“竞拍过程很顺利，价格在我们意料之中，”4月11日下午，佳兆业集团控股有限公司（01638.HK，下称“佳兆业”）总裁及执行董事金志刚面对面接受了时代周报记者的专访。在聊起两天前那场夺地大战时，他仍激动不已，“我们关注大鹏区域十几年了，这次买得很值。”
4月9日下午，深圳土地出让史上最大“巨无霸”地块—“大鹏下沙滨海生态旅游度假区整体开发项目”（以下简称“下沙项目”）公开出让，总占地面积约86.98万平方米，规划总建筑面积51.6万平方米，金志刚坐镇竞拍现场，佳兆业与生命人寿联合体最终以54亿元成功竞得，较起拍价34亿元溢价58.82%。按照佳兆业的计划，在下沙项目开发上将最少投入300亿元，将在大鹏湾建成佳兆业的酒店群。
除此，金志刚透露，在去年漂亮完成区域“换防”后，佳兆业今年的扩张重点仍会布局在一、二线城市，以快周转净地为主，加强收购合并与合作。
300亿元建滨海酒店群
和竞争对手招商与港中旅联合体、华润的迟疑姿态不同，佳兆业与生命人寿联合体加价果断，志在必得。
不过，这是一场土拍悬疑剧，华侨城一度充当烟雾弹的角色。在拍卖之前，市面上一直流传“定向给华侨城”的消息，但在竞拍现场，华侨城并未出现。“我们只是在前期提交了资格审查，但最终并没有提交竞标申请，”华侨城内部人士对时代周报记者透露称，公司擅长做旅游和文化开发，但这块地规划和公司期许不吻合，最后只能作罢。
面对最高举牌到多少钱的问题，金志刚巧妙地回答：“这个项目我们认为是值得的。”
“我们关注大鹏十几年，把区域摸得很透，”金志刚介绍称，十多年前，佳兆业就曾参与过大鹏的旧改项目，公司首个开发的KPR佳兆业广场，也是区域内首批运营的滨海旅游度假综合体项目，去年下半年才开盘销售；五年前，公司还收购了金沙湾酒店，不过由于配套差、设备旧，佳兆业对此进行了改造并引进了万豪酒店，明年夏天时候万豪酒店就准备开业。
按他的描述，现有的两个项目离新拿的地块也就两三公里，开车三分钟，一脚油门就过去了。“下沙有深圳最美的沙滩，沙质柔软，海水清澈，几公里长的海岸线，”在金志刚看来，深圳倡导湾区经济发展，这一点对佳兆业项目运作是极大利好。
聚焦湾区经济，是2014年深圳市长许勤所作《政府工作报告》中的重点着墨之处，深圳市将重点打造前海湾、深圳湾、大鹏湾、大亚湾等在内湾区产业集群。这意味着，湾区经济将成为深圳城市发展的新动脉。
“这个项目体量足够大，可以做出很多文章来，”金志刚说。
“配套一定要做足，把经脉都打通，5年内项目落成后要容纳10万人，还要能容纳车位等；配套还要优，要有顶级的接待功能，20年内不许落伍。
金志刚透露称，佳兆业在大鹏地区将按照五星、超五星、精品酒店的标准建立酒店群，各个酒店之间形成一种竞合关系。
视快周转净地为收储目标
质疑声并不是没有，蜂拥来的是外界对佳兆业资金和操盘实力的双重担忧。
“出让条件看，还是比较严格的，地块中过半的45.58万平方米（市政设施用地、公共绿地、公共设施用地、道路用地等用地）的产权建成后要无偿移交给大鹏新区管委会，除此，项目还有大体量的商业运营项目，都对开发商的运营和资金链提出考验，”深圳地产圈分析师王浩（化名）对时代周报记者如是说。
事实上，在此前的报道中，大鹏新区管委会相关负责人就曾坦承：“这块地的起拍价不高，突显出了政府拍地的诚意，但由于有大量持有物业，对开发商的资金实力要求并不低。”
“所有的业态类型我们都干过，做下沙项目没有所谓经营业态突破上的压力，”金志刚称，选择和生命人寿合作，项目由佳兆业来操盘，但在资金来源和投资风险上有了共摊保障， “长线的项目，希望能够转起来，最主要还是看决心问题。”
根据合作协议，佳兆业深圳与生命人寿已同意成立合营企业公司，该公司将由佳兆业深圳与生命人寿分别拥有51%及49%权益，各自按权益部分出资持有及开发该幅土地。颇为微妙的是，此次联合拿地的生命人寿与佳兆业有着紧密联系。多次增持后，截至今年4月1日，生命人寿持有佳兆业15.2%的股权，仅次于佳兆业大股东的持股比例。
“不过，不能单看深圳大鹏这一个项目，佳兆业现在仍处于扩张期，有拿地冲动，财务状况也是外界始终关注的重点，”王浩续称，根据佳兆业官网数据，今年一季度，公司累计合约销售额41亿元，但仅1、2月份两个月，公司就已斥资63.3亿元接连拿下位于南京、成都、苏州、惠州等地的8幅地块，其中仅南京地块就耗费约44亿元。
从大手笔拿地姿态来看，佳兆业眼下的动作与去年很相似。2013年，佳兆业加速重返一二线城市，曾斥资超140亿元，在北京、上海、广州、深圳和杭州等地相继拿下32幅地块，其中在广州就一口气拿下四个“大家伙”地块，还以代建代管的方式入主命途多舛的北京“长安8号”项目等。
在拿地背景之下，海外发债、票据融资是2013年佳兆业资本大戏的重要一幕。按照佳兆业的年报和公告数据，2013年，公司通过发行13.14亿美元海外债，负债率下降了20.3个百分点至62.1%。整体融资成本从10.2%降低至8.1%，债务期限从2.2年延长至3.7年。今年1月份，佳兆业又发行一笔2018年到期，利息为8.87%的优先票据。
“佳兆业目前最近的海外债务是到2015年底才需偿还的一笔15亿元人民币的债务，这差不多只相当于公司一个月的销售额，”在前不久的2013年业绩会上，佳兆业集团副主席谭礼宁曾表示，公司短期内不会有再融资的压力，但未来仍会考虑融资，考虑到美国收紧量化宽松政策，预计今年的融资成本会明显提高。
在采访中，金志刚并未透露接下来会有哪些资本动作。但他坦承，接下来会重点关注一二线城市的快周转净地，加强收购合并与合作，尽量避开土地市场的激烈争夺。
欲开拓养老地产产业链
面对近年住宅开发过程中的种种限制，金志刚的团队也在考虑，下一步该做什么。
“消费升级，市场在变，我们也要主动求变，”金志刚说，会围绕不动产和不动产的运营来做思考和尝试，旅游地产、养老地产、文体事业及相关全产业链上的事，都可以做，客户需求变了，但其他没啥变化，佳兆业这条生产线上可以跑公寓、别墅、商城，当然也可以跑其他产品，几十万、几千万、甚至上亿的项目都应该没问题。”
针对旅游地产，金志刚介绍说，公司现有辽宁东戴河和深圳大鹏湾两个旅游地产产品，其中在东戴河的渤海度假产品业绩突出，客户基本都是一次性付款。公开资料显示，佳兆业辽宁东戴河项目，占地总面积11平方公里、拟总投资500亿元、规划6-8年内完成，是中国北部最大的滨海旅游度假地产项目。
金志刚坦承称:“养老地产，我们倒是想搞清楚，做养老地产的那些企业是怎么想，怎么做的。”
4月10日下午，全国首例养老用地在深圳试水挂牌公开出让，金志刚也带着团队去了。“进到竞拍现场发现，有些公司是第一次进拍卖场，进去之后直接坐在观摩席上，经过主持人反复提醒才坐到中间拍卖席上，但就是他们下手快准狠，短短时间内两地块就被两家非房地产企业抢走了，4亿元和2.8亿元的价格分别比起拍价高5倍和7倍，楼面价也分别接近1.5万元/平方米和1.84万元/平方米。
金志刚直呼，以后老不起了。不过按照佳兆业集团董事局主席郭英成此前透露的消息，佳兆业今年已计划先进军小区养老医疗业务。
本文来源：时代周报
作者：刘娟
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