甘世雄：大资管时代金融和地产合作才有更大发展

网易财经8月15日讯   主题为“改革时代的地产新力量”的2013博鳌房地产论坛在海南今日继续进行。歌斐资产管理有限公司管理合伙人兼CEO甘世雄先生对“多元化资本金融业的改革开放与财富管理创新”这个题目发表了演讲。 甘世雄表示，金融行业的改革创新出现了所谓的大资管时代，也加速形成了多元化资本。

甘世雄的第二个问题讨论了从资本的角度，尤其多元化资本的角度来看，希望地产行业能转型加升级。地产必须要金融化，包括上市，以及各种金融的创新，地产只有跟金融结合，才能有更大的发展空间。

最后，甘世雄谈到分享和共赢，他认为，地产行业中的人应该对社会多一份感恩之心，我们已经得到了很多，应该尽我们的社会责任，以求得更好的舆论环境，营造更有利与房地产健康发展的生态环境，真正迎来房地产发展的又一个黄金十年。

以下是文字实录：

甘世雄：感谢主持人，感谢各位，我第一次参加博鳌房地产论坛，应该说是本着一个学习的精神来的。主办方给了 我一个题目，叫“多元化资本，金融业的改革开放与财富创新”，可能是基于歌斐资产对财富管理有一些思考。再加上我本人是在证券公司和基金公司担任过15年 的高管，我来到歌斐的时间是一年半，对金融业的改革开放我是有很深的感触。大家都知道，尤其是2011年，银、证、保三证主席更换以后，先是证监会的郭主 席倡导了这个改革创新的一股旋风，尤其是他提出的放松管制、加强监管，在证券业，包括基金行业、证券公司鼓励创新，放松对牌照、产品方面的监管。最近我们 也注意到，保监会的向主席也开了保险行业的创新和改革的会议，尤其是对保险资产的投资管理也在放开，包括银监会也有很多的创新措施，银、证、保这三个主要 的金融行业都在进行改革、创新，就形成了一股自上而下、放松管制和自下而上、探索突破的局面，因此就出现了所谓大资管时代。现在基金、信托、保险都在办资 管，所有的都在进入大资管时代。大资管时代最主要的标志，应该就是对原来的分业经营的界限给予了打破，因此就出现了跨业经营，这也就是我想讲的第一个题 目，就是金融改革创新带来跨界加混搭，也就是跨界和混搭加速形成了多元化资本。

现在的影子银行和大资管时代，我们认为要倒逼利率的市场化，同时金融改革的趋势，还包括汇率的市场化、人民币的国际化，以及金融混业化、脱媒化 和去牌照化，未来的金融牌照就不值钱了，以前我们的基金公司都知道的，要搞一个基金公司牌照不得了，现在不是这样了，你有能力就去搞。现在最核心的是你具 不具备资产管理的能力，具不具备为投资者创造财富，而不是毁灭财富的能力，这是核心。当然，金融改革也为财富创新带来了极好的政策环境和广阔的市场空间， 在这方面，诺亚财富就是尝到了甜头的。有些人可能知道，有些人不知道的，我简单做一个介绍，诺亚财富创业的时候，我作为从业人员，我认为它也是处于灰色的 地带，我感觉它缺少牌照，是不是符合监管的要求，当然它充分的合规，完全的自律，结果后来被红杉的沈南鹏发现了，在2007年他投资以后，他经过分析，在 中国的国内市场是不可以上市的，但是到美国去是可以的，因为美国跟我们的监管环境是不一样的，人家是放松管制的，人家是去牌照化的，只要是市场认可你的， 你就有生存的空间，2010年诺亚财富就在纽交所上市。诺亚财富在财富管理创新当中，很重要的就是跨界和混搭的能力。因为诺亚具备对跨界金融产品的独立筛 选能力，因为我们主要是对高净值客户进行各类资产配置，还要对多类基础资产的型交易结构进行设计，这也是需要一种夸大和跨界。歌斐资产正是基于这样的情况 下，我们是以母基金（FOF）和MOM的形式进行基金管理，而FOF和MOM又是一种创新，这是在美国近20几年证明的一种非常好的模式，我们经过3年的 实践，我们现在已经管理了260亿的资产，我们专门做PE的母基金有201亿，我们作地产的母基金一开始有20亿，后来我们研究海外，发现也没有做地产母 基金做得成熟的，后来我们就切入到地产基金里面，现在有180亿，从这方面我们理解到财富管理的创新，它的生命力在哪里呢？一是要满足对市场、对投资者的 需求，第二是要真正创造价值。

当然，我们现在在这一年半的时间，地产基金搞到180亿的规模，我们也面临一些困惑，这当中也是机遇歌斐资产资本的来源逐渐的多元化，除了我们 原来的高净值的客户，中国的富有的家族，还包括一些企业，上市公司，现在还有政府的母基金，以及我们最近正在跟保险公司接触，他们也是看中了我们母基金另 类投资的能力，对房地产我们也在探讨。但是我们跟投资者的交流当中发现，尤其是机构投资者动中国的房地产市场他们是心存疑虑的，如果没有深入进来了解的 话，认为这里边的泡沫很重，风险很大，所以他们就很谨慎。我们现在到了180多亿以后，再往后走，往哪里去，我们也很疑惑。当然我们也在看海外的成熟市 场，尤其我们歌斐一个标杆企业，那就是黑石资本，它有1000亿的房地产基金，有800多亿PE基金，包括还有别的，我们在中国长远来看，地产基金是刚刚 拉开一个帷幕，但是的确风险很大，这也是我这次来本着一个学习、交流的态度。现在6万多家开发商，还有多少人留下来了？我们现在从单一的业态，从住宅往商 业、养老、旅游，往多种业态的转型，我们是否能够成功？这也是我要想讲的第二个问题，我们从资本的角度，尤其多元化资本的角度来看地产，我们希望它做的就 是转型加升级。

我们之前也做过一些融资的项目，歌斐做地产基金一年半的时间，我们考察了上百家企业，最后选择了近20家企业作为合作伙伴，我们管了180亿， 有些不是我们管的，是债券类的，大概还有一两百亿。我们看了这些企业，我们也看了一些好的，值得总结的，我们也有一些担忧。整体来看，我们觉得房地产行业 的盈利模式要从简单的开发加销售向开发、运营加金融的模式转变，尤其原来比较粗放型的以住宅为主的，就是开发加销售，未来要做转型，一定要做运营，还要跟 金融结合。具体来讲，首先在房地产的开发上，我们认为开发要工业化，因为总体来看，房地产是一个暴利的行业，我们还注意到一个现象，比如在上海这样的地 方，它是利润率非常高的，这边有好多开发商应该是很粗放型的，但是我们注意到一个重庆现象，重庆这个地方利润是很低的，但是重庆的开发商，我们考察过好几 家企业，他们从产品的研发化，从管理的精细化，从市场的品牌化，乃至售后的服务化都做得比那些利润率高的区域的企业要好。因为我自己在上海，我是有体会 的，我住的某个小区，那也是所谓比较大的小区，整个产品就很糟糕。我们现在都讲体验式感受，而且市场的品牌是靠口碑来的，我在公开场合不好点它的名，但是 我在私下经常讲，我觉得这个小区是非常差的，这跟它的管理人的素质比较低有关。售后服务也没有，产品的研发也没有，它自己也不重视品牌。我们现在有很多开 发商就是机会主义型的，就像我们做PE的一样，赚一把就走的，我认为这样的企业未来肯定是要被淘汰出局的。当然有企业想要做管理的精细化、标准化、流程 化，我们考察了很多企业，你想到了，但是你要做到也是不容易的，还要有付出的意识，你要善于把你的利益让出去，好多人也做不到。还有产品的研发化，我们看 到很多企业在设计研究上花的精力、投入是远远不够的，所以对新技术、新材料，乃至于新工艺方面，我们还是有短视行为的。这是第一，开发要工业化。第二，运 营要专业化。现在不少开发商都提要从住宅地产向商业地产转型，其中很重要的就是你运营的模式以及运营团队的专业化。你仅仅招几个人马上搭起来一个班子可能 不一定行，它还需要时间，还需要磨合。专业化一定是从专注到专一。当然，我们还认为地产必须要金融化，刚才秦主任已经讲了很多了。包括上市，以及各种金融 的创新，地产只有跟金融结合，你才能有更大的发展空间。

我们吸引了这么多资本来对房地产感兴趣以后，我们如何与它对接呢？我想讲最后一个关键词，就是分享和共赢。为什么我不讲合作和共赢呢？我认为合 作的前提是要有共同的理念和共识。我从5个方面来讲，第一，我们跟开发商，我认为我们不仅给他们提供资金，我们还要提供增值的服务，包括风险的控制、资源 的整合，包括内部的治理，某种情况下我们扮演外部董事的角色，这是与开发商的关系。第二是跟投资者的关系，我们要有信托责任，要透明公开，包括我们跟很多 保险的机构，还有很多家族机构，我们跟他们一起去看我们的资产，一起去进行产品设计，我们要做投资者的开门人。第三，我们与地产基金的同行，我们认为要成 为一种战略伙伴，我们将来要分享信息，交流风控的经验，另外我们也可以联合投资。第四，我们与其他的中介机构，我们共同寻找好的项目，寻找好的团队，然后 把我们的资源进行优化配置。第五，我们与媒体以及其它的社会资源，我理解为广义的资本经营，我们要有分享和共赢的心态，我们要多一些相互包容、理解，多一 些感恩，少一些埋怨。我理解地产与金融总体来看是我们国家行业利润比较高的，尤其是我们做过实业的人都是有深刻体会的，因此更需要我们行业中的人对社会多 一份感恩之心，我们已经得到了很多，应该尽我们的社会责任，以求得更好的舆论环境，营造更有利与房地产健康发展的生态环境，真正迎来房地产发展的又一个黄 金十年，谢谢各位。