网易首页 > 网易财经 > 产经 > 正文

远洋地产北京斥73亿连拍三地块 急行军回一线

0
分享至

近三年在北京土地市场表现低调的远洋地产,一开年短短8天内,便斥资73亿元连续斩获北京三宗地。4月18日,远洋地产总裁李明在接受中国房地产报记者采访时表示,拿地要看投资标准和机会。年初土地市场时机不错,价格也合理。年初拿下的三块地,以商住为主,住宅部分比较少,接下来会继续关注北京市场。

目前远洋土地储备约2100万平方米。李明表示,未来将一方面加大北京、上海、深圳重点城市投入,调整区域布局,另一方面对土地储备规模大的项目进行转让,优化土地储备结构。

优化区域布局是远洋2014年之一急,加快周转率则是今年远洋应对市场变化的急事之二。在李明看来,今年远洋计划将周转率从23%提高到30%左右。降低库存是提高周转率最快的方式,目前需要把已经完工的项目存量消化掉,同时要控制新增投入,加快销售速度。

辉立证券分析师陈耕接受中国房地产报记者采访时表示,远洋地产由之前的单项目高回报率向高周转率转变,是应对市场变化的策略。进入二季度,房企将进入拼价格、拼跑量时代,远洋地产牺牲利润率换取快周转也是应时而变。

快速抢占北京市场

深耕北上广深一线城市,调整二三线超大规模项目比例。“今年远洋整体的拿地投资在150亿元~300亿元,这是指付现支出,不会跨年度,200亿元的付现支出通常意味着会获得300亿元的土地储备。”李明表示。

1月9日到16日,远洋地产在北京土地市场分别抢下位于房山、昌平和门头沟的三宗地块。在业内人士看来,远洋地产因前几年缺席北京市场,今年要实现北京区域100亿元销售目标,补充货源成为当务之急。不过,对于远洋地产的此举,市场也有不同声音。2月4日,瑞银下调远洋地产的投资评级,由“中性”降至“沽售”。其认为,远洋地产所购北京土地并非市中心地段,其中8%将建保障房,会拖低集团总体项目毛利率。

对于毛利率下降问题,李明表示,行业毛利率下降是一个必然趋势,远洋地产25%的毛利率在行业中处于正常水平。去年,远洋毛利率比2012年降低了,但得益于财务费用、行政费用、营销及推广费用的控制成效显著,2013年公司核心净利润同比上升21%至30.36亿元,核心净利润率同比上升1个百分点至10%。“净利率没有降,核心净利率还上升。作为企业来讲,从对政策、市场、区域的判断转向自身抓成本、抓品质、抓管理、抓效益比以往更明显。”李明说。

退掉秦皇岛土地

除了在北京市场加紧布局,远洋还深耕天津市场。李明在接受中国房地产报记者采访时表示,京津冀一体化大背景下,相较于河北,天津的商机更值得思考,看好武清的发展。在武清,远洋去年底、前年都拿了很多地。

除了土地上的加紧布局之外,远洋也在调整二三线城市的布局。“现有的土地中有1/3是100万平方米的超大规模项目,且大多位于二三线城市。单个项目土地规模太大对于整体周转效率很有影响。我们会采取部分退地的方法,比如秦皇岛项目的部分土地已经退还给政府以盘活存量土地。”李明表示。

周转率提高1/3

进入2014年,房地产市场正经历着一系列变化。对房企而言,谁跑得更快谁就更可能占得先机。近期,杭州、无锡、成都等地都出现一轮降价促销潮。对此,李明表示,远洋今年的主要目标是将周转率提高1/3,从目前的23%左右提高到30%。为此,远洋提前两三年前就已经做准备。“走量和价格并不矛盾。因为我们的楼盘在2012年和2013年定价就不高,定价合理一些,就不用面对所谓降价的压力。”李明说。

2013年,远洋地产实现全年协议销售额358亿元,同比上升15%。2014年远洋地产的销售目标定为400亿元,可售货源为730亿元。

为了快速实现高周转。李明表示,周转率取决于销售收入和总资产规模。提高周转率需要通过提高结转收入和控制资产规模来达到。目前远洋的总资产规模在1300亿元左右,要控制其增长速度,达到合理的匹配。更关键的还是要加快销售速度,特别是加快去库存的速度,这是提高周转率最主要的路径。“远洋把获得销售许可证一年以上的库存称为滞销,3个月以上的称为续销,不到3个月的称为新增。3年以上的库存几乎为0,超过2年坚决清掉,真正滞销的压力并不大。”李明说。

发力持有型物业

远洋地产近年一直在持续增加经营性物业的投资。2013年,其自主品牌的购物中心——远洋未来广场分别于2013年初和年末在北京和天津投入运营。截至2013年底,远洋地产持有经营物业可经营总面积约85万平方米,同比增长47%,收入同比升31%。李明表示,2013年远洋的经营性物业收入达到8亿元,2014年希望经营性物业收入预计会超过10亿元,达到12亿~14亿元。据了解,到2019年,远洋地产将建成并持有经营物业超过300万平方米。

关于远洋地产的商业地产战略,李明表示,远洋商业地产具体分为高端写字楼、商业综合体、购物中心及围绕住宅的商业物业四类。第一类是要在一线热点城市做持有型的高端写字楼。第二类,综合体会坚持做,但基本上是跟战略合作伙伴太古一起做,还要选有轨道交通、有城市规划支持的地方。第三类,正研究购物中心,自持品牌(未来广场)的购物中心已经有两个,第三个正在建,要做两方面的研究,一要研究电商和购物中心之间未来的发展趋势,二是研究如何改变购物中心的产品形态。第四类,围绕居住的服务型商业物业,过去只是把它当配套看,现在要把它当盈利看。

李明表示,房地产金融、房地产基金等将是远洋在未来几年当中一个重要的发展方向,它不低于甚至于强于远洋对经营性物业的占比。未来,远洋轻资产和重资产加起来要占盈利水平的三分之二,住宅开发在营业收入中还会占50%~80%,但盈利会下降,主要起到平台、专业、融资的功能。

远洋地产一位内部高管对中国房地产报记者表示,大股东中国人寿和南丰集团的增持,对远洋地产增加持有型物业及进行房地产金融有很大支持。

相关推荐
热点推荐
美女写真 验证身材太棒了

美女写真 验证身材太棒了

农人老寓
2024-03-13 19:44:37
深圳福田一旧改项目高坠致1死调查报告:瞒报事故,多人被追刑责

深圳福田一旧改项目高坠致1死调查报告:瞒报事故,多人被追刑责

澎湃新闻
2024-03-28 14:36:31
案例:女子不愿打工在路边求投喂,长相漂亮引关注,旁观者:丢人

案例:女子不愿打工在路边求投喂,长相漂亮引关注,旁观者:丢人

佑宛故事汇
2024-03-27 16:05:06
A股:是突破还是诱多?不用再猜了,明天周五市场将这样走!

A股:是突破还是诱多?不用再猜了,明天周五市场将这样走!

一树梨花红
2024-03-28 12:20:53
葛斯齐还原大s强行接走小玥儿经过,汪小菲被气炸,谁错一目了然

葛斯齐还原大s强行接走小玥儿经过,汪小菲被气炸,谁错一目了然

楠姐聊娱乐
2024-03-28 13:52:42
王传福称合资品牌份额将降到10%,比亚迪今年海外目标50万辆

王传福称合资品牌份额将降到10%,比亚迪今年海外目标50万辆

界面新闻
2024-03-28 11:43:47
不要先入为主,要论车标设计,国产车已经全面超越国外车!

不要先入为主,要论车标设计,国产车已经全面超越国外车!

大山楂丸
2024-03-27 15:52:48
说说小米汽车概念的预期差

说说小米汽车概念的预期差

雪球
2024-03-27 15:51:12
34岁克罗斯续约皇马+重返德国国家队 31岁博格巴禁赛4年+身价归0

34岁克罗斯续约皇马+重返德国国家队 31岁博格巴禁赛4年+身价归0

直播吧
2024-03-27 21:16:42
高海宁:为何《三十而已》里一亮相就把江疏影秒了?

高海宁:为何《三十而已》里一亮相就把江疏影秒了?

拿数据说话
2024-03-27 14:43:51
为男友摘子宫,剃寸头打舌环,从影后到魔女:47岁的她活成这样……

为男友摘子宫,剃寸头打舌环,从影后到魔女:47岁的她活成这样……

最潮生活
2024-03-21 21:49:15
一“京”落万物生,残阵火箭队大爆冷10连胜!都因申京受伤没打?

一“京”落万物生,残阵火箭队大爆冷10连胜!都因申京受伤没打?

锅子篮球
2024-03-28 16:28:06
大学生借书时发现67年前书签!“谜底”解开了

大学生借书时发现67年前书签!“谜底”解开了

新民晚报
2024-03-26 21:12:11
杭州食人魔刘超,肢解女同事,关键部位炒着吃掉,挑衅警方5年

杭州食人魔刘超,肢解女同事,关键部位炒着吃掉,挑衅警方5年

东哥讲故事
2024-03-21 19:39:52
李雪琴眼光真不错!恋情曝光男友履历被扒,能力很强还获过不少奖

李雪琴眼光真不错!恋情曝光男友履历被扒,能力很强还获过不少奖

元气少女侃娱乐
2024-03-28 16:39:53
胡锡进现在是盈利不吱声,亏了就出来发牢骚,越跌越加仓亏麻了

胡锡进现在是盈利不吱声,亏了就出来发牢骚,越跌越加仓亏麻了

股海风云大作手
2024-03-28 07:47:41
英媒:英内阁就对华政策陷入分歧

英媒:英内阁就对华政策陷入分歧

参考消息
2024-03-28 11:08:14
除了台湾,中国还有“四大领土”没收回,每一个地方都是战略要地

除了台湾,中国还有“四大领土”没收回,每一个地方都是战略要地

科普大堂
2024-03-26 19:25:02
正式上任,奥沙利文官宣,亮相中国新岗位,丁俊晖期待

正式上任,奥沙利文官宣,亮相中国新岗位,丁俊晖期待

东球弟
2024-03-28 12:45:40
30岁被拜仁放弃,34岁却在曼城担任主力,悍将的实力很难评估

30岁被拜仁放弃,34岁却在曼城担任主力,悍将的实力很难评估

足坛典故
2024-03-27 23:02:03
2024-03-28 17:42:44

财经要闻

疯狂!三个城市,三个地王!

头条要闻

马英九将再访大陆 台绿营怂恿他在大陆散布"台独"主张

头条要闻

马英九将再访大陆 台绿营怂恿他在大陆散布"台独"主张

体育要闻

池江璃花子:我不打算输

娱乐要闻

莱昂纳多与25岁新女友互相投喂超恩爱

科技要闻

王传福称合资品牌份额将降到10%

汽车要闻

混动增程双模式 长安UNI-Z售11.79万起

态度原创

房产
数码
游戏
公开课
军事航空

房产要闻

就这?“离异3年内不得京内购房”明确被废止

数码要闻

三星2024新品全面开售,多重赠礼,开启AI电视新纪元!

媒体称《星刃》虽都是性感美女 但画风也足够暴力

公开课

30岁之前,你要学会的13件事情

军事要闻

乌方声称击落两枚俄"锆石"高超音速导弹 俄方未予回应

无障碍浏览 进入关怀版
×