中原施永青:商品房现售不是好办法

2012-10-12 15:39:00 来源: 网易财经 举报
0
分享到:
T + -

房价普遍出现环比止跌缓升,调控之下,房价泡沫是否已被挤出?地王重现,现在是不是抄底的好时机?究竟香港公屋可给内地保障房提供怎样的借鉴?房地产中介行业又在面临怎样的整合?商品房现售制度有无可能全面推广?本期网易《财经会客厅》专访中原集团创始人施永青,敬请关注!

第一节 取消预售压房价适得其反

2012年8月23日,山东省保障性安居工程和房地产调控工作会议释放消息称,要在山东省全面实行商品房预售资金监管制度,选择有条件的开发项目,开展商品住房现房销售试点。此前,广西曾在2010年1月表示,要选择南宁作为试点推进现房销售,但很快这一计划便告夭折。

网易财经:商品房现房销售试点的话,对楼市有一个什么样的影响呢?

施永青:以前在香港也做过类似的做法,它不是完全取消预售,而是要求开发商要晚一点开售。就是你要开发商建到什么水平,本来说建好了地基就可以预售,香港有一段时间要求在你完工之前半年才可以开盘,就是延后预售的时间。当时为什么要这样做呢?我相信内地可能也有这种想法,主要就是每一次开盘就迎来炒风,一炒楼价就升了,政府不想看到楼价上升,就不许你开盘,要你延后开盘。但是这种措施以前实施过之后,证明是很失败的。因为你不许开盘的结果,就是市场里面的客人就饿得更厉害了,一开盘就更抢了。所以,我认为这个不是好办法,应该是如果你允许提早开盘的话,那市场里面可以供应的房子就多了,开发商之间要抢客人,要抢客人的话,那他价钱就要便宜一点了,所以这个是效果适得其反的做法。

另外,这种做法又有一个不好的地方,就是降低了资金的运用的效率。社会能不能够发展得更快,跟资金运用的效率很有关系。如果你允许早一点开盘,那开发商就可以早一点把钱收回来,起码他计划上比较方便,那他就可以去准备做新的投资,用少一点的资金也可以做更大的开发,对企业来说当然有好处,对社会来说也有好处。除非是怎么样呢?就是现在市场里的供应量已经太大了,那你要减少建设过度,那你就要降低开发商的营运能力。但是我自己看,在中国不同的城市有不同的情况,有一些城市的确是开发过量,好像有些内蒙古的城市,人口也不多,建出来的房子,新的房子比当地的人口还要多,那你就是一种浪费。在这种地方你可以不许开发商去投资太多,减少他的投资能力,这可能是对的。但是另一方面中国如果还是做城市化,还是让农村的剩余的劳动力到城市里面去的话,那你城市的房子本身不足够,你应该是帮助开发商好好地利用他手上的资金,去建设多一点的房子给搬到城市里面去住的农民工,所以每一个地方应该有所不同,不应该全国一刀切的。

第二节  房地产调整还不够

到目前为止,史上最严厉的这轮房地产调控已经进行了三年之久。在中央政府旗帜鲜明的严控态度之下,地方政府的微调冲动也屡有出现。受此影响,2012年8月,全国100个城市新建住宅平均价格为8738元/平方米,环比7月上涨0.24%,这是自2012年6月止跌后连续第3个月环比上涨,其中63个城市环比上涨,37个城市环比下跌。

网易财经:其实我们知道中央对房地产的严控态度一直很明确,但是现在有部分地方政府又释放出房地产松绑的这种消息。那么在这样的情况下,整个地产市场的走势会怎么样,特别是在下半年和明年年初的时间段?

施永青:其实中央也看到最近经济的形势,其实不是太顺利。最大的问题是在外国,尤其是欧洲、美国金融海啸之后,他们都有债务问题,经济有的地方还出现了衰退,这样的情况下,他们购买中国产品的能力就低了,在外需不够的情况下,我们的经济就遇到很大的压力。在这种情况下,其实中央政府在金融政策方面已经在改变,在去年上半年一路都收得很紧的,又加息,又加存款准备金,但是最近已经松了一松手,利息也降低了,存款准备金的要求也少了,所以在银根方面已经比较松了,在这种情况下银行可以支援房地产的钱也多了一点。所以从开发商来说,其实今年的情况也有所改善,因为银行有了钱,就可以贷给买家,贷款的优惠又恢复了。所以今年春节之后,其实很多盘开出来的效果已经有所改善,当然其中一个原因也是开发商比较面对现实,价钱也调低了。所以现在房地产的情况不是想经济好,想经济不要太好,因为好了中央就收紧了,如果经济不是太好的话,中央还可能松一松,所以现在我自己看,情况是比年初的时候已经好了一点。

网易财经:那么是不是房地产的资金链今年以来一直是处于一个很紧张的局面?

施永青:其实很多公司已经解决了资金链的问题。现在是宏观的形势不配合的问题,房地产不可能单独地去发展,你要经济好的时候,要工资上升,收入增加,房地产才有新的需求,也要经济好,生意好,才有人租写字楼,商业地产才比较蓬勃。所以如果整体的经济不是太好的话,对房地产也不能够冀望太多。所以我认为中国房地产已经好了很多年了,现在出现一定的调整也是应该的,前一段的时间的调整,其实我认为还不够多。

网易财经:还不够多,那您认为怎么样才算够多呢?

施永青:怎么样才算够多,一个就是一些价格基本上跟一般人的购买力相配合的,就是能够买得起房子的人,不应该是少数的投资者,而是广大的人民群众也买得起,这样的话房地产才是为人民服务的,而不是单是解决有钱人储存财富的问题,这是最根本的。当然你这样的话房地产的价格要调很多才下来,但是这个反映以前的价格不合理嘛,最好的办法当然不是价格一下子调下来,最好是价格升到这个水平横行,经济慢慢追上来,使它合理化,这样的话对经济的冲击比较小。如果房地产的价格一下子掉下来太大,有些买了房子的人,他可能变成负资产,就是欠银行的钱比他房子的价格还高,那整个社会就受很大的影响,消费能力,再投资能力都会受到破坏,经济可能收缩,这个就不是社会想看到的现象。但是如果任由它只是反映投资者的需要,那迟早会出问题的,美国这次次贷危机也是房地产引起的嘛,好像西班牙的问题也很多是房地产引起的,所以中国政府要抓紧对房地产的调控,本身也不能说没有道理的。问题就是一收一放之间,怎么样又不把经济弄死,这个是高难度的动作。所以我相信现在中央也不是不了解,但是应该还觉得现在收紧一下,中国的经济还是吃得消。如果经济真的比如说下半年出来的数字真的太差了,我相信对房地产也会松一松。

第三节 房地产信托需加强监管

在房地产持续调控之下,许多资金链紧张的开发商都选择了房地产信托产品以接燃眉之急。以知名房地产公司绿城为例,2012年绿城面临超过200亿元的短期债务压力,其中包括45亿元左右的信托贷款。今年6月,绿城先是卖掉了绿城中国24.6%股权给九龙仓,融资51亿港元,而后又转让了9个项目给融创中国,套现33.72亿元。如此腾挪转移,皆被指出与信托到期有关。据国泰君安的报告显示,2012年房地产信托总到期规模约为1758亿元。

网易财经:其实今年很多房地产信托都到了兑付期,您怎么看房地产信托这种合作模式的风险?

施永青:房地产信托,其实是政府要严加管理的一个金融部分,因为有些民间的集资,以房地产信托的方法去筹集资金,他是用高利息去吸引人家投资的。在香港,没有项目之前是不允许这样去集资的,就是你要集资,你先要告诉集资的人你这个钱是投什么项目,那集资人才可以做决定嘛。现在内地我看到有些情况是有些人去用比较高的利息去集资,集资来做什么?就是去支持一些房地产开发商,但是投在什么项目,事前也没有向投资者解释清楚,只是投资者把钱交了给他,让他去投,这是很容易出问题的。因为你付的利息这么高,你投的项目一定是风险也很高的,万一你投资失败,你怎么向广大的老百姓交代呢?吵起来最后又要政府去承担,所以政府不应该随便让人家去搞这种房地产信托基金的。

网易财经:今年到了一个兑付期,很多问题就出现了,就有房地产商没钱去兑付,然后把这个项目转手卖掉的情况。

施永青:我了解的情况呢,其实房地产商主要是资金链的问题,他不是亏损的问题,他不是说以前投的地,现在卖出去没钱赚,而是他很多项目还没有到可以卖出去的时间,或者市场的价格不好,他不想这个价钱卖出去。如果他的压力比较大的时候,他还是愿意降一点价钱卖出去,就是赚少一点的问题,所以你说时间到了要兑付的日子了,那就可以逼开发商降价卖楼嘛,就是赚少一点罢了。所以我认为借钱给开发商出大问题的也不多,反而你说借钱给工厂,现在没有订单,那他的机器、原料都没有人要,那你真的是还不起,开发商现在还没有到这么严重的田地。就是现在只是逼开发商接受跟人家合作,或者就是用便宜一点的价钱开盘,这个我认为出大问题的情况比较少。

第四节 目前房价已挤出投机水分

2012年5-6月间,北京等部分城市出现了一波房价反弹的行情。为此,国家发改委、住建部和国土部等8个房地产调控的相关部门派出督察组,奔赴北京、天津等16个省市,就房价走势进行调研。督察组认为,只要严格落实现有政策的执行,便能遏制房地产市场全面反弹的压力,因此没必要出台新的调控政策。

网易财经:今年七八月,国土部派专门的督察小组到各个城市去考察严控房地产的情况,考察的结果就是予以肯定。您怎么看中央对这次考察的肯定?

施永青:我相信肯定的意思就是,在今年上半年的时候,基本上价格上升这个趋势已经扭转了,价格就是不出现大的调整,也没办法升得起了。如果价格不再上升,购买力就可以慢慢地追上来,房地产跟经济脱节的情况就可以慢慢地减轻,所以这个是我相信中央说比较肯定的主要原因。

网易财经:如果这种肯定得到大部分其他的部门的支持,或者说一些专家再一步地跟进,您觉得这种政策优势或者说价格优势会不会再在房地产上体现?

施永青:其实呢,在中国实施的调控政策已经是非常之严厉,非常之全面,但是效果只能够使(房价)上升停下来,或者出现了一些小的调整,这种情况就表现出在很多地方。中国的房地产还是有实际的需求的,因为现在你限购,根本除了用家,没有人有条件去买了嘛,你买第二套的房子,你贷款的能力要付出的利息都很高,所以你到今天还说中国的房价是投机炒起来的,这有一点说不通了。你说前年是在炒,那大家还可以,当时真的很多人在炒,所以房价升得很快。现在基本上没有人在炒了,那房价还是跌不下来,表示这个房价的支持能力还是挺高的。所以我相信要把整体的房价压下来去帮助没买房子的人,不一定是一个好方法。一个这是难度很高的工作,另外你真的把房价压下来,对经济造成的冲击也很大,打击面非常之宽。因为中国的城市里面大部分,80%的家庭都拥有自己的房子,你房价压下来之后,拥有房子的人的财富都蒸发掉了,那他怎么去消费,怎么去再投资?所以对经济一定不好的。现在有人在怨,如果房价掉下来之后,怨的人可能更多。所以我觉得要解决没买房子的人的居住问题,更简单的还是政府划拨一批土地,专门为这些人去建一些香港叫居者有其屋,就是一些专门为本地人而建的房子,在价格上政府做一定的调控。所以我觉得,可以有一些专门的房子是限价的房子,你不能够把整个市场里面的房子都限价。

第五节  保障房应由独立组织分配

从2011年起,我国计划将在五年内完成新建保障性住房3600万套,以实现到“十二五”末,全国城镇保障性住房覆盖率达到20%以上的目标,基本解决城镇低收入家庭住房困难问题。2012年1-7月份,全国城镇保障性安居工程新开工580万套,基本建成360万套,完成年度计划的72%。然而就在政府投入巨资建设保障房的同时,分配不公、房屋质量差、交易牟利等问题却频繁曝出。

网易财经:十二五计划中保障房建设是纳入其中的,那您怎么看待接下来的保障房建设?

施永青:其实保障房建设,需要一整套的规划,我在香港也参加房屋委员会的工作,就是负责香港的廉租的公屋跟廉价的居屋的一个公益社会组织。它是定的很清楚,什么人是资助的对象,这个对象有每个月的收入的上限,也有资产总值的上限,不同的家庭有不同的要求,它是很公开,很公平的,你生产出来的房子也有一个排队轮候的规则,谁先选,谁要等,都是很清楚的。如果没有这种那就可能变成有关系的先买得到,有些人买得好一点,有些人买得差一点,所以现在我相信内地也在逐步的规范化,但是以前我在不同的地方也见过一些已经有房子的人,他还可以买得到这种房子,那就变成建了出来,也帮不了社会太多。

网易财经:大陆在这方面有什么需要向香港学习的?

施永青:如果香港来说,这个房屋委员会既有政府官员参加,也有社会公众人士,有些是专业人士,有些是在建筑行业任职的,在房地产行业任职的,在法律行业任职的,而且是公众人士为主导,他们都不是为了自己的利益,基本上决策是这个委员会决定的,执行还是靠政府官员去执行的。但是这个委员会可以对政府官员进行一定的监督工作,这样的话大家就觉得有把握,可以把供应落在需要的人的手里,这个每年应该有多少供应,应该有一个长期的政策,因为你定的这个收入的上限,每隔一段时间也要调整的,不可能经济变了之后永远不变的,所以它有整个一套营运的方法可以去香港参考一下。

第六节 现在不是抄底好时机

2012年7月10日,北京单价地王纪录再次被刷新。中赫置地以26.3亿元的最高上限价格、配建16400平方米回购房的条件折桂万柳地王,这一价格折合楼面价约4.42万元/平方米。有业内人士为此算了一笔账,该地块仅项目成本就已经接近6万元/平方米,因此未来的开盘价格预计在8万元/平方米以上。

网易财经:其实建房子的成本是很低的,拿地的成本却是很高,我们也看到5月份以来,北京的很多地块又出现了很多地王。这种地王的出现,您是怎么看待这种土地价格的再次上涨?

施永青:地王的出现就是反映开发商又赚钱了,就是他本来是很紧张的,资金链可能断了,今年春节之后销售的速度快了,他们资金又回笼了,那他们有了钱,当然就会去投地了,那他投地出什么价钱,就是看他之前卖房子卖的什么价钱了,是他们对未来的预期,这就反映有一部分开发商又觉得房价又会上升。但是这种情况只是在北京比较严重,其实有些地方开发商还是挺审慎的,因为他知道手上还有很多地还没建出来,压力还是挺大的,我认为现在这种新地王的产生不会很普遍的。因为经济在放缓,今年的经济增长可能7.5%左右,还有压力,可能保不住,大家应该也感受到的,所以我认为去抢地的开发商应该是少数,只是在某些城市出现,不会全国一起出现。

网易财经:那现在不是一个特别好的抄底时机吗?

施永青:现在应该不能够说是底,应该说现在在调整。当然很关键的要看中国的经济是不是软着陆,就是说经济经过一段时间的调整之后,很快第可以重拾上升轨,那你就说这次调整是比较难得的,你要把握机会,趁它调整的时候去入市。但是如果世界的经济真的出现问题,那中国的经济也会受到拖累的话,那可能经济放缓不是一年、半年的事,那调整之后回暖一段时间,又会出现新的调整,这个情况现在大家都没看得通,所以也不单是中国一个国家的事,现在已经全球化了,我们的经济跟世界联系在一起,没法儿独善其身的,世界不好,中国也好不了哪里去。

第七节 中原受限购影响瘦身25%

中原集团于1978年始创于香港,是一家以房地产代理业务为主,涉足物业管理、测量估价、资产管理等多个领域的综合性企业。目前,中原旗下拥有中原地产、利嘉阁地产、宝原地产等多个品牌,业务范围横跨两岸四地,在39个城市设立分公司,员工超过3万人。

网易财经:在中国的楼市调控中,中原受到的冲击在哪些方面体现出来?

施永青:主要就是限购,限购使我们原来的一大部分客人失去了买房子的资格,我们的生意就减少了。如果生意减少了,那我们就没法儿维持原来的规模,尤其是在三级市场,是交投量大幅地萎缩。你没有这么大的交投量,一定没有这么多的佣金分给市场里面的代理公司,代理公司的收入少了,就养不起这么多的员工。所以我们在去年年底的时候,也在不同的城市,尤其是做三级的城市,都把规模减小下来,这是迫不得已的。我们是大概缩小了差不多25%左右,所以整体来说,我相信全国也收缩了几百家分行。

网易财经:那今年中原的布局会是怎样的?

施永青:其实我们是跟着市场的环境同步去走的,市场好一点我们立即就增加人员,增加分行数目。今年还要看大环境,整体来说因为利息降低了,我相信可以买房子的人应该会增加,所以今年来说,应该是年底会比年初的时候规模会膨胀,但是再看远一点现在也看不通。

网易财经:您刚刚说中央的这种调控其实主要体现在限购政策上,这种限购除了在大陆对你们有影响,在香港的业务还会有影响吗?

施永青:其实限购之后,有一部分在内地有资金的人,他在内地没法儿投资,他也有一部分把钱投到香港去的也有,所以内地的限购对香港的影响反而是多了内地来客。当然最近因为整个经济的环境不太好,内地的投资者也谨慎了很多。所以我觉得现在就是政策上不是收得很紧,投资者自己也在评估形势,我觉得今天还不是进攻的时候,现在应该是安稳一定,保存实力,等待更好的时机。

第八节 地产中介业进入跨域扩张期

随着楼市调控时间的持续,房地产中介行业也面临着前所未有的压力。限购令带来的成交量萎缩,不仅助推着苦不堪言的关店潮,也潜藏着异地布局、并购新渠道的机会。2010年4月,深圳世联地产以4000万元的价格收购了济南信立怡高物业51%的股权;2011年1月,深圳世联地产再次出手,以3000万元的价格收购了四川嘉联兴业地产51%的股权;2011年11月,上海的易居中国又以2563.20万美元购买了美国公司21世纪中国不动产37.3%的股权。

网易财经:那么今年开始,其实北方的一些中介已经到南方来拓展他们的业务,南方也有很多中介公司进军北方,这种相互交叉,相互在对方的地盘抢客户,您怎么看呢?

施永青:其实所有的企业都是在不断地增加自己的地理上的覆盖面,你在这个城市做得好了,你就会打出去,看看在其他地方是不是可以也可以做得到。这种情况这两年已经在全国开展了,就是很多地方公司想变成全国性的公司。所以未来的这个竞争会更激烈,但是这是好事,你到我这里来,带了你的一套,就逼着我要学你的一套,那社会才会进步的嘛。

网易财经:您觉得中介行业有没有被整合,被洗牌呢?

施永青:中介行业其实不断地在汰弱留强,我们这个行业其实也进步得很快,要看你管理上有没有提升,好像中原到内地来的时候,刚开始是比较顺利的,因为我们在香港的这套营运模式是证明比一些台湾来的,澳洲、美国来的模式更好。因为我们是盘口共享,就是在公司里面,我们的接来的盘是员工一起都可以做的,在其他的地方很多时候是接盘的人是私人拥有,只是他可以跟业主联系,其他人都要通过他去跟业主联系,所以他们的配对能力比较弱,我们是盘口公开,大家都可以做,成交的机会比较多。但是现在其他的竞争对手在盘口公开的程度上做的比我们更好,他们在信息共享方面,就是不单是业主可以联络到,就是跟业主联络之后,业主的心态的改变,要求的价格的改变,他都要放在电脑里面让所有的人可以都拿得到,所以现在由于一些竞争对手管理的比我们细,所以他们也冒起了,所以我们现在面对的除了政府的限购政策之外,也面对一些新的行家,他们经营的效益比我们高,所以我们现在也要重新学习。

许崇智 本文来源:网易财经 责任编辑:王晓易_NE0011
分享到:
跟贴0
参与0
发贴
为您推荐
  • 推荐
  • 娱乐
  • 体育
  • 财经
  • 时尚
  • 科技
  • 军事
  • 汽车
+ 加载更多新闻
×

36个excel隐藏技能,解决你80%加班

热点新闻

态度原创

阅读下一篇

返回网易首页 返回财经首页