赵瑜:房地产行业还有20年干不完的活

2012-08-10 18:18:45 来源: 网易财经 举报
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网易财经8月10日讯 主题为“平衡与发展 可持续的中国房地产”的2012博鳌房地产论坛今日继续进行。在博鳌圆桌基金气象的主题讨论中,CIMB金融集团中国区CEO赵瑜表示,中国房地产行业还有长达20年干不完的活,未来20年还是中国经济高发展的阶段。

但赵瑜表示,核心问题是,大家预期未来房价增长不会那么快了,这个时候对于真正想做事情的地产企业和地产商来讲,对于行业来讲,我认为是一个很好的时机,能够真正寻找到我这个团队在市场中如何定位,我做什么样的产品能够得到投资人的投资?能够使得企业走出来。

以下为谈话实录:

赵瑜:大家谈到第一个融资渠道的问题,如果一家公司做不到红筹结构的话,是没有可能到境外上市的,借壳上市的话,如同杜女士讲的,是一种海外投资方式,并不能解决你的融资方式,这里面的技术问题就不展开了。因为,香港联交所和美国联交所有很严格的规定,你很难在三、四年内利用这个平台为你境内的平台进行融资的,这是法律层面规定的,是不可逾越的。已经变成红筹结构的公司没有上市的话,还有选择性。但是,就这个市场来讲,我认为一年内资本市场上市的窗口,境内的红筹到境外上市的窗口不太容易开。现在,已经上市的公司,比如碧桂园公司大大缩水,净资产大大打折,打了5折、4折的交易水平,投资人怎么会宁肯去买有流动性大盘的折价股票,也不愿意去买比较小的,没有新的定位故事的一个新的地产股票。所以,境内境外资本市场、证券市场融资的话,可以说是绝对指望不上的。

那么,我们看到的是在好的地点,好的项目上,投资人是非常愿意投资的。在这一点上,我非常同意曹总的观点,关键是地产商,一是前提项目地点好不好?有了好的地点了,你做的产品方案本身是给地点加分的?还是减分的?如果有一支兢兢业业的团队,有非常好的方案,有差异化,确实能够填补现有市场和周围竞争项目的新需求来讲,还是能够融到资的。最近,我在帮着做两个大项目,都是这个特点。

退一万步讲,前年和理事们开闭门会议,90%以上是悲观态度。但是,我个人认为中国房地产行业还有长达20年干不完的活,一是保障房,收入中下阶层肯定是政府要推进的,任何一个政府,无论是美国还是香港,香港有51%的人住在廉租房里面,49%的人住在商品房里面,开发商和建筑公司要关心的是商品房这一块儿,商品房在城镇化过程中还有提升、改善性需求,未来20年还是中国经济高发展的阶段,但核心问题是,大家预期未来房价增长不会那么快了,这个时候对于真正想做事情的地产企业和地产商来讲,对于行业来讲,我认为是一个很好的时机,能够真正寻找到我这个团队在市场中如何定位,我做什么样的产品能够得到投资人的投资?能够使得企业走出来。

2008年的时候,我提出那一年的大波动应该从土地模式转为资本模式。那么,今年我认为房地产企业要从土地模式变成产品模式的运营了。其实,在于空白需求中的许多新兴产品还是非常多的,关键是看你是不是一个有心人,无论是商业地产,还是住宅,还是综合体的开发。中午聊到了商业地产的问题,酒店的话不太好投了,收益也就2%-3%。商业地产的话,我们不仅缺乏像香港那样几十年的经验,最主要是实体零售产业提供商有结构性的问题,除了特别高端的名牌就是特别低端的,去看商业地产的话,每个城市小商品批发市场的生意是非常好的,收租率是非常高,能够给中产阶级提供中间价位的品牌商业物业是没有的。我们看到家乐福、沃尔玛天天都是人,星期二、星期三的上班时间都是很多人,美国没有任何一家超市有这么多的人,中国的经济没有问题。

做40万平方米的商业综合体,我觉得有一些挑战,做的最好的多是20万平方米的商业综合体,能不能把那么多的产业整合好呢?这是一个问题。我是达沃斯地产的特邀中国专家,现在一般城市以上的容积率在核心地段都达到5以上了,会产生健康问题,还有室内建材产生污染,还有医院里的调查,现在小孩子得白血病在最近一二十年多了好几倍,在得病的小孩中,80%的小孩子都住过精装修房子。在美国,解决通风的问题,辐射性问题,有一套严格的标准。中国哪一个开发商敢说自己做的是最干净、最绿色的房子?

所以,需要有新的开发商沉淀下来,有政府沉淀下来,真正把房子做好,这是穷人、富人都最关心的事儿。

王蓬勃 本文来源:网易财经 责任编辑:王晓易_NE0011
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