恒盛地产拟私有化 张志熔重整水上房地产棋局

2013年对于恒盛地产而言是一个翻天覆地的时期。

那是在经历了被市场评估为“年内表现最差内房股”的第二年，公司的拿地幅度从上市至今大幅度收缩，在“惜售”策略下其销售目标逐年缩减之时，张志熔选择离开二级市场。

今年11月21日，一则恒盛地产拟私有化的公告引发的是一系列圈内人热议，相较于曾徘徊在破产边缘的绿城中国，私有化失败的星狮地产，以及成功案例复地集团，大股东张志熔善舞的长袖之下是怎样的棋局或许没人能够完全通透，却仍旧可以管中窥豹。

这位一直被冠以“隐形富豪”的实际控制人，一直处于旗下两家港股上市公司恒盛地产、熔盛重工高杠杆的牵扯中，再加上其旗下直接、间接控股不少于十家的海外注册公司，也因此一度被质疑腾挪资本。

有长期跟踪该公司一业内人士分析，张志熔选择私有化可以理解为寻找新资本，而恒盛地产极有可能引入香港资本。不甚追逐业绩的这位控制人，提出私有化只是重整其“水上房地产业务”的第一步棋，成功与否都会有后招。

私有化或引入香港资本

今年10月21日开始，恒盛地产宣布停牌，在11月21日复牌之际，其正式提出了拟私有化的计划和具体细节，公司提出向各股东就每股计划股份支付现金1.80港元的注销价。作为在2009年成功赴港上市的内房股，恒盛地产股价从上市之初的招股价4.4港元，首日收盘3.76港元至今约1.66港元的股价，下滑幅度约62.3%。

一时之间，投资人士纷纷表态：“市场把小开发商欺负得太厉害了”、“小地产商没亏，小股东倒亏死了”等等言论随之而起。

在正式公告提出拟私有化之后的12月4日，作为持有恒盛地产约8.97%股份的一大股东中国人寿亦发布公告表态，做出不可撤回承诺，赞成恒盛地产提出的私有化决议。

至此，实际控制人张志熔旗下已实际持有恒盛地产77.16%的股权，距离90%的私有化门槛略近一步。

“恒盛地产最近有一个信号。”上述长期跟踪该公司的业内人士提醒记者，“我们发现恒盛向中南证券质押了一部分股权，从券商层面分析，中南证券是港资的融资券商，所以我们分析恒盛是把他的股份拿去融资了。”

理财周报记者通过在联交所网站查询发现，在今年7月29日，中南证券持有恒盛地产30.5万股，而在7月30日，中南证券对恒盛地产的持股量忽然暴增至约15亿股，占据恒盛所有已发行股份的19.25%，截至记者发稿，中南证券仍持有上述比例的股份数目。但记者并未通过网络查询到中南证券的官方资料。

上述人士告诉记者，通过恒盛此次股权融资行为，以及张志熔旗下熔盛重工在今年8月通过发行可转债，引入周大福掌门人郑裕彤的资本入股可以发现，“张志熔的融资渠道是在跟香港市场谈，而不是跟内地市场，可能是跟当年的绿城中国有些像。”

而就在12月4日，熔盛重工发布盈利预警公告，称经过初步评估，集团预期截至2013年末将较2012年同期录得大幅净亏损。公告中称，净亏损主要是因为造船市场位于低谷，但公司采取了保守的接单策略而导致收入下降。

此前，市场关于其是否存在通过私有化恒盛地产从而挽救熔盛重工的猜测一直存在，而关于实际控制人张志熔计划私有化恒盛地产的资金来源亦一直是疑惑的一个聚焦点。

上述业内人士分析道，“我预计香港本地的富豪已经开始借了钱给他，而且从张志熔的表现来看，他还是想重整一下他的‘水上房地产业务’。”

据恒盛地产拟私有化公告显示，公司将通过外部贷款融通获取所需现金。

直接原因是低估值

根据前述拟私有化公告中的表述，公司选择私有化是“要约人认为，股份价格低迷已经对本公司在客户中的声誉，连带对本公司的业务及员工士气产生了不利影响。实施建议可消除不利影响。”

而分析人士则表示，正是恒盛地产持续的低周转速率和销售、盈利水平不断下滑，才令市场对于其估值没有信心。

不可否认的是，根据长期观察该公司的业内人士认为，恒盛地产股价被低估，是导致其选择退市的一个直接因素。

“我一直觉得他们最少值2港元。”上述人士解释道，“恒盛的经营、执行一直存在一些问题，但是确实土地储备成本特别低，而且在上海的布局都是在好地段。”

一位投资界人士如此表述道：“我曾经跟他们上市前投资恒盛的基金聊过，对方认为张志熔其实并不适合做上市公司老板，因为他不愿意为了迎合市场对业绩的要求而卖房。所以现在退市对于张志熔来说，应该也不算是坏事。”

当然，此前产品更偏向于中高端，且管理层并未在公司的销售层面加大力度，业内分析师认为，恒盛业绩表现一直没有赶上同体量如融创中国等，问题就在于公司的项目执行力。

“他们现在的储备，主要都还是在2009年时候拿到的那些地。”某港资房地产分析师表示，经过长时间的土地储备囤积，此前原本低价获取的土地所在位置，已然成为高价地区域。

令市场开始重新兴奋的，就是恒盛地产旗下子公司于今年11月，在上海市奉贤区通过竞标获得一块土地，成交总价约12.45亿元人民币，折合楼板价为1.52万元/平方米。

“今年重新开始在上海拿地，证明恒盛已经有新的资本，或者说他们已经调整好了。”上述业内人士如此认为。

回顾往年，恒盛地产拿地最为热烈的一次，就是在其刚刚上市的2009年，彼时年末，其拿地金额接近100亿元。而在此后的2011年，其拿地速度开始收缩，时年仅花费28亿元拿地。在2012年，恒盛地产仅拿地一块，即通过花费人民币2.9亿元于浙江省嘉兴市获取了当地22万平方米的储备。

“对于他们最近的拿地动作，我理解为，恒盛已经准备好了，在沿着他本身的规划走。”其分析道，选择私有化必然是张志熔经过长时间做出的选择，根据恒盛地产目前表现出的业绩状况，“按照他们的体量，目前应该说已经达到了一个瓶颈，需要重新盘活，私有化就是他们的第一步棋。”

对于恒盛地产私有化的结果如何，可以对比星狮地产和复地集团的私有化案例作为参照。目前可以观察的是，从今年提出私有化以来，恒盛地产的股价一直在1.3港元徘徊，在提出私有化之后，其股价才抬升至1.7港元浮动，而其小股东对于注销价与上市价之间的差距如何考虑，对于公司的发展潜力如何判断，则仍待观察。