赵瑜：房地产行业还有20年干不完的活

网易财经8月10日讯 主题为“平衡与发展 可持续的中国房地产”的2012博鳌房地产论坛今日继续进行。在博鳌圆桌基金气象的主题讨论中，CIMB金融集团中国区CEO赵瑜表示，中国房地产行业还有长达20年干不完的活，未来20年还是中国经济高发展的阶段。

但赵瑜表示，核心问题是，大家预期未来房价增长不会那么快了，这个时候对于真正想做事情的地产企业和地产商来讲，对于行业来讲，我认为是一个很好的时机，能够真正寻找到我这个团队在市场中如何定位，我做什么样的产品能够得到投资人的投资？能够使得企业走出来。

以下为谈话实录：

赵瑜：大家谈到第一个融资渠道的问题，如果一家公司做不到红筹结构的话，是没有可能到境外上市的，借壳上市的话，如同杜女士讲的，是一种海外投资方式，并不能解决你的融资方式，这里面的技术问题就不展开了。因为，香港联交所和美国联交所有很严格的规定，你很难在三、四年内利用这个平台为你境内的平台进行融资的，这是法律层面规定的，是不可逾越的。已经变成红筹结构的公司没有上市的话，还有选择性。但是，就这个市场来讲，我认为一年内资本市场上市的窗口，境内的红筹到境外上市的窗口不太容易开。现在，已经上市的公司，比如碧桂园公司大大缩水，净资产大大打折，打了5折、4折的交易水平，投资人怎么会宁肯去买有流动性大盘的折价股票，也不愿意去买比较小的，没有新的定位故事的一个新的地产股票。所以，境内境外资本市场、证券市场融资的话，可以说是绝对指望不上的。

那么，我们看到的是在好的地点，好的项目上，投资人是非常愿意投资的。在这一点上，我非常同意曹总的观点，关键是地产商，一是前提项目地点好不好？有了好的地点了，你做的产品方案本身是给地点加分的？还是减分的？如果有一支兢兢业业的团队，有非常好的方案，有差异化，确实能够填补现有市场和周围竞争项目的新需求来讲，还是能够融到资的。最近，我在帮着做两个大项目，都是这个特点。

退一万步讲，前年和理事们开闭门会议，90%以上是悲观态度。但是，我个人认为中国房地产行业还有长达20年干不完的活，一是保障房，收入中下阶层肯定是政府要推进的，任何一个政府，无论是美国还是香港，香港有51%的人住在廉租房里面，49%的人住在商品房里面，开发商和建筑公司要关心的是商品房这一块儿，商品房在城镇化过程中还有提升、改善性需求，未来20年还是中国经济高发展的阶段，但核心问题是，大家预期未来房价增长不会那么快了，这个时候对于真正想做事情的地产企业和地产商来讲，对于行业来讲，我认为是一个很好的时机，能够真正寻找到我这个团队在市场中如何定位，我做什么样的产品能够得到投资人的投资？能够使得企业走出来。

2008年的时候，我提出那一年的大波动应该从土地模式转为资本模式。那么，今年我认为房地产企业要从土地模式变成产品模式的运营了。其实，在于空白需求中的许多新兴产品还是非常多的，关键是看你是不是一个有心人，无论是商业地产，还是住宅，还是综合体的开发。中午聊到了商业地产的问题，酒店的话不太好投了，收益也就2%-3%。商业地产的话，我们不仅缺乏像香港那样几十年的经验，最主要是实体零售产业提供商有结构性的问题，除了特别高端的名牌就是特别低端的，去看商业地产的话，每个城市小商品批发市场的生意是非常好的，收租率是非常高，能够给中产阶级提供中间价位的品牌商业物业是没有的。我们看到家乐福、沃尔玛天天都是人，星期二、星期三的上班时间都是很多人，美国没有任何一家超市有这么多的人，中国的经济没有问题。

做40万平方米的商业综合体，我觉得有一些挑战，做的最好的多是20万平方米的商业综合体，能不能把那么多的产业整合好呢？这是一个问题。我是达沃斯地产的特邀中国专家，现在一般城市以上的容积率在核心地段都达到5以上了，会产生健康问题，还有室内建材产生污染，还有医院里的调查，现在小孩子得白血病在最近一二十年多了好几倍，在得病的小孩中，80%的小孩子都住过精装修房子。在美国，解决通风的问题，辐射性问题，有一套严格的标准。中国哪一个开发商敢说自己做的是最干净、最绿色的房子？

所以，需要有新的开发商沉淀下来，有政府沉淀下来，真正把房子做好，这是穷人、富人都最关心的事儿。