授卢山冰认为。

在养老地产收益方面，目前业内普遍的做法仍是以销售获利为主要目的，包括万科杭州良渚文化村试点的高端养老地产随园嘉树也以快速售罄而收场。

上述业内人士认为，中国传统观念直接阻隔了这种新型养老模式的发展，加上高昂的费用也让大部分人望而却步，再加上中国现行的养老金制度，使得养老服务类的私营项目曲高和寡。

另有开发商则表示，目前来看，在养老社区引入医疗机构也存在困难，比如缺少资金、不能获得医疗机构身份、不能纳入医保定点等，养老社区无法和医疗服务做到无缝对接，这些都会导致运营难以为继。

而最关键的是，高昂的土地成本支出如何回收，将成为困扰中海亲颐的主要问题，该模式能否大规模复制尚难以考证。