网易财经5月6日讯 5月1日起，一篇名为《毛大庆：全国房地产将下行 搞不懂北京楼市》的文章在网络上迅速传播，文中深入的分析以及翔实的数据意在反映目前真实的房产市场现状。尽管万科很快出面称发言稿中部分内容并不属实，不能代表万科和毛大庆本人的观点，但我们认为该发言稿真实性与价值不能被这样轻易否定。网易财经梳理全文，挑取住房千人开工套数、批售比等多个关键指标，帮助您看懂毛大庆为何看空楼市。
No.1 一季度商品房成绩金额变化
2014年第一季度，一个区域市场上所有成交的商品房的价格总和，对比2013年第一季度的价格总和。毛大庆提供的数据显示，多个大城市的这一数值都是下降比较大。
No.2 批售比
指在一个区域市场上，月成交量与所有批准销售房屋量的比值。毛大庆认为，这一数值如果大于1，则说明已上市的商品房开始积压。
No.3 地价房价差
指同一地块每平米房价比每平米楼面地价高出的部分。毛大庆认为，这一数值如果小于5000，说明开发商已经很难有盈利空间了。
No.4 新增库存的存消比
特定时间内，一个区域市场内新增商品房的库存量和销售量的比值。例如，深圳存销比为29，意思是深圳的库存需要29个月方可销售完毕。毛大庆表示，万科内部一般以21个月作为警戒线。
No.5 千人建设套数
指开工套数与人口总数的比值。例如，2009年-2011年，全国住房竣工面积为年均18.5亿平方米，折合每年平均建设为1627万套，千人的建设套数为12.1套。毛大庆认为，对于能吸引移民的城市，这一数据在20-25之间才是安全的。
No.6 土地总价值
用选定年份的房价乘以建设用地面积，再扣除建造成本计算出来的价值。
No.7 人口结构
此处以年龄划分，分为60岁以上人群和60岁以下人群，以及两者的数量对比。毛大庆表示，根据万科团队研究得出的数据显示，目前中国的人口结构是9亿人工作抚养5亿人，而到2033年，这一结构将反转，成为5亿人工作抚养9亿人。
No.8 其他观点
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