网易财经2月26日讯 上周以来，杭州部分楼盘的降价给马年伊始的楼市蒙上一层寒意，也让市场的恐慌情绪蔓延。但网易财经调查发现，杭州宣布降价的两个楼盘均有其自身原因，实际降幅也并未有传说中的那么多，周边二手房市场以及杭州地铁辐射的范围房价仍被看涨。
杭州本地楼市专家认为，楼市的降价行为被外界夸大了，这只是开发商的战略选择。但要注意会后市预期的影响，观望情绪导致供求双方博弈或会引起更大的波动。
降价楼盘销售火热 3月新开楼盘或接棒走低
引领“马年首降”的就是位于杭州城北区域的德信北海公园，按照其宣布的清盘计划，将销售均价调整至15800元/平方米，较之前19000元/平方米的售价，降价幅度接近20%。
2月25日，德信北海公园的置业顾问对网易财经表示，北海公园此次推出的200套房目前只有6套没有卖出，多是楼层等不太理想的房源，价格也会有一些差别，比如位于2楼一套87平的房子，价格在13000元/平方米，但楼层再稍微好一些，价格就要升至16000元/平方米。
“因为已经快售罄，来看房的人已经不如前几天那么多了，但是这个价格还是很抢手，如果需要还是要尽快下手”，该置业顾问称。
对于降价的原因，网易财经致电德信北海公园售楼处及德信地产企划部，均未得到正面回应。
紧随德信北海公园降价的楼盘，就是其附近的天鸿香榭里。其置业顾问对网易财经表示，天鸿香榭里项目此次推出了200多套房源，但目前已有接近400人参与认购，因为尚未开盘，具体价格还未公布，但目前确定的底价是11800元/平方米，均价在13800元/平方米，楼层越高会相对加价。
“和首次开盘的价格相比，便宜了6000多元。所以认筹的人特别多，现在认筹活动马上就要截止了，所以建议尽快赶来”，其置业顾问表示。而针对降价的原因，该置业顾问称，主要还是受到德信北海公园等周边降价楼盘的影响。
相对的低价和更多的降价幅度，也似乎让天鸿香榭里获得了更多关注。“因为看到天鸿香榭里的房子价格更低，降价幅度更多，本来在北海公园订了房子的客户又退掉了，转向了天鸿香榭里”，北海公园一位吕姓置业顾问对网易财经表示。
“两个降价楼盘销售情况较好，说明这样的价格在杭州市场仍具有很强的购买力，意味着楼市崩溃缺乏说服力，也会对其他楼盘形成参照”，杭州双赢置业机构总经理章惠芳表示。
尽管杭州多家房企产商公开表示暂时没有降价计划，但“马年首降”所带来的寒意让即将开盘的新楼盘在价格上也有所顾忌。
按照天鸿香榭里置业顾问的说法，周边的降价楼盘除了北海公园之外，还有浙江耀翔房地产开发公司的新盘耀翔跃尚。据坊间传闻，该项目的起价为13888元/平方米，耀翔跃尚方面对网易财经表示，目前的优惠活动是存2万抵5万，即现在交2万元的认筹金，正式购房时可顶抵5万元，也就是优惠3万元。但具体价格还没出来，将会在3月中下旬开盘。
而另有杭州某中介机构工作人员对网易财经表示，其公司正在和位于余杭的万科北宸之光协商降价优惠方案，但尚未最终确定。市场上有消息称，北宸之光二期均价准备直降3000元/平方米，计划13000万元/平方米开盘。万科北宸之光售楼处则对此称，二期项目要到3月份才开盘，现在正在认筹中，价格还不确定，认筹期间的优惠活动是2万抵4万。
房价区域性差别明显 降价楼盘疑夸大优惠幅度
尽管新房竞相打折促销，但网易财经了解到，上述楼盘周边的二手房房价依然坚挺。一位吕姓中介人士对网易财经表示，降价楼盘所在的城北区域，目前的二手房均价在16000元/平方米至19000元/平方米之间。之前是二手房价格要比新房价格略低，但现在来看，二手房的价格尚未被新房价格所影响，“但未来几个月二手房价格走势还不明朗，有待观察。”
网易财经注意到，目前降价楼盘均集中的杭州的城北区域。透明售房市场研究院院长丁建刚认为，杭州城北楼盘降价具有区域性影响，在城北极小的范围内有六个楼盘在售，再加上更北边余杭区的两个知名开发商的大盘，有八个楼盘在售。且多个楼盘待开盘，竞争激烈，价格战也再所难免。
杭州我爱我家置业顾问戚先生对网易财经介绍，目前西湖周边以及一些学区房价格仍然坚挺，甚至有客户在春节过后要求涨价。亦有中介机构对网易财经表示，目前在杭州即将开通的几条地铁线路覆盖区域内，都是日后仍会升值的理想投资区域。“杭州的中心区域仍会保持房价坚挺”，章惠芳也对此判断。
去年7月份，杭州市王先生在德信东望和德信北海公园两个项目之前犹豫许久，最终选择在德信东望项目中购置了新房。在他看来，德信北海公园此次降价行动并不够“实在”。“其实这和德信北海公园首开的价格差不多，北海公园在低价首开之后，价格便一路上涨，如今看似将尾盘降价20%促销，但一些底层房源价格原本就在12000元/平方米，拉低了均价，实际成交的楼王价格也并不低，实在是一场明智的营销行为。”
“天鸿香榭里其实也夸大了自己的降价幅度，其实际降价幅度应该是在10%——20%之间”，章惠芳表示。
网易财经注意到，同属德信地产的德信东望二期项目即将开盘，但价格并未有所降低。就在北海公园降价的同一天，德信以底价拿下14万平方米章家坝宅地，耗资17.5亿。由此来看，德信地产因资金链紧张而降价似乎难以成立。
“事实上，绝大多数开发商还没有出现资金紧张的情况，德信北海公园的降价，可以看成是开发商对未来市场压力预估的一种主动性和预防性的降价，优化结构的降价”，丁建刚分析。
不管是真跌还是“假摔”，杭州楼盘的下跌已被市场解读为二三线城市房地产下行的标志性事件，对于是否向周边城市蔓延，市场情绪悲观。
库存压力较大是实情 降价预期或致市场更大波动
就在杭州降价风波之前，王石、王健林等业内大佬对今年房地产形势均表示不甚乐观，种种表态也加剧了“楼市崩盘论”的发酵。
但是，在章惠芳看来，外界过于放大了此次杭州降价行为。即便处于楼市寒冬，也难出现房价悬崖式下跌的情况。但部分楼盘下跌会让市场形成预期，预期导致的观望或引发供求双方的博弈，进而产生更大的波动。
广发证券一份研究报告称，杭州降价从小开发商开始，主要是基于对于未来市场相对悲观，目前包括主流开发商对市场的判断偏悲观。该份报告还表示，杭州降价不会是个例，未来会有更多楼盘出现打折促销。
朗诗集团董事长兼朗诗绿色地产董事局主席田明也在近日的发布会中提到，德信北海公园的降价行为，更多是源于房企对未来的预判。在田明看来，杭州真正降价的楼盘并没有那么多，降价的幅度也没有那么大，但是“恐慌”的情绪会蔓延的比较快，对于具体的情况还需要进一步观察再做出判断。
在章惠芳看来，降价行为未来是否蔓延还要看市场上供应量的影响，杭州城北板块的降价会引起其他板块的比较效应。杭州市场经过多年的发展已经出现分化，对于其他供应量大，且优势不明显的板块，可能会同样出现降价的行为。
除了开发商的自身预判因素外，丁建刚认为，此次降价也透露出杭州楼市“高库存”的积弊。据中原地产统计，杭州2013年末存量突破11万套，约1464万平方米，同比2012年末存量面积增加41.05%，远高于北上广深等大城市。
不过，和曾经在2012年房价下降导致的楼市风波不同，业界一致认为目前行业内资金链并不足以成为导致降价促销的因素。“2012年时，房价最低降至7折，相比较而言，现在杭州的降价幅度有限，2012年房企降价主要是受资金链的影响，而从今年的降价情况来看，主要是开发商战略的选择。”章惠芳表示，目前的房企更关注钱怎么用，通过调整战略，加快周期，来降低财务风险。（赵婷）
本文来源：网易财经
作者：赵婷
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