被扭曲的土地增值税

近年，关于土地增值税的讨论轰轰烈烈，但无论是央视的报道，税务总局官方的回应，还是房地产商们的辩解，都无法否认一个事实：在当前的中国，土地增值税的征管确实不易。

土地增值税属于地方税，是地方政府征收、管理和支配的一类税收，在地方各市和区县按五五分成。这也意味着，在土地增值税的征收上，实际上地方政府有着更大的回旋余地：一方面，许多地产开发商对征收采取了拖延战术，另一方面，不少地方政府对拖欠行为也采取了默许的态度。

“先预征、后清算”是我国目前实行的土地增值税征管程序，即当房地产企业完成一个项目的大部分房屋销售时，再进行清算。

“土地增值税设计非常复杂、征税成本高，结果成了一笔糊涂账。这不是一个能够推算出来的数据，要推选出来必须要知道哪些项目需要清算，虽然有明确规定，但是各地都执行不一，到底对谁清算了什么，清算了多少只有当地税务局才知道。”对此，税务专家，中汇税务师事务所合伙人王冬生在接受时代周报记者采访时表示。

“豪宅”的猫腻

越贵的房子，本应征收越高的土地增值税。

早在1994年就执行《中华人民共和国土地增值税暂行条例》中明确规定，土地增值税实行四级超率累进税率：土地增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；土地增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为40%；土地增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为50%；土地增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

按照条例，显然越是地价高、成本高、售价高的“豪宅”，适用的土地增值税税率就应该越高。然而，一些本应该成为各地税务机关重点关注和稽查的“豪宅”，却因带动特定区域经济发展需要，被地方政府有意“忽略”，甚至能够拿到比普通项目更优厚的投资纳税待遇。

提起鄂尔多斯，如今人们想到的是被一大堆豪华空房子环绕的“鬼城”。但在2010年，这座城市却被认为是“未来最具发展潜力的地方”，它因煤炭发展迅速积累财富，超过香港成为“中国人均GDP最高城市”。也是在这一年，鄂尔多斯人均商品房购买就超过15平方米。雄厚的经济资本和巨大的市场预期量，让鄂尔多斯政府在推动房产建设上不遗余力。

号称地产界“劳斯莱斯”的星河湾在彼时高调进入鄂尔多斯，被当地给予了厚望，鄂尔多斯东胜区政府不惜频出奇招与星河湾牢牢绑定。据《财经》杂志2011年曝光的一份星河湾方面与东胜区政府签订的投资协议中，当地除了保证星河湾项目用地不少于1万亩，建设用地不少于5000亩外，更是承诺，如果星河湾方面不转让该处土地，将免除相关的土地增值税。与此同时，星河湾方面则需分期借款11亿元给东胜区政府。

“我有听过地方政府在预征阶段和房地产公司协商预征率的，也有听过有些地方政府在预征阶段工作做得很不到位的，但这种完全没有预征，直接免土地增值税的，倒是从来没有听过。”一家证券公司分析师对时代周报记者表示。

星河湾鄂尔多斯项目是该市有史以来最大的房地产项目，规划面积11820亩，规划人口5.6万人，星河湾也作出了高达100多亿元的销售计划。

事实上，在鄂尔多斯之前，星河湾在全国各大城市推出的高价“豪宅”创造了不少“营销神话”，售价也普遍高出同区域内平均成交楼盘价格，按照国家税务总局的要求，定价偏高的星河湾在土地增值税上应被各地重点“关注”，但鄂尔多斯政府推出的非常规减免政策，却使得国家税务总局的要求沦为了空文。

就星河湾鄂尔多斯项目土地增值税的减免问题，时代周报记者致电鄂尔多斯东胜区政府办公室和地税局，对方表示“了解情况的负责人目前学习去了，暂时联系不上”，就再无下文。而截至本报发稿时为止，星河湾方面也未给予回应。

星河湾与东胜区的“非常规协议”尚属罕见。但据专家表示，由地方主导的土地增值税预征率上在操作上存有不少“猫腻”。

据悉，2010年，国家税务总局在《关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）中规定，“除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。对尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。”

“从这份文件中可以看出，直到2010年，可能还有地方没有预征土增税。”中汇税务师事务所合伙人王冬生如此解读。某种程度上，由于国家规定最低预征税率相对宽松，各地方政府对于预征比例的调整有很大的空间，很多地方税务机关并没有对当地操作进一步细化。

清算时的博弈

土地增值税的清算，是各地税务机关每年工作的重中之重，每年，国家税务总局都会下达相应的文件，要求各地将当年的土地增值税征管工作情况、清算进度和下阶段清算安排报送国家税务总局。与此同时，各地方税务局在清算这一环节，要面临着和各房地产公司的层层“较量”。

“他们（房地产公司）有的当然在拖！”说到每年的土地增值税清算时，一位不愿意具名的广州地税局人士对时代周报记者透露，房地产公司在清算环节存在“拖拉”现象，比如延长开发周期和控制销售速度，至于地税部门对于这种“拖拉”行为的具体处理，他拒绝透露更多细节，只表示凡是被查明有拖欠的房企，将会额外交一定比例的滞纳金。

时代周报记者在国家税务总局的官网上搜寻到广州市白云区地税局税政科科长郭泽玲的先进人物报道。作为2012年广东省“感动地税10位人物”之一，郭泽玲被宣传最多的事迹，就是与2011年底某知名房地产商在土地增值税清算时的“交锋”。官方宣传资料显示，2011年 11月，白云区地税局发现某知名大型房地产企业的土地增值税达到了可清算条件。据描述这是一家全国知名的房企，总部设在北京，并在40多个城市有地产项目，年销售额高达1000亿元，白云区这个项目是当时广东省商业地产项目中最大的一个，预估涉及土地增值税款几亿元。

尽管官方资料并未透露该企业名称，但数据显示，当时广州白云区最大的商业地产项目是万达广场。对此，时代周报记者就此向万达北京总部求证，但截至发稿时，万达方面并没有就此事回复。

官方的报道写着，此次清算还未开始，地税局曾接到一些人的关照电话，还有人说受国家政策影响，房地产企业近几年资金链紧张，应该体谅企业困难，暂缓清算。郭泽玲则形容，地税局的清算小组，第一次见面就面对“由多名高级会计师、精算师和律师组成的20多人精英团队”，第一轮双方就因理念不同僵持不下。

地税最终核准该企业应缴土地增值税7亿多元，扣除预缴的2亿多元，应补缴5亿元。郭泽玲后来回忆，面对5亿多元税款，企业抵触情绪很大。经过几轮拉锯式谈判，企业才终于承诺在2011年12月8日前做到税款入库。

即便如此，在2011年12月3日左右，该企业财务总监突然打电话表示，因为总公司资金调度出现问题，税款无法按时入库。

之后，郭泽玲所在的小组与该企业北京总部就资金情况和申请程序问题反复沟通，最终说服该企业按时缴纳税款，这也被宣传为一次重大的先进事迹。

“这次清算心里压力很大。”郭泽玲自己后来坦承，因为房地产开发一般周期较长，开发形式复杂，销售方式多样，要准确计算开发成本、费用、扣除金额和计税收入等，难度很大。

“相对于很多地方来说，广州在土地增值税清算这一块算执行得很严格了。”不愿具名的地税人士对本报记者表示。

此前，北京致通振业税收筹划事务所有限责任公司董事长李记有在接受时代周报记者采访的时候认为，认土地增值税清算悬而不决，首要原因是清算本身需要训练有素的清算队伍。土地增值税涉及的技术太复杂，房地产企业开发项目交叉，既有普通住宅，也有非普通住宅。也就是说，既有免税项目，也有征税项目。对于这种交叉开发的情况，即便按照单独项目进行核算，税务机关亦很难辨别其账目的真伪，人才储备需要时间。

“有时候，地方政府也不是不积极，但是由于税制设计太复杂，而且房地产一开发就是好几年，销售也可能经历几年，地方政府可能有畏难情绪，”税务专家王冬生认为。

不过，任志强认为，房企也有其难处。大多数媒体与民众都认为房地产是暴利行业。其实房地产全行业的利润尚不到中央大企业中一个垄断企业的利润，平均行业销售利润率不到8%，多数项目达不到缴纳增值税的标准，更何况羊毛只能出在羊身上。许多股民盲目地认为增值税征收会让房地产上市公司的利润下降，以为这些企业都是靠偷税、漏税才获取盈利。“其实上市公司审计时，会计师会对土地增值税提出要求的。有未结算未及时交纳的也会在账上提留，并在结算时缴纳。税法就是这么规定的，要求先定额预缴，最终结算。这项税法的执行并不会对严格审计的公司有任何影响，恰恰能因此证明了好公司与坏公司之间的差别。”任志强在微博上辩驳。

“只有税务局通知房地产企业在指定期限内清算土地增值税，而房企过了期限还未缴纳才算欠税了，但是税务局到底指定了多少项目需要清算，下过多少这样的指示只有税务局才知道。有时，税务局未必向房企下达了指示，所以大量应交未缴的情况不能都怪到房地产企业上。”一位曾和地税局打交道的律师表示。

国家税务总局此前接受媒体采访时表示，地产业经营情况复杂，土增税制设计也比较复杂，土地增值税征管容易产生执法风险。时代周报记者就执法难点以及稽查成本等问题采访了国税总局，但截至发稿时，未得到国税总局的回复。

合理避税花样多

对于不少房地产企业而言，如果真正严格清算土地增值税，都会是笔不小的支出，通过一些手段来合理“避税”显得十分必要，各类“避税”方法也五花八门。

业内人士表示，由于国家规定对增值额未超过20％的普通住宅不予征收土地增值税。不少房地产企业想尽一切办法将企业的收益率维持在20％以下。

据悉，为了将利润部分尽可能降低，还有将房地产利润改为非房地产行业利润，比如成立装修公司、园林绿化公司、工程管理顾问公司等外围公司，为开发的各项目提供服务，在正常的价格基础上适度提高收费，就可以起到降低土地增值额以及适用土地增值率的双重效果。

根据现行的规定，主管税务机关要等到房地产开发项目全部竣工并完成销售的85%以上才能对其进行清算。

“如果税务局不要求清算，房企留小部分房子不卖就可以避开土地增值税了。”一名律师表示。