中原施永青：商品房现售不是好办法

房价普遍出现环比止跌缓升，调控之下，房价泡沫是否已被挤出？地王重现，现在是不是抄底的好时机？究竟香港公屋可给内地保障房提供怎样的借鉴？房地产中介行业又在面临怎样的整合？商品房现售制度有无可能全面推广？本期网易《财经会客厅》专访中原集团创始人施永青，敬请关注！

第一节 取消预售压房价适得其反

2012年8月23日，山东省保障性安居工程和房地产调控工作会议释放消息称，要在山东省全面实行商品房预售资金监管制度，选择有条件的开发项目，开展商品住房现房销售试点。此前，广西曾在2010年1月表示，要选择南宁作为试点推进现房销售，但很快这一计划便告夭折。

网易财经：商品房现房销售试点的话，对楼市有一个什么样的影响呢？

施永青：以前在香港也做过类似的做法，它不是完全取消预售，而是要求开发商要晚一点开售。就是你要开发商建到什么水平，本来说建好了地基就可以预售，香港有一段时间要求在你完工之前半年才可以开盘，就是延后预售的时间。当时为什么要这样做呢？我相信内地可能也有这种想法，主要就是每一次开盘就迎来炒风，一炒楼价就升了，政府不想看到楼价上升，就不许你开盘，要你延后开盘。但是这种措施以前实施过之后，证明是很失败的。因为你不许开盘的结果，就是市场里面的客人就饿得更厉害了，一开盘就更抢了。所以，我认为这个不是好办法，应该是如果你允许提早开盘的话，那市场里面可以供应的房子就多了，开发商之间要抢客人，要抢客人的话，那他价钱就要便宜一点了，所以这个是效果适得其反的做法。

另外，这种做法又有一个不好的地方，就是降低了资金的运用的效率。社会能不能够发展得更快，跟资金运用的效率很有关系。如果你允许早一点开盘，那开发商就可以早一点把钱收回来，起码他计划上比较方便，那他就可以去准备做新的投资，用少一点的资金也可以做更大的开发，对企业来说当然有好处，对社会来说也有好处。除非是怎么样呢？就是现在市场里的供应量已经太大了，那你要减少建设过度，那你就要降低开发商的营运能力。但是我自己看，在中国不同的城市有不同的情况，有一些城市的确是开发过量，好像有些内蒙古的城市，人口也不多，建出来的房子，新的房子比当地的人口还要多，那你就是一种浪费。在这种地方你可以不许开发商去投资太多，减少他的投资能力，这可能是对的。但是另一方面中国如果还是做城市化，还是让农村的剩余的劳动力到城市里面去的话，那你城市的房子本身不足够，你应该是帮助开发商好好地利用他手上的资金，去建设多一点的房子给搬到城市里面去住的农民工，所以每一个地方应该有所不同，不应该全国一刀切的。

第二节  房地产调整还不够

到目前为止，史上最严厉的这轮房地产调控已经进行了三年之久。在中央政府旗帜鲜明的严控态度之下，地方政府的微调冲动也屡有出现。受此影响，2012年8月，全国100个城市新建住宅平均价格为8738元/平方米，环比7月上涨0.24%，这是自2012年6月止跌后连续第3个月环比上涨，其中63个城市环比上涨，37个城市环比下跌。

网易财经：其实我们知道中央对房地产的严控态度一直很明确，但是现在有部分地方政府又释放出房地产松绑的这种消息。那么在这样的情况下，整个地产市场的走势会怎么样，特别是在下半年和明年年初的时间段？

施永青：其实中央也看到最近经济的形势，其实不是太顺利。最大的问题是在外国，尤其是欧洲、美国金融海啸之后，他们都有债务问题，经济有的地方还出现了衰退，这样的情况下，他们购买中国产品的能力就低了，在外需不够的情况下，我们的经济就遇到很大的压力。在这种情况下，其实中央政府在金融政策方面已经在改变，在去年上半年一路都收得很紧的，又加息，又加存款准备金，但是最近已经松了一松手，利息也降低了，存款准备金的要求也少了，所以在银根方面已经比较松了，在这种情况下银行可以支援房地产的钱也多了一点。所以从开发商来说，其实今年的情况也有所改善，因为银行有了钱，就可以贷给买家，贷款的优惠又恢复了。所以今年春节之后，其实很多盘开出来的效果已经有所改善，当然其中一个原因也是开发商比较面对现实，价钱也调低了。所以现在房地产的情况不是想经济好，想经济不要太好，因为好了中央就收紧了，如果经济不是太好的话，中央还可能松一松，所以现在我自己看，情况是比年初的时候已经好了一点。

网易财经：那么是不是房地产的资金链今年以来一直是处于一个很紧张的局面？

施永青：其实很多公司已经解决了资金链的问题。现在是宏观的形势不配合的问题，房地产不可能单独地去发展，你要经济好的时候，要工资上升，收入增加，房地产才有新的需求，也要经济好，生意好，才有人租写字楼，商业地产才比较蓬勃。所以如果整体的经济不是太好的话，对房地产也不能够冀望太多。所以我认为中国房地产已经好了很多年了，现在出现一定的调整也是应该的，前一段的时间的调整，其实我认为还不够多。

网易财经：还不够多，那您认为怎么样才算够多呢？

施永青：怎么样才算够多，一个就是一些价格基本上跟一般人的购买力相配合的，就是能够买得起房子的人，不应该是少数的投资者，而是广大的人民群众也买得起，这样的话房地产才是为人民服务的，而不是单是解决有钱人储存财富的问题，这是最根本的。当然你这样的话房地产的价格要调很多才下来，但是这个反映以前的价格不合理嘛，最好的办法当然不是价格一下子调下来，最好是价格升到这个水平横行，经济慢慢追上来，使它合理化，这样的话对经济的冲击比较小。如果房地产的价格一下子掉下来太大，有些买了房子的人，他可能变成负资产，就是欠银行的钱比他房子的价格还高，那整个社会就受很大的影响，消费能力，再投资能力都会受到破坏，经济可能收缩，这个就不是社会想看到的现象。但是如果任由它只是反映投资者的需要，那迟早会出问题的，美国这次次贷危机也是房地产引起的嘛，好像西班牙的问题也很多是房地产引起的，所以中国政府要抓紧对房地产的调控，本身也不能说没有道理的。问题就是一收一放之间，怎么样又不把经济弄死，这个是高难度的动作。所以我相信现在中央也不是不了解，但是应该还觉得现在收紧一下，中国的经济还是吃得消。如果经济真的比如说下半年出来的数字真的太差了，我相信对房地产也会松一松。

第三节 房地产信托需加强监管

在房地产持续调控之下，许多资金链紧张的开发商都选择了房地产信托产品以接燃眉之急。以知名房地产公司绿城为例，2012年绿城面临超过200亿元的短期债务压力，其中包括45亿元左右的信托贷款。今年6月，绿城先是卖掉了绿城中国24.6%股权给九龙仓，融资51亿港元，而后又转让了9个项目给融创中国，套现33.72亿元。如此腾挪转移，皆被指出与信托到期有关。据国泰君安的报告显示，2012年房地产信托总到期规模约为1758亿元。

网易财经：其实今年很多房地产信托都到了兑付期，您怎么看房地产信托这种合作模式的风险？

施永青：房地产信托，其实是政府要严加管理的一个金融部分，因为有些民间的集资，以房地产信托的方法去筹集资金，他是用高利息去吸引人家投资的。在香港，没有项目之前是不允许这样去集资的，就是你要集资，你先要告诉集资的人你这个钱是投什么项目，那集资人才可以做决定嘛。现在内地我看到有些情况是有些人去用比较高的利息去集资，集资来做什么？就是去支持一些房地产开发商，但是投在什么项目，事前也没有向投资者解释清楚，只是投资者把钱交了给他，让他去投，这是很容易出问题的。因为你付的利息这么高，你投的项目一定是风险也很高的，万一你投资失败，你怎么向广大的老百姓交代呢？吵起来最后又要政府去承担，所以政府不应该随便让人家去搞这种房地产信托基金的。

网易财经：今年到了一个兑付期，很多问题就出现了，就有房地产商没钱去兑付，然后把这个项目转手卖掉的情况。

施永青：我了解的情况呢，其实房地产商主要是资金链的问题，他不是亏损的问题，他不是说以前投的地，现在卖出去没钱赚，而是他很多项目还没有到可以卖出去的时间，或者市场的价格不好，他不想这个价钱卖出去。如果他的压力比较大的时候，他还是愿意降一点价钱卖出去，就是赚少一点的问题，所以你说时间到了要兑付的日子了，那就可以逼开发商降价卖楼嘛，就是赚少一点罢了。所以我认为借钱给开发商出大问题的也不多，反而你说借钱给工厂，现在没有订单，那他的机器、原料都没有人要，那你真的是还不起，开发商现在还没有到这么严重的田地。就是现在只是逼开发商接受跟人家合作，或者就是用便宜一点的价钱开盘，这个我认为出大问题的情况比较少。

第四节 目前房价已挤出投机水分

2012年5-6月间，北京等部分城市出现了一波房价反弹的行情。为此，国家发改委、住建部和国土部等8个房地产调控的相关部门派出督察组，奔赴北京、天津等16个省市，就房价走势进行调研。督察组认为，只要严格落实现有政策的执行，便能遏制房地产市场全面反弹的压力，因此没必要出台新的调控政策。

网易财经：今年七八月，国土部派专门的督察小组到各个城市去考察严控房地产的情况，考察的结果就是予以肯定。您怎么看中央对这次考察的肯定？

施永青：我相信肯定的意思就是，在今年上半年的时候，基本上价格上升这个趋势已经扭转了，价格就是不出现大的调整，也没办法升得起了。如果价格不再上升，购买力就可以慢慢地追上来，房地产跟经济脱节的情况就可以慢慢地减轻，所以这个是我相信中央说比较肯定的主要原因。

网易财经：如果这种肯定得到大部分其他的部门的支持，或者说一些专家再一步地跟进，您觉得这种政策优势或者说价格优势会不会再在房地产上体现？

施永青：其实呢，在中国实施的调控政策已经是非常之严厉，非常之全面，但是效果只能够使（房价）上升停下来，或者出现了一些小的调整，这种情况就表现出在很多地方。中国的房地产还是有实际的需求的，因为现在你限购，根本除了用家，没有人有条件去买了嘛，你买第二套的房子，你贷款的能力要付出的利息都很高，所以你到今天还说中国的房价是投机炒起来的，这有一点说不通了。你说前年是在炒，那大家还可以，当时真的很多人在炒，所以房价升得很快。现在基本上没有人在炒了，那房价还是跌不下来，表示这个房价的支持能力还是挺高的。所以我相信要把整体的房价压下来去帮助没买房子的人，不一定是一个好方法。一个这是难度很高的工作，另外你真的把房价压下来，对经济造成的冲击也很大，打击面非常之宽。因为中国的城市里面大部分，80%的家庭都拥有自己的房子，你房价压下来之后，拥有房子的人的财富都蒸发掉了，那他怎么去消费，怎么去再投资？所以对经济一定不好的。现在有人在怨，如果房价掉下来之后，怨的人可能更多。所以我觉得要解决没买房子的人的居住问题，更简单的还是政府划拨一批土地，专门为这些人去建一些香港叫居者有其屋，就是一些专门为本地人而建的房子，在价格上政府做一定的调控。所以我觉得，可以有一些专门的房子是限价的房子，你不能够把整个市场里面的房子都限价。

第五节  保障房应由独立组织分配

从2011年起，我国计划将在五年内完成新建保障性住房3600万套，以实现到“十二五”末，全国城镇保障性住房覆盖率达到20%以上的目标，基本解决城镇低收入家庭住房困难问题。2012年1-7月份，全国城镇保障性安居工程新开工580万套，基本建成360万套，完成年度计划的72%。然而就在政府投入巨资建设保障房的同时，分配不公、房屋质量差、交易牟利等问题却频繁曝出。

网易财经：十二五计划中保障房建设是纳入其中的，那您怎么看待接下来的保障房建设？

施永青：其实保障房建设，需要一整套的规划，我在香港也参加房屋委员会的工作，就是负责香港的廉租的公屋跟廉价的居屋的一个公益社会组织。它是定的很清楚，什么人是资助的对象，这个对象有每个月的收入的上限，也有资产总值的上限，不同的家庭有不同的要求，它是很公开，很公平的，你生产出来的房子也有一个排队轮候的规则，谁先选，谁要等，都是很清楚的。如果没有这种那就可能变成有关系的先买得到，有些人买得好一点，有些人买得差一点，所以现在我相信内地也在逐步的规范化，但是以前我在不同的地方也见过一些已经有房子的人，他还可以买得到这种房子，那就变成建了出来，也帮不了社会太多。

网易财经：大陆在这方面有什么需要向香港学习的？

施永青：如果香港来说，这个房屋委员会既有政府官员参加，也有社会公众人士，有些是专业人士，有些是在建筑行业任职的，在房地产行业任职的，在法律行业任职的，而且是公众人士为主导，他们都不是为了自己的利益，基本上决策是这个委员会决定的，执行还是靠政府官员去执行的。但是这个委员会可以对政府官员进行一定的监督工作，这样的话大家就觉得有把握，可以把供应落在需要的人的手里，这个每年应该有多少供应，应该有一个长期的政策，因为你定的这个收入的上限，每隔一段时间也要调整的，不可能经济变了之后永远不变的，所以它有整个一套营运的方法可以去香港参考一下。

第六节 现在不是抄底好时机

2012年7月10日，北京单价地王纪录再次被刷新。中赫置地以26.3亿元的最高上限价格、配建16400平方米回购房的条件折桂万柳地王，这一价格折合楼面价约4.42万元/平方米。有业内人士为此算了一笔账，该地块仅项目成本就已经接近6万元/平方米，因此未来的开盘价格预计在8万元/平方米以上。

网易财经：其实建房子的成本是很低的，拿地的成本却是很高，我们也看到5月份以来，北京的很多地块又出现了很多地王。这种地王的出现，您是怎么看待这种土地价格的再次上涨？

施永青：地王的出现就是反映开发商又赚钱了，就是他本来是很紧张的，资金链可能断了，今年春节之后销售的速度快了，他们资金又回笼了，那他们有了钱，当然就会去投地了，那他投地出什么价钱，就是看他之前卖房子卖的什么价钱了，是他们对未来的预期，这就反映有一部分开发商又觉得房价又会上升。但是这种情况只是在北京比较严重，其实有些地方开发商还是挺审慎的，因为他知道手上还有很多地还没建出来，压力还是挺大的，我认为现在这种新地王的产生不会很普遍的。因为经济在放缓，今年的经济增长可能7.5%左右，还有压力，可能保不住，大家应该也感受到的，所以我认为去抢地的开发商应该是少数，只是在某些城市出现，不会全国一起出现。

网易财经：那现在不是一个特别好的抄底时机吗？

施永青：现在应该不能够说是底，应该说现在在调整。当然很关键的要看中国的经济是不是软着陆，就是说经济经过一段时间的调整之后，很快第可以重拾上升轨，那你就说这次调整是比较难得的，你要把握机会，趁它调整的时候去入市。但是如果世界的经济真的出现问题，那中国的经济也会受到拖累的话，那可能经济放缓不是一年、半年的事，那调整之后回暖一段时间，又会出现新的调整，这个情况现在大家都没看得通，所以也不单是中国一个国家的事，现在已经全球化了，我们的经济跟世界联系在一起，没法儿独善其身的，世界不好，中国也好不了哪里去。

第七节 中原受限购影响瘦身25%

中原集团于1978年始创于香港，是一家以房地产代理业务为主，涉足物业管理、测量估价、资产管理等多个领域的综合性企业。目前，中原旗下拥有中原地产、利嘉阁地产、宝原地产等多个品牌，业务范围横跨两岸四地，在39个城市设立分公司，员工超过3万人。

网易财经：在中国的楼市调控中，中原受到的冲击在哪些方面体现出来？

施永青：主要就是限购，限购使我们原来的一大部分客人失去了买房子的资格，我们的生意就减少了。如果生意减少了，那我们就没法儿维持原来的规模，尤其是在三级市场，是交投量大幅地萎缩。你没有这么大的交投量，一定没有这么多的佣金分给市场里面的代理公司，代理公司的收入少了，就养不起这么多的员工。所以我们在去年年底的时候，也在不同的城市，尤其是做三级的城市，都把规模减小下来，这是迫不得已的。我们是大概缩小了差不多25%左右，所以整体来说，我相信全国也收缩了几百家分行。

网易财经：那今年中原的布局会是怎样的？

施永青：其实我们是跟着市场的环境同步去走的，市场好一点我们立即就增加人员，增加分行数目。今年还要看大环境，整体来说因为利息降低了，我相信可以买房子的人应该会增加，所以今年来说，应该是年底会比年初的时候规模会膨胀，但是再看远一点现在也看不通。

网易财经：您刚刚说中央的这种调控其实主要体现在限购政策上，这种限购除了在大陆对你们有影响，在香港的业务还会有影响吗？

施永青：其实限购之后，有一部分在内地有资金的人，他在内地没法儿投资，他也有一部分把钱投到香港去的也有，所以内地的限购对香港的影响反而是多了内地来客。当然最近因为整个经济的环境不太好，内地的投资者也谨慎了很多。所以我觉得现在就是政策上不是收得很紧，投资者自己也在评估形势，我觉得今天还不是进攻的时候，现在应该是安稳一定，保存实力，等待更好的时机。

第八节 地产中介业进入跨域扩张期

随着楼市调控时间的持续，房地产中介行业也面临着前所未有的压力。限购令带来的成交量萎缩，不仅助推着苦不堪言的关店潮，也潜藏着异地布局、并购新渠道的机会。2010年4月，深圳世联地产以4000万元的价格收购了济南信立怡高物业51%的股权；2011年1月，深圳世联地产再次出手，以3000万元的价格收购了四川嘉联兴业地产51%的股权；2011年11月，上海的易居中国又以2563.20万美元购买了美国公司21世纪中国不动产37.3%的股权。

网易财经：那么今年开始，其实北方的一些中介已经到南方来拓展他们的业务，南方也有很多中介公司进军北方，这种相互交叉，相互在对方的地盘抢客户，您怎么看呢？

施永青：其实所有的企业都是在不断地增加自己的地理上的覆盖面，你在这个城市做得好了，你就会打出去，看看在其他地方是不是可以也可以做得到。这种情况这两年已经在全国开展了，就是很多地方公司想变成全国性的公司。所以未来的这个竞争会更激烈，但是这是好事，你到我这里来，带了你的一套，就逼着我要学你的一套，那社会才会进步的嘛。

网易财经：您觉得中介行业有没有被整合，被洗牌呢？

施永青：中介行业其实不断地在汰弱留强，我们这个行业其实也进步得很快，要看你管理上有没有提升，好像中原到内地来的时候，刚开始是比较顺利的，因为我们在香港的这套营运模式是证明比一些台湾来的，澳洲、美国来的模式更好。因为我们是盘口共享，就是在公司里面，我们的接来的盘是员工一起都可以做的，在其他的地方很多时候是接盘的人是私人拥有，只是他可以跟业主联系，其他人都要通过他去跟业主联系，所以他们的配对能力比较弱，我们是盘口公开，大家都可以做，成交的机会比较多。但是现在其他的竞争对手在盘口公开的程度上做的比我们更好，他们在信息共享方面，就是不单是业主可以联络到，就是跟业主联络之后，业主的心态的改变，要求的价格的改变，他都要放在电脑里面让所有的人可以都拿得到，所以现在由于一些竞争对手管理的比我们细，所以他们也冒起了，所以我们现在面对的除了政府的限购政策之外，也面对一些新的行家，他们经营的效益比我们高，所以我们现在也要重新学习。