贾康：将房产作为一种商业性的社会保险是合理的

网易财经8月15日讯   主题为“改革时代的地产新力量”的2013博鳌房地产论坛在海南今日继续进行。最后一场“地产精英博鳌论剑”的主题是：改革时代的地产新力量之三：影子银行危机与房地产金融创新。讨论中，著名财经专家、财政部财政科学研究所所长贾康表示，真正实行房产税后肯定会影响房地产市场的供需关系，他认为，将房产作为一种商业性的社会保险是合理的，房产税也不会完全转嫁到租房者的头上。房产税不能解决一切问题，但开发商一定要分析市场、顺应市场。

一下是文字实录：

贾康：我尽量简短地勾画一下。我们做研究，提改革思路、建议，一定要有假设条件下的情景的模拟。假设按照我 理解的，主要调节高端房地产，它在中国有一定的推进以后，它对房地产的影响大概怎么分析，在这方面我们提出一个基本的认识框架。总体来说还是要考虑这样一 个经济手段，而且这个经济手段是依托法制背景的，因为税都是依法，要有规范性、可预期性，来实施这个经济手段调节，它影响的什么呢？关键还是影响房地产市 场上面的供需关系。首先看看它对需求方有些什么影响？需求方大概分三类，一类我买房是自住，这种极端的情况下我很有钱，你什么负担我都不在乎，比如说顶级 的富豪，我就是想在杭州西湖边上买一座别墅，那还有没有？没有我就等着，已经有的房主谁愿意出手，我就会竞价，这种价再高，配的税再重，他志在必得，那么 我们不分析这种极端情况。分析更多的人，更多的人他对这个税负是有反应的。税以后如果成为预期中间的一个经济参数，以后每年他都要处理的事情，那么很多的 购房者自住这样一个目标之下，他购房的行为，他会更多的考虑在满足其它的条件，比如地段，比如有的人买的就是学区房，考虑下一代的教育。楼层、朝向，自己 认同的风格等等之外，他放松的是什么条件？他放松的是关于户型的要求，我原来想的无所谓，我买到手，我可以用一个大户型来感觉生活质量的提高。但是在经济 约束的情况下，如果是考虑到这个是税收要覆盖的购买的住房，我转而考虑购买一个中小户型，其它的要素我都尽量的满足，但是中小户型对他来说，是一个新的在 影响之下的选择。如果说有一批人更多的考虑中小户型，对于中国实际的正面效应是什么？是土地的集约利用程度提高了，符合我们新型城镇化里边的总体要求。当 然，这样的一个情况会加剧其它一些因素上面的竞争，但总体来说更多的在需求方，自住者需要的中小户型是使我们整个房地产市场表现上的那个单套房的房价在指 标上看起来是更沉稳的，而不是上扬的，这是所谓房价上面应该估计到的影响，这个影响不会非常大，但你也不能说它毫无影响。

第二，买房子以后，我就是想给自己增加一个投资的品种，而且我是想长期持有，我给自己买一个商业性的社会保险，有道理，因为你看准了在中国城镇 化还要走几十年，城镇化高速发展期，几十年内中心区的不动产，包括住房，它一定是一个上扬曲线，它没有任何力量可以改变，那么我现在有钱，我给自己买第二 套、第三套，给自己买一些商业保险，我认为这种做法是合理的。过去这个房拿到手里以后，没有成本，而且我还可以看到周边不断的价格上扬。但是在房产税出台 之后，你这个房要交税的话，很多人考虑要把它租出去。租出去增加的是供给，使我们新房市场上没有一分钱投入，它涌流出一部分供给，它对租房市场是使它的供 需得到改善，它的价位不是上扬，而是下调。这就回应有的人的说法，说你这个税全都会转嫁到租房人的头上，实际上不会全部转嫁，我们知道有大量的空置房，我 们希望用经济手段把它挤出来，这是一种资源的优化配置方式。最后一种，我就是要炒作，就想合适的时候出手，有人说他只要出手成功，他的钱完全冲抵到你的手 上，其实是不会的，他炒的时候他会收敛一点，我原来炒100套，现在可能炒30套、50套，炒10套8套的，可能现在炒3套、2套，市场疯炒的情况有所改 善，价位会趋于稳定。这些信息传递给开发商的是什么？我分析这个市场，它更有一些什么结构性的调整，比如更多的中小户型，更小的肆无忌惮的炒房团的力量， 开发商一定要分析市场、做出预测，他从地开始，到他做出的产品，他一定会做出符合市场需求的产品。开发商一定要分析市场、顺应市场，所以需求方由于这个税 收杠杆可能引起的影响变化，一定会调节、制约供给方。合成的最后的房地产业的发展结果一定是更健康、更少泡沫，更符合我们现在所说的可持续发展的结果。但 是，这个税并不能决定一切，只是假定，种种条件下它所能起的作用，其它的假定条件不配合的情况下，这个结果也是达不到的。