张远：商业地产不应该是地产的皇帝

网易财经8月14日讯  今日，主题为“改革时代的地产新力量”的2013博鳌房地产论坛在海南开幕。卓越置业总裁张远分享了他对商业地产的看法，他认为，商业地产不应该是地产中的皇帝。

张远说：“商业在整个地产里面，我觉得它不应该是皇帝。商业的价值，在所有的房地产建筑业态里面，可能在测算的时候价格比较高，但是实际上商业的价值是靠运营来体现的，如果运营得好，商业的价值是可以成几倍、几十倍的增长，如果运营得不好，这个商业就是零，甚至还有维护费，它是负的。所以商业的价值更多的在于运营的能力，而不在于你的砖头瓦块的价值的高低。所以说商业更考验一个房地产商或者运营商的运营能力”

以下是文字实录：

张远：咱们还是按照老师布置的题来，我简单一点讲。第一个是，越来越高的城市有智慧吗？我觉得这个问题，从人类发展以来，这楼肯定是越建越高的，而且中国的城市的土地和人口的比例是最不相称的，所以肯定是越来越高。国外有些发达国家的摩天大楼是在那个时代的技术下建造的，现在我们的技术水平会更高，所以这个东西本身，从物理和技术上来讲应该是越来越高。有人专门写了一个摩天大楼与经济，他说一栋举世瞩目的摩天大楼的运行，萧条就会来。摩天大楼集中了我们人类的智慧，但是最终可能还是会有一些标志性的东西显现出来。需要智慧才能建摩天大楼，但是是不是每个有智慧的人都建摩天大楼，那就不一定了。

第二个问题，房地产需要冬天的模式吗？我觉得在三亚来谈这个问题，那就牵扯到三亚有多冷，现在我们谈三亚的冬天和哈尔滨的冬天肯定是不一样的，每一次经济的周期、行业的周期，我觉得这个触底触到哪里，应该是每个企业要做每个企业的判断，任何一个企业，我觉得都要准备过冬才行。都要有一个正常的运营模式、一个健康的现金流，或者是适合于自己发展和宏观经济相匹配的一个战略的定位和调整。

第三个问题，商业在整个地产里面，我觉得它不应该是皇帝。商业的价值，在所有的房地产建筑业态里面，可能在测算的时候价格比较高，但是实际上商业的价值是靠运营来体现的，如果运营得好，商业的价值是可以成几倍、几十倍的增长，如果运营得不好，这个商业就是零，甚至还有维护费，它是负的。所以商业的价值更多的在于运营的能力，而不在于你的砖头瓦块的价值的高低。所以说商业更考验一个房地产商或者运营商的运营能力，在中国的商业地产做得有典型特征的是万达，他把住宅也放进去了，解决它现金流的问题，商业通过运营来解决它的持有成本的问题。万达的模式，或者它本身的运营也在做一些改变，它为什么要改变？肯定里面有问题。大规模的扩张，或者简单的复制，是不是能够持续下去？我觉得万达的改变说明了这个问题。另外，有很多在香港的楼宇经济里面做得非常出色的企业进入了内地，他们带来的很多的经验和方法，在大陆和香港还是有所不同的，香港是寸土寸金的，大陆还是要大得多，每个城市和香港那个寸土产生的寸金的收入，这个比例还是不一样的，所以我觉得在这一块上都有探讨的空间，也都有发展的潜力，也都有失败的可能。

第四个问题，旅游、文化、养老地产乱花迷人眼。从我们开发商的角度来看，这些不同业态的地产，旅游地产、养老地产等等，我其实有一个简单的想法，开发商更多的是提供一个物理的空间，开发商从拿地到建设，到设计，把这个空间建立起来，至于这个空间里面今后是谁住，是谁用、谁运营，才定义了它是住宅，还是写字楼，还是养老地产，还是旅游地产，我觉得更多的是从这个角度来讲，所以开发商的起点和它最终的终点还是把物理的空间造好，中间的软件、运行的东西，我觉得那是开发商要去组合各种社会资源、产业资源，各种未来的人流，它需要得到的一些资源，我提前给它放进去，这样形成了各种各样的带有定语的所谓的地产，我觉得这个本质上，作为开发商来讲，应该说影响不是很大。