一则住建部多位人士确认，除北上广深之外，其他城市的限购政策可自行调节的消息5月22日（本周四）在市场疯传。借此消息，当天下午开盘，部分在二、三线城市有大量土地储备的上市地产公司股价飙涨。5月23日早盘，房地产板块继续保持强势，卧龙地产、冠城大通、华业地产、荣盛发展等强势大涨，四大龙头公司招保万金亦全线上涨，其中招商地产涨幅超过了5%，成为权重股的领头羊，板块收盘涨幅超过了1.5%.
尽管在周五，住建部有关人士否定了上述传闻，但有市场人士认为，随着去年以来房地产市场持续降温，一些地方城市放松限购救市被默许，市场对更大范围的救市预期强烈，近期房地产板块也有所回暖。一些数据分析机构甚至传出有资金开始建仓地产金融板块的消息。
在一些人士看来，对房地产市场的调控，大方向必然是过渡到市场化调控为主，结合杭州出台的限房价措施，更大范围的救市政策或将出台，而由于限购政策对地产的需求形成了压制作用，放松限购应该是大势所趋，因此一旦房地产政策松绑，对于房地产需求释放就形成利好，对A股市场也将产生积极的影响，利好房地产板块。
不过，对于上述各种猜测和分析，接受本报记者采访的北京某券商人士表示，虽然近期房地产个股异动拉升，但行业基本面已经趋弱，所以盘面活跃只是短期迹象，房地产板块很难走出持续性上涨行情。“如果真像传闻，除北上广深，各地限购自行调整，也是象征意义更大。”在该人士看来，限购令松绑能否令楼市回暖仍需观望，由于当前房贷、开发贷等仍然偏紧，资金面并没有明显改善，市场预期仍偏悲观，因此预计部分城市限购的放开，对整体房地产市场的带动作用有限，投资者仍需关注资金面的变动。
多数业内专家也表示，限购松绑的深意在于，它有可能导致市场预期的改变，从而在一定阶段吸引部分需求入市，但如果资金面没有很大改善，限购松绑很难对市场有本质性的作用。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，房价会不会往上窜受多种因素的制约和影响，比如宏观经济会不会持续往上走、货币政策会不会由中性转为偏宽松、去库存的进度进程如何？所以仅靠一个限购放松还难以支撑起楼市整体的上蹿。“部分城市因地制宜、慢慢开始放松限购监禁的过程，对楼市的利好是小幅的、持续的，现在还不宜认为限购一放松，房价立马会蹿起来。”
事实上，今年以来，房地产市场下行日益明显，区域市场分化加剧，部分城市楼市陷入低迷。在高库存等楼市风险不断聚集下，已有数个城市变相松绑政策刺激楼市，但效果并不明显。中国指数研究院的数据显示，4月，全国100个城市中近半数房价环比下跌；100个城市新建住宅价格环比与同比涨幅已连续第四个月回落。
在中原地产首席分析师张大伟看来，限购从2011年执行以来，其效果已经递减，对于很多城市，限购年限都是一年，其实购房人想符合条件非常容易。限购在影响市场的因素中，比例已经不足一成。特别是三、四线城市，甚至二线城市，限购的执行对市场的影响本来就不大。
既然限购松绑对楼市短期内刺激并不明显，在房地产市场持续下行，市场化调控预期升温的背景下，更多的救市举措依然强烈，对地产股又会有哪些影响呢？多位业内人士均认为，如果没有银根的实质放松，央行“窗口指导”个人住房贷款的效果可能会比较有限。“银行各种考核指标压力很大，并不会因此出现实质转向。另外，受制于业绩持续下滑、库存压力高企、资金链紧张等基本面因素，地产板块的反弹高度或相对有限。”上述券商人士说。
从上市房企今年一季度业绩报告看，统计的117家上市房企中，有61家净利润下调，超五成房企业绩增速放缓。龙头公司中除了保利地产净利润同比增长10.8%外，其他3大房企均业绩下滑。其中，万科净利润同比下降5.23%，是自2002年以来首次下滑。此外，招商和金地一季度利润同比分别下降6.82%和73.65%.随着二季度市场持续冷却，业内对上市房企半年报更加悲观。与此同时，上海易居研究院22日发布的《2014年度35城商品房供求关系专题研究》报告显示，重点监测的35个重点城市中，2008年至2013年，29个城市商品住宅呈现供大于求的关系。这意味着，重点监测的城市中住宅供大于求的城市超过8成。
业绩下滑、高库存压力的同时，上市房企的资金链也面临压力，继房地产百强企业光耀地产率先曝出资金链断裂后，有数据显示，今年以来包括保利地产、中海地产、碧桂园等上司房企纷纷赴海外发债，规模近133亿美元，但发行成本持续走高。“国内房地产行业的危局直接导致了多家房企海外发债计划遇冷。”
在市场人士看来，在当前经济增速下滑的背景下，如果在货币政策没有变化，坚持市场化调控的背景下，房地产市场即使企稳，行业业绩也难有实质性的改变，持续下降或仍将是大概率事件，行业整体的吸引力在下降。
本文来源：金融时报
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