一、为什么是现在？
中国版“住房银行”已酝酿许久。2013年11月召开的十八届三中全会提出：“研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构”；2013年12月召开的中央城镇化会议再次提及“建立住宅政策性金融机构”；2014年4月国务院常务会议细化提出由国开行成立专门机构支持棚改。
此举目的是为“输血”新型城镇化。作为新型城镇化中的重要一环，国家对棚户区改造的力度不断加大：2013-2017年，计划进行1000万户棚户区改造（2014年落实470万套）——按每户50平米、每平米成本2000元推算，需要资金1万亿。
但最大的问题是，钱从哪来？棚改工程因利润低、风险高、还款周期长，传统商业银行普遍不积极。但新型城镇化之路又不得不走——担负政策义务的“住房银行”应运而生。
二、为什么是国开行？
国开行成立于1994年，由国务院直属领导，曾与中国进出口银行、中国农业发展银行同为中国三大政策性银行。所谓政策性银行是指以贯彻国家政策为目的、具有特殊的融资原则、不以盈利为目标的金融机构。2008年国开行整体改制为国有商业银行。尽管已改制，国开行并非一个以营利最大化为目标的商业性银行，而仍像是一个贯彻国家政策的政策性银行。
2013年，国开行发放城镇化贷款9968亿元，接近全行当年人民币贷款发放的2/3；其中发放棚改专项贷款1060亿元，同比增长36%。国开行行长胡怀邦今年年初称今后每年都要把60%的贷款用于城镇化建设。国开行数据显示，截止2012年底，国开行加快中国城镇化进程8到10年，带动地方财政增收超过4万亿元，拉动GDP年均增长0.4%。国开行已成为城镇化的最大融资方。
三、与美国“两房”有何不同？
美国“两房”是指联邦住房贷款抵押公司（简称“房地美”）、联邦国民抵押协会（简称“房利美”）。
1. 企业性质：“两房”为上市公司、私人控股但受美国政府担保与支持，通常被称为“政府担保企业”，政府担保这一点和国开行类似。
2. 成立背景：1938年房利美成立时正值“大萧条”时代，美国90%的房屋建设陷 入停工，房利美的使命是为低收入公民在购买房屋时获取联邦低息贷款提供担保。而1970年成立的房地美则是把触角扩大至普通住宅贷款市场。
3. 经营特点：“两房”本身并不发行贷款（国开行可以发行贷款）。具体经营流程：银行先适当放松风险控制贷款给低收入者——“两房”再由银行手中买入这些贷款——“两房”将其打包为债券出售给各类投资者。由于“两房”背后有政府信用支撑，银行的账面风险得到全球投资者买账，而美国低收入群体也因此有能力购房。
4. 昔日规模：“两房”所持有或打包担保的房贷总额高达5万亿美元，超美国住房抵押贷款50%。
5. 衰败过程：“两房”凭借背后国家信用低息买下次贷并转化为次级房债卖给华尔街投行等机构——华尔街继续把次级房债包装成各类金融衍生品出售（危机爆发重要原因）——08年前后美国房价下跌、贷款人无法偿还高额债务——金融危机随即一级一级爆发——“两房”于2008年被美国政府接管、2010年退市
而国开行的次级信贷仅允许以次级债券方式向社会发售交易，不允许次级债券再次进行衍生品开发出售，目前重演美国“两房”危机的可能性很小。
四、如何“输血”？
国开行通过成立住宅金融事业部实行单独核算，采取市场化方式发行住宅金融专项债券，向邮储等金融机构和其他投资者融资。
住宅金融专项债的特点是：1）实质是一种政策性金融债，由国家信用支撑，风险低；2）发行利率或享受贴息；3）投资者或免缴利息税。
目前具体发行规模尚待确认，业内预计在3000-4000亿之间。
五、影响几何？
直接影响是为棚改及城镇化建设提供资金，推动新型城镇化。
间接影响是减缓地方政府因棚改面临的融资压力，一定程度降低地方债务增量压力和风险。
同时对房地产市场也会产生一定长远影响，前提是住宅金融专项债券与实际房贷在发行利率、期限及额度上实现完全匹配。具体的动态机制如下：房价下降——房贷利率上升——专项债券价格下降——购房者进而购买专项债来抵扣房贷——专项债需求上升、从而价格提高——贷款利率上行受到抑制——房价下跌处于可控范围。
结语：
提到“住房银行”总容易让人想起在08年全球金融危机中轰然倒地的美国“两房”，当然用此对比刚起步的中国版“住房银行”稍显过虑，但因住房与民生联系之密切，如今又附带了极易隐藏并堆积风险的金融手段，政府监管便更不能缺失，尤其要保证募集资金真正能流向棚改等保障房建设，并密切防范可能出现的金融风险。（策划：潘鑫磊）
本文来源：网易财经
作者：潘鑫磊
责任编辑：
王晓易_NE0011
