胡葆森：完善相关处理政策 规范引导小产权房治理

关于完善相关处理政策，规范引导小产权房治理的建议

建业集团董事长 胡葆森

自开展住房商品化改革以来，我国在住房建设的规模和质量方面取得了显著成效，2013年商品住房成交规模达11.5亿平方米。然而，在居民住房水平得到较大改善的同时，我国商品住房价格持续上涨，保障性住房供给规模不足、供给结构失衡，导致中低收入者的居住问题长期得不到有效解决。在此背景下，小产权房由于巨大的价格优势在全国迅速发展，根据全国工商联房地产商会的调研报告，1995—2010年，我国小产权房竣工面积总量为7.6亿平方米，占城镇住房竣工面积的8%。随着政府有关部门在全国范围内加强对小产权房开展清理工作，小产权房已成为社会关注的热点和难点问题，而如何处理小产权房也已成为小产权房问题的焦点。

长期以来，小产权房问题因其影响的双重性和涉及问题的复杂性而处于制度性约束缺失的状态。首先，小产权房的影响是双重的，既有侵害国家土地收益、扰乱住房市场供求秩序与存在安全隐患等负面影响，又存在着缓解城市居民住房需求压力、抑制房价过快上涨、增加农民收益等方面的积极影响。其次，小产权房涉及的问题较复杂，不仅涉及国家的土地和住房政策，更关系着亿万居民的切身利益，如何处理小产权房是事关国计民生的重要问题。然而，目前我国针对小产权房尚未有明确而细化的治理措施，导致近年来小产权房建设屡禁不止，对小产权房的规范治理造成了较大制约。为此，我建议在坚持分类指导，因地制宜原则的基础上，从以下几方面着手，尽快完善小产权房处理政策，规范引导小产权房治理，妥善处理小产权房问题。

一、完善相关政策法规，实现小产权房治理于法有据。

小产权房问题的本质在于我国城乡分割的二元土地制度。按照我国《土地管理法》规定，城市的土地属于国家所有，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，该规定意味着集体土地入市必须经统一征收为国有土地方可进行建设，而十八届三中全会明确提出要“建立城乡统一的建设用地市场”，加快农村土地改革，导致现有土地管理法规与改革方向不一致的现象。

小产权房是利用农民集体土地建设的居民住房，按照现行的土地管理制度，小产权房的存在确是一种违法现象。然而，小产权房在缓解住房压力等方面发挥了重要作用，有其存在的合理性，同时也符合十八届三中全会土地改革精神，建议尽快完善《土地管理法》、《城乡规划法》、《城市房地产管理法》等法律法规，修改“城市的土地属于国家所有”的相关规定，加快落实十八届三中全会提出的“建立城乡统一的建设用地市场”的要求，实现集体建设用地与国有建设用地“同地、同权、同价”，破除小产权房治理的法律障碍。

二、全面清查小产权房，制定合理的分类处理政策。

由于小产权房的规模较大，影响范围较广，对于小产权房的处理，如果采取全部拆除的的办法，社会风险较大；而将所有存量小产权房全部合法化，将有可能再度出现小产权房建设热潮。

在小产权房的治理上，全都拆除或全都合法化两个极端都走不通。建议在全面摸清小产权房的类型、数量等情况的基础上，对存量小产权房区别对待，对其进行价值重估，分类处理。把部分符合城市规划和质量安全的存量小产权房，通过补办相关手续，按照重估价格进行优惠行补缴各种税费后，补办产权证，使其享受商品房待遇；而对一些非法占用耕地、严重违反城市规划和土地利用规划、房屋质量存在严重安全隐患的小产权房，采取强制拆除的办法。采取分类处理的措施，能够在保证在国家对小产权房不放松的政策环境下，实现与十八届三中全会加大土地改革和土地流转的要求相一致。

三、加强执法监督，对违法违规行为追责。

小产权房规模的迅速扩大既是城市居住成本持续上升、保障性住房供给不足的背景下中低收入居民的无奈之举，同时也是相关监管部门执法不严导致的负效应。

按照我国目前的住房建设和土地管理制度，城市住房在建设、销售、竣工验收等环节都需要政府相关部门的审核。而根据目前国土资源部、住建部所掌握的情况，部分小产权房项目已获得政府职能部门颁发的“一证”，个别项目甚至拥有“三证”，存在地方有关职能部门为小产权房“违规发证”的情况，建议进一步加强执法监督力度，坚决制止取缔新增小产权房项目，对违规向小产权房项目办理建设规划许可证、发放施工许可证、销售许可证等手续的，要追究相关人员的责任。同时要对监管不力，失职渎职的相关责任人严厉问责，切实改变目前小产权房项目执法不严、监督不到位、违规发证的现象。