450万平方米：商业地产血战萝岗

商业地产大军正在越来越频繁地“挤”入萝岗。

根据时代周报记者的不完全统计，目前这一区域在售和待售的商业地产项目的总建筑面积加起来达到了450万平方米。其中，一些“巨无霸”式的综合体更是显示出了咄咄逼人的气势，如新近亮相的大壮国际广场的体量超过160万平方米，是“邻居”萝岗万达广场的4倍，此外，合景泰富旗下的合景天峻建筑面积也超过80万平方米。

萝岗商业地产的“战国时代”正在开启。作为广州“东进”战略轴线上的一枚关键棋子，今年刚被并入黄埔区的萝岗区位优势更加明显，但商业地产的“疯狂”也在引发业界的担心。体量超大的综合体项目因为其在开发、招商以及后期维护各环节的潜在不确定因素，对开发商的融资能力和运营能力提出了更高的要求，此外，由于项目主题设置和业态分布上的同质化，对萝岗区域的市场消化能力也是一大考验。

战国时代

胡先生正在为到底在哪个项目买商铺而纠结。用他的话说，这种纠结和两年前在萝岗买房时没什么两样：看花了眼，但迟迟无法做决定。

在萝岗有着稳定且不菲收入的工作，胡先生两年前在萝岗买了一套房，今年“五一”前夕，听媒体的朋友说萝岗很多商业项目正在入市，便在朋友的陪同下逛了起来，希望找到一处合适的地段，买一个商铺—为自己贡献些稳定的现金流。

在萝岗工作、生活了四五年的胡先生对这个区域的变化记忆犹新：前几年刚上班的时候骑着自行车可以到处跑，横穿马路，因为基本没什么人；可现在不行了，过马路得看红绿灯，开车更得注意过往的行人。

胡先生形容这些商业项目就像人一样，渐渐多起来，热闹起来。

今年3月底，一个体量超过160万平方米的“巨无霸”城市综合体亮相，将外界的视线重新拉回这个曾经还看似冷清的地方。

万达、绿地这些声名赫赫的商业地产大鳄，奥园、敏捷等广州本地新贵纷纷像“赶集”一般涌入这个被看做“第二个华南板块”的区域。

统计这个区域到底有多少潜在的商业地产体量，似乎是一项复杂的工程，但开发商们屡屡在这个地方砸下大手笔却已经是不争的事实。前述中“巨无霸”城市综合体—大壮国际广场总建筑面积为168万平方米，在它的“隔壁”，驰骋商场多年的万达广场才仅仅42万平方米，是前者的1/4。除此之外，合景泰富旗下的合景天峻的体量达到了惊人的83万平方米，绿地、敏捷以及奥园旗下的项目的体量也分别达到了60万平方米、45万平方米和30万平方米。

根据时代周报记者的不完全统计，目前萝岗区域在售和待售的商业项目的总体量达到了450万平方米，虽然合景天峻等一些项目还包含了一定体量的住宅或者公寓，但其产权基本都是商业性质。敏捷广场和奥园广场也包含了一定体量的住宅。萝岗商业地产的战国时代，正在到来。

过剩隐忧

2000年，广州在首部《城市总体发展战略规划》中首次提出了“东进”“南拓”、“西联”“北优”四大发展战略，经过行政区域调整后的萝岗区是广州“东进战略”轴线上的一枚重要棋子。

众多名企总部汇集、突出的交通优势使得萝岗区域的房地产市场呈现出一派火热景象。根据网易房产数据中心统计，2013年萝岗共网签6552套，同比2012年3969套暴增65.1%。2013年萝岗区域销售均价达16070元/平方米，同比涨幅达到了15%。

住宅市场兴起之后，商业地产大有接棒之势，而广州地铁6号线的开通以及原萝岗区并入黄埔区等利好消息则更是这个市场的“催化剂”。

但一些开发商的重兵投入则引发了业界的担忧。以大壮国际广场为例，该项目总建筑面积高达168万平方米，业态涵盖了商业公寓、写字楼、商场以及酒店等，总投资高达52亿元，对于大壮集团这样一个商业地产开发经验尚不丰富，资金实力不如万达、绿地雄厚的“新手”来说，其体量之大，业态构成之复杂都让业界为之捏一把汗。

高力国际（广州）董事陈厚桥在接受时代周报记者采访时就表示，对于一个商业地产运作经验不足的开发商来说，在专业度和资源方面有着明显的差距，所以潜在买家对项目的信心其实是不足的，这就要求开发商在专业团队的打造以及项目前期策划上要考虑得更全面。

此外，据时代周报记者观察，目前进驻萝岗区域的几大商业项目的业态构成多以写字楼、公寓和商场的组合为主，针对同质化现象，陈厚桥透露，“对于综合体项目来说，业态不外乎写字楼、公寓、购物中心这几种，变来变去可能也只是业态构成比例的变化，所以开发商心里其实是非常矛盾的”，他表示，一方面，开发商希望推陈出新，但过于标新立异又会增加项目的运营风险。

“最难做的应该是购物中心，但通过品牌档次或者主题的设定，还是可以实现差异化竞争的”，陈厚桥指出，但这样的做法对开发商的商业资源和把控能力也提出了更高的要求。

过多大体量项目入驻带来的供应过剩或许是开发商们需要认真考量的问题。

陈厚桥透露，目前广州全市仅甲级写字楼的供应量就已经达到了约350万平方米，近几年每年的新增供应量也在60万-80万平方米，而每年全市的吸纳量也仅为60万平方米。对此，他认为萝岗区域消化压力最大的当属写字楼这个业态，“尽管有100多家知名企业入驻，但这些企业以生产和后勤服务为主，对写字楼的需求量并不是很大”。

“在所有业态里面，写字楼的压力应该是最大的，其次是购物中心”，陈厚桥指出，与市区相比，萝岗的人口密度毕竟较低，所以商业氛围还有待培育。