一向严打消费品的央视《每周质量报告》，这回盯上了土地增值税。
这档每周日播出的节目最近两周报道称，据关注房地产业的北京执业律师李劲松测算，2005年至2012年，全国各类房地产企业应该缴纳的土地增值税超过4.6万亿元，而这八年间国家征收到的土地增值税仅为0.8万亿元。言下之意是，房地产企业应缴未缴的土地增值税总额超过3.8万亿元。
不过，昨日上市房企纷纷发公告否认拖欠土地增值税。其中，不少上市房企解释称，土地增值税的征管包括预缴、清算等步骤，相关算法属于误解了概念。华远地产董事长任志强更是直斥央视“把开发商都当成星巴克了”，他在还微博上称“正在研究如何公开起诉央视的事宜”。
3.8万亿如何推算？
3.8万亿元的数据从而何来？
早报记者了解到，这份数据来源于李劲松。在落款日期为今年4月25日的一封向国家税务总局报案的举报信上，李劲松罗列了45家上市公司的毛利润率，以及2012年之前“应交未交的”土地增值税。李劲松假定全国房地产企业2005年至2012年这8年间的毛利润率，分别达到45家上市公司2012年度平均毛利润率（41%），以及机构发布的行业毛利润率水平（55.7%）；然后根据全国商品房销售额，李劲松分别推导出两个数据，一个对应的是1.5万亿元，另一个就是央视报道中提及的3.8万亿元。
该信件多次点名潘石屹的SOHO中国、王石的万科、任志强的华远地产，以及珠海的华发股份。今年10月18日，李劲松再度向国家税务总局发函，申请公开相关土地增值税信息。这两份信件昨日由李劲松所在单位官网披露。
“重点不在于我按照哪年推定的数字准不准确，因为准确性没办法断定，要等到国税总局全国性检查结束。”李劲松昨日对早报记者称，这肯定是一个推定数，因为全国的数据他不可能掌握。
至于央视为何作出这则报道，李劲松昨日称，“央视看到我在5月份就已经公开的相关材料，找到了我。”另一说法是，央视意在推动房地产税改革。
可确定的一点是，这份看上去耸人听闻的数据，遭到了开发商及部分税务部门的普遍质疑。
任志强便提出，土地增值税属地税，各个项目都在所在地缴纳，各地税务部门只掌握各地数据。
更为关键的是，多家上市房企昨日均在公告中提出，土地增值税的征管方式为：纳税人在取得房地产预售收入时按照规定（具体详见各省、市、区规定）预缴土地增值税，待项目达到清算条件后进行清算，对预缴的土地增值税款“多退少补”。上市房企多数称，根据会计准则计提的应缴税金，与根据税法缴纳税款存在时间上的差异是合理的，符合税法的规定，不存在欠缴一说。
万科则简单回应称，近年来万科每年纳税额都约为净利润的两倍。2012年，万科总纳税额211亿元，其中土地增值税52.8亿元。
一港资开发商直言，不可能不清算的，利润不清算，这个公司没办法再去投资了。
甚至连深圳地税局也对媒体称，未发现万科等拖欠土地增值税。
土地增值税的清算难题
李劲松昨日提出，这些上市公司应该公开缴税明细，如项目销售比例是否高于85%。
按照国家税务总局的规定，已竣工验收的房地产开发项目中，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
任志强以及上市公司发布公告的逻辑则是，李劲松的算法是把会计上的“预提”理解为了企业的“现时纳税义务”。房地产项目要达到清算条件才需要清算并交纳土地增值税，在此之前，按照会计上配比和谨慎性原则，企业对尚未到达清算条件的项目进行土地增值税预提拨备。
李劲松紧咬不放的疑问是，上市公司已测算并在财报中公布应缴土地增值税数据中，项目是否都没有达到清算条件。“关于土地增值税，为什么国家税务总局现在发了七八个文件，要清查这件事。如果都没少交，国家税务总局没事找事做？没问题硬要说有问题要清算么？”
清算存在时间差。上海盈科律师事务所高级合伙人宋安成称，以上海为例，按区征收土地增值税。各地税务局执行力度都不一样，也有的地方不清算。清算就是算开发商赚了多少钱。土地增值税如果不预征，有开发商会拿“并未盈利”作借口。地方政府确实存在没有及时清算的情况，有些中小城市甚至不清算，连预征也没有。
而且，也有开发商故意不达85%清算条件。除了卖到85%以下就不卖，一名国企开发商举例说，有的项目如果是综合体，一半是住宅销售，一半是酒店持有，就可被认定为不达清算条件。
但土地增值税的清算条件也有时间限制，取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的，也可清算。
上海财经大学公共经济管理学院教授胡怡建称，清算存在一个时间差，存在推迟清算的现象。根据财政部公开数据，从2005年到2012年，土地增值税已缴7593亿元。以前地方政府管得很松，特别是上世纪90年代到本世纪初，房地产行业萧条，当时没有预征，土地增值税也几乎名正言顺不交。后来房地产行业发展起来，就开始加强清算。
特色税种
土地增值税，被视作有中国特色的税种，是地方政府财政收入来源。简单来讲，就是有偿转让土地上的建筑物，扣除一定成本，产生的土地增值额按照一定税率计算。
土地增值税实行四级超率累进税率。
与土地增值税相适应的，是中国特有的预售制度。
在国外，购房者在拿到房地产证之前不必付全款，只需缴纳一笔定金。在中国，购房者付了全款，可是很可能一两年后才交房。
中国开发企业在拿到预售许可证之后，要卖房子，就必须先向项目所在地税务部门预付一笔预征土地增值税，各地按照1%～3%税率区间自行收取。然后在项目达到清算条件后，再去清算，税务部门再去结算，“多退少补”。
宋安成说，预征是逃不掉的，否则购房者拿不到发票。不过也有开发商拖到房产证过户，统一开发票。
一个布局全国的开发商称，现在每次发布季报，都会有应缴土地增值税和计提，也就是预征，上海的预征税率在1%～3%，内环3%，中环2%，外环1%。
上述国企开发商还提到，“理论上，房地产税和土地增值税应该整合到一起。”
胡怡建说，开发商比普通企业主要多交土地增值税，因为他们已经缴纳了25%的企业所得税，又要缴纳30%以上税率的土地增值税。开发商承担的这个高税务成本，只能转嫁购房者，使得房价走高。现在地方政府还是比较宽松，如果对开发商严格执行，会死掉不少企业。以往交易环节的税源多，所以现在交易环节税多持有环节税少。等到持有环节的税源多了，税费会逐渐向持有环节转移，现在正在转移的过程中。
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本文来源：东方早报
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