网易财经7月2日讯 前些年房地产市场的住宅超级大盘开发模式曾经风靡全国，如今在楼市持续调控背景下，各路开发商也纷纷借道商业地产寻求新的利益增长点，开发模式已从单一小规模的写字楼、购物中心，逐步扩张成大型城市综合体，并掀起一股千亿级大盘的“造城”运动。
但是在各路资本相继涌入后，国内商业地产项目的庞大体量和同质化弊端开始显现，未来三年，沉重过剩压力将伴随商业地产迎来一个风险难测的结局。
频现超大盘 开发商涌向造城运动
开发面积达到60平方公里、相当于6个深圳东部华侨城、两个澳门面积大小，项目总投资超过200亿元，保利地产在广东省东莞市投资开发的超级大盘项目确实令人咋舌。
根据规划，保利地产将在未来6~8年时间内，陆续投入200亿元在东莞市打造出包括多个主题乐园，同时结合当地生态环境开发的高尔夫、会议中心、酒店为载体的大型商业生态综合体。
如此庞大的项目吸引各方眼球，当地政府更是将此作为重点业绩工程、东莞地产产业转型的重要试点。2011年该项目已经正式动工，经历一年多时间，项目于今年5月底正式亮相市场。
按照保利地产的描述，这个项目建成后更像是崛起一座新的城镇。保利地产广东公司董事长余英更高调表示，未来项目将会有五星级酒店4家、生态度假山庄9个、主题酒店4家、主题公园3个、生态体育公园3座、低碳生态建筑示范群15座。不过，该超级大盘项目第一期入市的产品却是别墅。
“以超大盘形式开发综合体项目，这是商业地产发展到一定阶段的产物，主要还是受房地产调控、新型城镇化的推动”，广东商学院流通经济研究所所长王先庆如是说，超级大盘不可能在市区，只能在城乡结合部开发，从这一特征来看，就是为了适应新型城镇化战略。
网易财经注意到，相当于造城运动的超级大盘模式，不仅是保利地产在做，包括恒大、万达以及红星美凯龙等各路资本也相继涌入。
近年来，恒大在广东、天津等多地开发的综合体项目已经入市，诸如广东清远世纪旅游城项目，其总建筑面积达26万平方米；今年6月下旬，红星美凯龙董事长车建新在一媒体会上高调表示，旗下红星地产开发综合体27个，未来8年，将在全国60座城市开设100个，投资额将达1000亿元。
今年3月，万达董事长王健林在广州表示，继续斥资逾450亿元在广州再建4个大型项目，其中包括3个万达广场和1个总投资额超过200亿元的万达旅游文化城项目，上述旅游文化城项目并非简单的综合体，被称之为世界首个特大型文化旅游商业综合项目。
不仅是大牌开发商，能够借此获取庞大土地资源的“造城”运动对于中小房企也有着无比巨大的吸引力。公开资料显示，贵阳有一个号称西南地区乃至全国最大的商贸流通航母“西南国际商贸城”，仅占地面积就多达10平方公里，总建筑面积1420万平方米，总投资600亿元，该项目就是由一个名不见经传的公司投资开发。
今年5月份，由陕西铁建投资发展有限公司开发的西安国际中心城市综合体项目，规划面积高达100万平方米，正式开建。同样在西安，一个开发总投资额80亿元，建设占地4872亩的集商务办公、酒店公寓、现代物流等现代服务业为特征的国际会展产业园区也亟待入市。
被指“伪”商业 项目多为圈地增值获利
按照通常意义理解，商业地产一般包括商贸物流市场和城市综合体（购物中心）两大模式。而购物中心是城市综合体的核心功能，往往配套住宅和酒店等业态就可以称之为一个简单的城市综合体。但是国内开发的很多商业地产项目包括城市综合体其实只是徒有虚名，引发的质疑也很多。
“如果是纯粹的商业地产项目，单从回收成本周期来看，以购物中心为例恐怕都要超过十年，商业性质的超级大盘很难承担这个成本周期”，一位央企商业地产负责人对网易财经表示。
这位负责人认为，国内多数的商业性质超级大盘项目，从开发商初期选择项目的角度、成本回收预期以及开发模式来看，其实都是偏向住宅开发思路，它们只是通过土地升值来获取回报，跟纯商业地产的概念可以说完全不一样，“打着商业地产或者旅游地产的旗号，实际上仅是个卖楼的。”
“目前保利地产正在筹建的购物中心项目有11个，周期都比较长，明年开业的只有宁波的一个项目，今年9月会有一个招商大会”，保利地产一位商业地产人士透露，保利地产旗下其他项目要么是前期策划、招商筹备中、要么是维护日常运营，购物中心完全回收成本周期恐将达到15年之久。
中购联购物中心发展委员会首席专家禹来更尖锐指出，近一两年，国内商业地产投资快速增长，超大盘不断涌现，但值得注意的是现在所有大型购物中心项目里面二分之一根本开不了工，开工里面有二分之一根本开不了业，开业里面有二分之一经营不善，换句话说中国购物中心成功率大概仅八分之一。
被行业诟病、颇具国内大型商业地产项目典型代表作的新华南MALL项目，位于东莞市，总体量达百万平方米。该项目从筹备到动工以及到后期的招商、运营，长达十余年时间，一路曲折，长期顶着“最大鬼城”的头衔。目前该项目也仅酒店等服务性项目经营尚佳，而散售商铺的空置率被指曾一度高达90%。
“华南MALL当年的操作理念定位超前，从策划上来讲是成功的，但是作为购物中心，商业项目本身确实是失败的”，王先庆认为，该项目当初很便宜拿地，然后通过商业项目的噱头，提升周边楼盘价格，实现了成功卖楼。
“新华南MALL就是个失败的商业案例，期间投资人多次转手，通过商业资产转让实现盈利，其实是一种不负责任的表现”，上述央企人士表示，纯粹的商业地产是要以人为核心，开发周期可能需要五年，甚至是十年时间，要考虑到产业聚集、文化聚集，而单一的购物中心、综合体项目往往只要考虑短期回报，只靠短期市场培育、租金收益等短期行为。
“由于跟国外土地制度不一样，中国国内商业地产发展很难照搬国外模式”，王先庆表示，以40万平方米的综合体项目为例，诸如购物中心之类的纯商业项目能够占比40%就已很不错了，大部分是写字楼、酒店甚至是住宅，通过出售，回笼资金，实现营收，很多商场就是纯粹亏钱，故意补贴，借商业之名，提升周边物业价值卖楼。
未来三年内 商业地产面临过剩危机
一方面是很多开发商“挂羊头卖狗肉”，推出的所谓的城市综合体商业项目其实只是为了单纯卖楼，另一方面，国内购物中心类项目的开发风险也确实在加大。
作为城市综合体项目的主要承载体，“国内真正赚钱的购物中心一半都不到，甚至根本没有这个数，很多是不赚钱的”，王先庆表示。
盛富资本与协纵国际总裁黄立冲指出，近年来国内开发商大量涌入商业地产领域，开发购物中心等综合体项目，这是以中国消费持续向好为依据的，但是目前在宏观经济以及外围环境等各种因素影响下，国内经济在消费方面并不支持商业地产项目大量供给的现状。
以近年来早已泛滥的购物中心建设为例。世邦魏理仕的一则数据显示，目前全球在建购物中心面积达3200万平方米，同比增长15%，达到历史最高水平，其中中国在建购物中心面积占全球的一半以上，达到1680万平方米。
同样，仲量行公布的最新国内零售市场数据也透露，2012年底至2013年初，国内零售销售额增长放缓。2012年底上海及北京两地分别仅有两三家零售商场实现了销量增长，大部分商场的销售额增长率均有所下降。
网易财经注意到，一方面是实体零售业的销售额不断下滑，另一方面购物中心的新增数量却创下新高。仲量行预计今年在国内北京、上海、广州以及深圳等20个主要市场将有约150个新购物中心开业。
其中，未来三年上海的新增零售面积将达300万平方米，而成都则预计在300-400万平方米之间。此外，很多新兴城市，如济南、合肥、昆明和常州也在兴建大量的零售地产项目。这将是未来几年内中国三、四线城市的发展趋势。
上述某央企商业地产负责人表示，房企转向开发商业地产大部分可谓是被迫式转型，整体来说商业的风险比住宅风险更高，加上城市实际的消费承受力，相对于大量入市的商业项目已经饱和，预计未来2-3年内肯定会有很多商业项目如购物中心之类经营不善或亏损，过剩压力会一直存在。
同策咨询研究中心总监张宏伟分析表示，“如果选址得当、定位准确，正常情况下，购物中心项目回收成本需要12-15年左右的时间，但是，往往这些项目面临同质化竞争与经营上的风险，因此回收成本存在一定的变数和风险。”
在张宏伟看来，类似于造城一样的城市综合体项目要适应本地特色，要建立在自身区域经济、特色产业的基础之上，否则可能最终导致“空城”的现象发生。（朱玲）
本文来源：网易财经
作者：朱玲
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