温州房价较2010年下降18% 揭秘泡沫破裂原因

据国家统计局发布的7月份70个大中城市的房价数据，新建商品住宅价格与去年同月相比，70个大中城市中，上涨的城市有69个，只有温州是下降的。截至今年7月，温州房价已经连续23个月下降，一些新建商品房比最高峰时下跌了百分之三四十。据国家统计局的数字，温州当前房价整体上已较2010年下降18%。

这样的跌幅表明，房地产泡沫已经率先在温州破裂。 泡沫最先在温州破灭，与温州的经济结构有关。温州经济有两大特点：一是民营经济比重大，二是经济外向度高。

长期以来，温州一直是中国经济最具活力的地方，这个活力体现为发达的民营经济。温州GDP的80%是由民营经济创造的，比全国水平高出30个百分点。然而，这些庞大的私营企业的市场很大程度上并不在国内，而是在国外：2012年温州的净出口占到全市GDP的30%，同期全国的数字是2.8%。而且，温州的出口绝大部分属于一般贸易。所谓一般贸易，简单说就是出口的商品全部在国内生产完成的，国外纯粹是一个销售市场。与之相对的是加工贸易，这种贸易方式是从国外进口原料、材料或零件，利用本国的生产能力和技术，加工成成品后再出口。一般贸易整个产业链条都是在国内，当外部出现经济危机、市场萎缩时，一般贸易的下滑会对国内经济造成更大的打击。因此，当2008年金融危机后，欧美的经济衰退对温州整体经济的打击显得尤为沉重。而温州经济大部分由民营经济组成，这意味着打击主要由民营企业来承受。

温州绝大部分民营企业都是小微企业，银行一般不愿意放贷。即使放贷，往往要求提供抵押品。而银行能够接受的抵押品几乎只有一个，那就是房地产。温州的民间借贷也很发达，这些大量的民间借贷很多时候也是需要房地产作为抵押的。当民营企业由于外部市场困难导致流动性紧张、资金链断裂时，银行或者贷款人就会选择拍卖作为抵押物的房子。美国次贷危机正是因为大量还不起房地产按揭的人的房子被银行收回法拍，导致房价下跌而引起的。这就是温州房地产泡沫被引爆的主因。

很多人将美国当前经济的困难归咎于2007年的次贷危机，认为是房地产泡沫的破裂拖累了整体经济。这样的说法将因果关系倒置，是美国经济的下滑引发了次贷危机，而不是相反。如果美国经济继续保持强劲，失业率保持在低水平，那么就不会出现次贷借款人大规模还不起按揭的情况，也就不会出现后来银行的法拍，房价也就不会因此下跌，次贷危机也就不会发生。当前，温州的房地产泡沫破裂与美国的房地产泡沫破裂原因并无二致，根本性的原因还是整体性的流动性不足。而流动性不足的时候，资产价格必然下跌，房地产作为最为重要的资产，自然首当其冲。因此，预测中国房价泡沫什么时候破裂，等于预测中国经济什么时候到顶。如果中国经济长期仍然看好，那么当前的房价泡沫完全可以在发展中化解，正如股票的高市盈率可以因为上市公司利润的高增长而逐步降低。