朱中一：城镇化发展规划或3个月后出台

网易财经8月14日讯   今日，主题为“改革时代的地产新力量”的2013博鳌房地产论坛在海南开幕。中国房地产业协会副会长朱中一在会上为本次大会致辞并做题目为“积极稳妥地推进以人为核心的城镇化，促进房地产市场平稳健康发展”的演讲。在谈到城镇化发展时他指出，规划可能在3个月后出台

朱中一说：“鉴于国务院有关部门制定的全国城镇化发展规划和促进房地产市场平稳健康发展的长效机制还处在论 证阶段，估计可能还要三个月左右的时间才能逐步的清晰和大家见面。”

他指出积极稳妥地推进以人为核心的新型城镇化，是对粗放式城镇化发展模式的转型，必须要有一系列制度创新做保证。不仅要重视城镇化建设，更要重视环境，建立新型城镇化道路。

他认为建立新型城镇化对房地产业有四点要求，分别是要求房地产业科学定位、通过完善双轨制的住房制度，推动形成价格基本稳定的住房供需格局、加大绿色建筑和绿色生态城区的建设力度和积极引导商业地产、旅游地产等非住宅类地产的发展。

最后，他对房地产平稳健康发展的政策走势判断和建议是一是不能放松中央政府对房地产市场的调控，二是加快构建促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。

以下为演讲实录：

朱中一：尊敬的各位领导、各位嘉宾、各位同仁、新闻界的各位朋友大家好。刚才三亚市的王市长、主办单位和联 合主办单位的领导都做了精彩的致辞，我作为应邀参会的嘉宾和协会的负责人感到本次论坛内容丰富、演讲嘉宾层次高，所研究的问题都是业内关心的问题。希望各 位同仁能珍惜机会，聆听专家和企业家们的演讲和观点碰撞，并加强与会人员的交流。通过会议，既能吸取会议当中的营养，又能增进新老朋友的友谊，以便今后共 同为我们行业的平稳、健康发展做出更大的贡献。

我发言的题目是“积极稳妥地推进以人为核心的新型城镇化，促进房地产业的平稳健康发展”。大家都知道，这两句话是7月30号中央政治局会议在分 析研究上半年经济形势和下半年经济工作时明确提出的两句话，鉴于国务院有关部门制定的全国城镇化发展规划和促进房地产市场平稳健康发展的长效机制还处在论 证阶段，估计可能还要三个月左右的时间才能逐步的清晰和大家见面。当前不少人对下一步房地产市场的走向感到迷茫，说实在的，我本人也不十分有把握。在此， 仅根据自己的学习体会，把积极稳妥地推进以人为核心的新型城镇化、促进房地产业平稳健康发展谈点看法，供各位参考，我主要谈三方面的意见：

一、强调积极稳妥地推进以人为核心的新型城镇化，是对粗放式城镇化发展模式的转型，必须要有一系列制度创新做保证。

改革开放以来，我国的城镇化率以年均提高1.02个百分点的速度快速发展，对拉动经济快速增长、提升城镇综合服务能力、改善人居环境发挥了重要 的作用。但同时也要看到，一些地方城镇用地粗放低效，土地城镇化快于人口城镇化，农业转移人口市民化进程滞后；一些地方在城镇化推进中，比较注重城市的建 设或过度依赖房地产业，对实体经济和相关产业的发展重视不够；一些地方重视经济发展、轻环境保护，重城市建设，轻管理服务，重地上建设，轻地下管网建设与 维修等问题比较突出，造成交通拥堵、空气污染、地下管网排水不畅等“城市病”日益突出。随着我国城镇化的持续推进而资源环境等制约因素加剧，过去那种主要 靠高投入、高消耗、高排放的粗放型城镇化模式必须转型，必须坚持走以人为本、集约高效、绿色智能、四化四步的新型城镇化道路，或者说是以人为核心的新型城 镇化道路。

推进以人为核心的城镇化，涉及到户籍制度、土地管理制度、城镇投融资制度、基本公共服务制度和住房制度等一系列改革，需要在做好顶层设计的前提 下积极稳妥地推进。我们既要看到推进以人为核心的新型城镇化的艰难性，又要看到如果延续过去粗放型的老路，中国的经济、城市建设和房地产业将难以持续健康 发展。所以，我们必须要朝新型城镇化方向转型而不能重走老路。当前，要谨防一些地方在中央政府“稳增长”基调下，为拉抬本地原本不低的经济指标而再次“保 增长”，却忽视了经济的转型和结构调整；及一些地方土地市场“高烧”不退而影响市场预期等情况。

二、推进以人为核心的新型城镇化对房地产业的要求。

城镇化与房地产关系密切。房地产业是城镇化的重要载体，城镇化为房地产业的发展提供了很大的空间。但两者只有按其自身的规律和百姓的需求推进，才能相互促进，良性互动，最终让最广大的人民群众受益。

那么，推进以人为核心的新型城镇化，对房地产业有哪些需求呢？我个人认为，主要有四点：

1、推进以人为核心的新型城镇化，要求房地产业能科学定位。在过去住房严重短缺和重发展速度的年代，我们往往看重房地产业对拉动经济增长的功 能。现在新型城镇化强调以人为本、四化同步、产业带动和产城融合，要求我们的住宅产业真正能真正成为为百姓提供住有所居的重要民生行业，要求非住宅类房地 产业能成为为相关产业的转型升级提供配套服务的基础性产业。

2、推进以人为核心的新型城镇化，要求不断完善市场配置和政府保障相结合的住房制度，为百姓实现住有所居服务。通过完善双轨制的住房制度，推动 形成总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定的住房供需格局。大家注意，我这里提的是“价格基本稳定”。在6月26号国家发改委主任徐绍史代表国务院向 全国人大常委会的工作报告里头提出的是“房价要与消费能力基本适应”，我感觉有点难，所以我这里用的是“价格基本稳定的住房供需格局”。通过增加普通商品 住房及用地的有效供应、抑制投机投资性购房、加强保障性安居工程建设力度及盘活存量、规范二手房市场和租赁市场等措施，认真解决城镇常住人口的合理住房需 求。探索城市建设用地增加与农村建设用地减少挂勾，与农民宅基地流转挂勾；允许在集体建设用地上建设公租房，解决农业转移等人口的租房问题。还要认真探索 解决与居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为支撑相适应的老年住区体系。

3、推进以人为核心的新型城镇化，就要加快转变城市发展方式和房地产业发展方式，加大绿色建筑和绿色生态城区的建设力度。要优化城市空间结构， 统筹中心城区改造、棚户区改造、城中村改造和新城区开发，促进生产空间集约高效、生活空间宜居适度，加强城市市政基础设施的配套建设，加强城市内部和城市 间交通路网的规划与建设，方便居民出行和生活；要大力开发省地节能环保智能建筑，提高住宅产业化水平，提高住宅等项目的品质、性能、环境等质量和使用寿 命，加大绿色建筑和绿色生态城区的建设力度，并创造条件为居民提供良好的物业服务、生活服务、医疗服务和适老化服务等，努力将新建小区建设成绿色生态城区 和人性化服务社区。

4、推进以人为核心的新型城镇化，还要积极引导商业地产、旅游地产等非住宅类地产的发展。促进这些地产既能符合集约高效、绿色智能与保护环境的要求，又要为相关产业的发展服务，还能让百姓的生活更加美好。

三、对促进房地产市场平稳健康发展的政策走势判断和建议。

今年前七个月，全国房地产市场总体延续了去年下半年以来的回升态势，部分热点城市商品房成交量和住房价格上涨明显，房地产开发投资保持较高水 平，保障性安居工程推进顺利。但一些地方房价上涨的预期较强、“地王”也频频出现；房地产市场的差异性明显，一些地方供求关系紧张，一些地方的商品住房和 商业地产去化压力较大；一些地方在保障房建设资金筹措等方面遇到了困难，也有个别地方将保障房资金挪作他用。为此，本人对房地产市场政策走势和建议如下：

1、当前经济运行总体平稳，而多数地方房价、地价上涨预期不减，中央政府对房地产市场的调控不能放松。这在国务院的有关通知和央行的通知中已有 体现。如在7月5日国务院办公厅印发的《关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》中强调：“认真执行房地产调控政策，落实差别化住房信贷政策，加 强名单制管理，严格防控房地产融资风险。”在7月19日央行宣布放开金融机构贷款利率管理的同时，仍然强调：“为继续严格执行差别化的住房信贷政策，个人 住房贷款利率浮动区间暂不做调整。”另外，在新一届政府印发的《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》中，仍将“扩大个人住房房产税改革试点范 围”作为今年的一项重要工作。鉴于当前房价、地价上涨的预期不减，我们也建议，对土地供应紧张，地价、房价上涨较快的城市，要强化地方政府责任制，强调住 房用地的供应计划要与住房供应计划挂勾，普通商品房用地的出让价格要与稳定房价的目标责任制衔接。否则，下一步稳定房价的难度更大。要实现6月26号国家 发改委主任代表国务院向全国人大报告中提出的实现房价与消费能力基本适应的目标就更难。

2、加快构建促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。房地产长效机制，我个人认为应包括：抓紧完善房地产市场调控政策，今后更多地采用税收、信 贷等经济的和法律的手段来进行调控，又要在完善住房和住房用地供应体系、房地产税收制度、金融制度和推进住宅产业化等方面健全长效机制。其中也包括：应继 续加强保障性安居工程在资金筹措、使用监管、规划建设、工程质量、分配、退出和运营管理等方面的工作。

我们同时也要看到，成熟的制度既要借鉴境外的成功经验，又要在本国实践经验的基础上逐步完善。长效机制的设计、完善都有一个过程，并且也是螺旋 式上升的。如我们希望地方政府不要过度依赖土地财政和房地产，而要通过产业带动来发展经济，但这既涉及到中央政府与地方政府的事权、财权匹配问题，又涉及 到引进产业有没有条件等问题，非一年半载就能解决好的。至于整个长效机制的建立与完善，则需要更长的时间。

2012年11月17日，在新一届中央政治局第一次集体学习时，习近平总书记指出：“邓小平同志1992年在视察南方重要谈话中指出：‘恐怕再 有三十年的时间，我们才会在各方面形成一整套更加成熟、更加定型的制度’。党的十八强调，要把制度建设摆在突出位置，充分发挥我国社会主义政治制度优越 性。我们要坚持以实践基础上的理论推动制度创新，坚持和完善现有制度，从实际出发，及时制定一些新的制度，构建系统完备、科学规范、运行有效的制度建设， 使各方面制度更加成熟更加定型，为夺取中国特色社会主义新胜利提供更加有效的制度保障”。

我引用习近平总书记这一段讲话的目的，是让大家既要看到中央新一届领导班子在通过改革和实践基础上制度创新的坚定信心，又要看到构建系统完备、 科学规范、运行有效、成熟定型的制度体系，要有若干年的时间。在这个过程中，一方面还会出台一些新的制度，一方面也正如今年7月30日中央政治局会议指出 的那样，要“坚持宏观经济政策连续性、稳定性，提高针对性、协调性，根据经济形势变化，适时适度进行预调和微调，稳中有为”。

3、房地产市场是地域差异性很大的市场。中央政府应允许地方政府在中央政策的原则指导下，各地可因地制宜、分类决策。中央政府应要求各地加强城 市产业发展。城镇化发展与人口流动趋势的研究，并结合城镇原居民的住房状况，制定符合当地实际的房地产发展规划（计划）和住房保障发展规划（计划），以合 理的土地供应节奏，调节市场供求，稳定市场预期。

我的发言有不当之处，欢迎大家批评指正。