中冶置业受阻保障房 转型做“地王”被深度套牢

谋划深耕南京的中冶置业集团将迎来当头一棒。国土资源部日前决定“对江苏省南京市下关区滨江2号地块展开公开调查”，这使得刚刚在12月初拍下滨江2号地块从而成为今年全国总价地王的中冶置业陷入舆论漩涡。

实际上，在南京面对一个没有经验可汲取的300万平方米庞大项目，在天量资金需求和拆迁难题双重掣肘下，以做保障房闻名、和政府关系密切的中冶置业已经陷入一个“蛇吞象”式的困局，并被深度套牢。

调查内容成谜

12月18日国土资源部举行的新闻发布会上，相关负责人一句“将对江苏省南京市下关区滨江2号地块展开公开调查”的表态引爆房地产市场，使得刚刚在半个月以前拍下滨江2号地块从而成为今年全国总价地王的中冶置业陷入舆论漩涡。

11月30日，中冶置业高调宣布由其持股98.52%的项目公司成功拍得南京下关区滨江江边路以西2号地块，土地出让价为56.2亿元人民币。若无意外，只要在1个月内足额支付28.1亿元的购地款，中冶置业将取得该地块。

但是，国土部相关负责人12月18日对于网易财经提出的调查该地块原因、如何调查等诸多疑问，并未作直接答复，只是表示，将首先要求江苏省有关部门展开调查，“严格依据土地出让管理法律和出让合同规定，进行调查处理”。

至于中冶置业方面，则对于上述消息不发表任何看法。实际上国土部12月18日透露，早被中冶置业拍得的下关区滨江1号和3号地块也已被列入国土部大宗房地产地块跟踪督查的名单，也就是说中冶置业在下关区的整个滨江项目都被国土部盯上了。

2010年9月，中冶集团通过旗下控股子公司已经竞拍取得南京市下关区滨江1号地块和3号地块，其高达200.34亿元的出让价刷新了南京的地王纪录，截至目前仍位列国内总价地王第二位。

加上目前拿下的滨江2号地块，三个地块无缝衔接后建设用地面积为103.18万平方米，已占到整个下关区行政面积的4%左右，如果按照项目总体占地面积236万平方米计算，占该区总面积占比已达8.34%。

今年10月份，网易财经已经报道，中冶置业拥有的滨江1号和3号地块在7月份举行了一场盛大的开工仪式后就再无进展，此举被认为是为规避国土部《闲置土地处置办法》规定而临时举行，涉嫌假开工。

不过，就在国土部宣布调查中冶置业2号地块的此前11月26日，一场“出席人数达1200多人的”的南京下关滨江项目开发建设推进大会已在南京召开。

在这场“南京市委、市政府、市下关滨江开发改造指挥部、下关区委领导”悉数出席的会议上，实质内容只有一个：中冶置业宣布对于滨江项目不再“先拆后建”，而是“拆建并举”。

中冶置业提出，滨江商务区项目到2013年，全年要力争实现拆平交地面积超过100万平方米，开工面积超过100万平方米（含异地复建项目），实现总投资达50亿元。

大考资金链

中冶置业面对国土部的公开调查选择噤声，也许是当前有比调查更需要面对的难题。事实上，按照中冶置业官网信息显示，自2011年9月至今，中冶置业前后两任董事长侯宝旭和刘福明以及中冶置业南京公司总经理孙建伟，仅在公开场合与南京方面针对拆迁进度问题，就进行了11次以上的磋商。

步履维艰的拆迁工作已让中冶置业陷身泥潭。网易财经从下关区滨江开发建设指挥部了解到，该地块系南京全市最大一块棚户区改造区，住宅用地拆迁就将涉及11000余户居民，而一些商业用地产权错综复杂，这使得拆迁遇到的困难较大。

根据中冶置业网站发布的消息，目前，下关区滨江改造目前居民整体搬迁率接近90%。但是据媒体报道，实际搬迁局面并没有达到这个比例。而在由该地块居民组成的线上组织“下关拆迁阵线联盟 ”中，维权与暴力反抗网贴每天被热烈讨论引来唏嘘，而反映最多的矛盾即是拆地补贴与居民期望的巨大落差。

中冶置业是否曾预料到这个结果外人无法知晓，但是公司面临的资金压力却正越来越沉重。中冶置业母公司中国中冶2011年年报预测，南京下关滨江项目总投资将超过715.19亿元，截至2012年6月30日，中冶置业南京公司在南京市下关滨江项目的总投资为167.46亿元。

如若按期执行，仅购地款一项，中冶置业即须支出总计256.54亿，此外，按照上述提到的《南京下关滨江区域老城改造项目整体开发合作协议》，该项目拆迁所需总费用亦达132.9亿元。

内部刊物显示，早在今年6月份，中冶集团总裁即率两位副总裁赴中冶置业南京分公司调研，直言目前中冶置业的经营包括资金方面面临一定的困难。而中冶置业集团董事长刘福明则坦言下关项目体量大、占用资金量大，将做好开发进度的控制。

去年11月2日，中冶置业旗下项目公司即在北京产权交易所将南京长江国际航运中心开发建设有限公司100%股权及10.8亿元债权挂牌转让，价格为18.4亿元，并要求受让方向旗下子公司南京正滨房地产开发有限公司支付14.38亿元代建款。12月1日，下关区国资旗下公司南京外滩投资发展控股集团有限公司接盘。由此，中冶置业获得总共32.76亿元资金。

此外，作为上市公司中国中冶的全资子公司，中冶置业本可期待从母公司获得输血，但是中国中冶的境况也不妙。2012年上半年，中国中冶亦提交了上市以来首份亏损财报，净亏损达1.86亿元，而上年同期为盈利19.69亿元，此外，公司总资产减值达27.94亿元，对比去年同期的5.78亿元上升了383.02% 。

而由于中国中冶的房地产业绩下滑，穆迪已将其Baa3发行人及高级无抵押债务评级列入可能下调的复评名单，中诚信国际也将中国中冶的评级展望下调至负面。

保障房“陷阱”

在一份有关中冶置业滨江项目的宣传资料中，中冶置业曾规划2010年-2013年为整体项目的“婴儿期”，也就是制造舆论关注，炒作滨江项目成为热点。只是如今，中冶置业引发舆论却是在全国遭受批判，不知公司内部作何感想。

而让知悉中冶置业内情的人更为费解的是，在保障房建设业务上叱咤风云的中冶置业何以突然转向市场抢夺地王？“中冶置业以前很少拿地王的”曾长期在中冶集团房地产部门任职，目前担任亚太城市发展研究会房地产分会会长的陈宝存表示。

2005年，中冶置业集团作为中冶独资的大型国有房地产开发企业进入市场。但是，中冶置业主要业务是与地方政府合作，对城市特定区域进行包括一级土地开发、公共设施、轨道交通以及后续商品房、保障房在内的综合开发，从未在市场掷金拿地。

2009年，中冶置业高调转入保障房建设市场。数据显示，中冶置业在2010年保障房收入占房地产总收入的比重已达20.4%，毛利率亦从2009年的7.6%上升至12.5%。截至2011年一季度，中国中冶在手保障性住房合同规划建筑面积3054万平方米。

然而，现实并不如预期的美好。“中冶置业这两年的日子特别难过”，陈宝存告诉网易财经，在其看来，中冶置业近两年到招拍挂市场拿地是不得已之举。

据其介绍此前中冶集团最早在地产领域主要是做民用建筑，但该行业利润极低，仅在1.5%到2%，所以不得不转型到房地产开发。“然而，很多保障房项目完成后，地方政府并未能回购，导致中冶巨额资金难以收回，最严重时，中冶有超过80亿元的贷款难以归还”，陈宝存透露，目前中冶置业在外的保障房未收资金亦高达6亿元。无奈之下，中冶置业选择进军利润更丰厚的招拍挂市场。

另有资料显示，2007年中冶置业进入南京，以“城市运营商”的开发模式涉足南京的城市建设，并开发了多个项目。2009年，中冶置业即与南京市和下关区政府签署了老城改造协议。

在规划中，下关区滨江项目开发面积达到300万平方米，单个开发商单独运作的话，这个超级大盘的规模在全国都找不到第二个，中冶置业在前期宣传中也是以日本东京临海副都心为案例进行参照。

在中冶置业看来，下关区滨江项目已经不是单独的房地产开发项目，而是旧城改造和城市经营的综合体，属于民生工程，“我们是央企，在民生工程上责任比较大，也愿意承担这样的责任”，曾有中冶置业人士如此表示。

按照中冶置业和南京市政府的约定，中冶置业先期投入167.46亿元中大部分已经用到政府主导的拆迁安置中。按说，这种开发商出钱、政府出面搞拆迁的模式已经在国内被普遍采用。

只是对于中冶置业来说，天量的资金需求又遭遇拆迁难题，再面对一个没有经验可汲取的庞大项目，能否吃得下恐怕真的要好好思量一番了。“基本感觉就是蛇吞大象”，有全程参与了该项目运作的人士发出如此感叹。