网易财经8月10日讯 主题为“平衡与发展 可持续的中国房地产”的2012博鳌房地产论坛今日继续召开。盛世神州房地产投资基金副董事长蔡汝雄在会上做了“顺应调控形势充分发挥房地产投资基金的积极作用”的主题演讲。蔡汝雄表示当前房地产总体上呈现出一定的泡沫状态。主要表现为，房价收入比目前已达到10倍以上，部分大城市甚至达到15-20倍以上，年租金回报率普遍不足3%，房屋空置率依然处在较高水平。
蔡汝雄称，究其主要原因，一是外汇储备大幅度增长因素造成货币严重超发，催生了资产泡沫；二是经过三十年的经济高速增长，积累了大量的社会财富。同时，社会贫富差距也加大了，聚集在城市中的富裕人群有较强的投资购买能力。三是民间资本投资渠道匮乏，纷纷选择实物房产作为资产保值增值的投资产品。
蔡汝雄表示，大家都知道，今年以来，特别是两三个月以来，中央政府有关部委、主流媒体都不断地发布信息，一再强调坚持房地产调控不放松，坚决抑制房价上涨，希望房价回归到合理的价位。从社会的成本角度考虑，尽管不排除在一些地区短期内收入受到政策的影响有一些波动，但我们认为3-5年内房价总体稳定，同时销量提高，居民的收入水平提高，增加保障房的供应，是社会成本最小解决资本泡沫的办法。否则，银行金融机构、地方财政、金融平台都受不了冲击，严重来讲还会影响宏观经济发展大局。
以下为演讲实录：
蔡汝雄：大家下午好！
很荣幸今天能够有机会和大家一起分享盛世神州房地产基金的一些观点和认识。今天我发言的主题是顺应房地产调控形势，充分发挥房地产基金的积极作用，我将从四个方面来作一个简单的阐述。
一、当前房地产形势特点与房地产基金的发展机遇。
1、当前总体上的房地产泡沫与主要原因。
房价收入比目前已达到10倍以上，部分大城市甚至达到15-20倍以上，年租金回报率普遍不足3%，房屋空置率依然处在较高水平。从这些基本的指标可以看出，当前房地产总体上呈现出一定的泡沫状态，已经是不争的事实。究其主要原因，一是外汇储备大幅度增长因素造成货币严重超发，催生了资产泡沫；二是经过三十年的经济高速增长，积累了大量的社会财富。同时，社会贫富差距也加大了，聚集在城市中的富裕人群有较强的投资购买能力。三是民间资本投资渠道匮乏，纷纷选择实物房产作为资产保值增值的投资产品。
2、中国房地产泡沫宜在经济发展中逐步治理与充实，不宜剧烈戳破。
大家都知道，今年以来，特别是两三个月以来，中央政府有关部委、主流媒体都不断地发布信息，一再强调坚持房地产调控不放松，坚决抑制房价上涨，希望房价回归到合理的价位。从社会的成本角度考虑，尽管不排除在一些地区短期内收入受到政策的影响有一些波动，但我们认为3-5年内房价总体稳定，同时销量提高，居民的收入水平提高，增加保障房的供应，是社会成本最小解决资本泡沫的办法。否则，银行金融机构、地方财政、金融平台都受不了冲击，严重来讲还会影响宏观经济发展大局。
3、货币极度宽松的时代已经过去。
在错综复杂、低迷不振的世界经济格局里，能够保持稳健的货币政策，促进宏观经济发展，就已经是实属无意了，指望对房地产行业再度放松货币是不现实的。
4、房地产调控将成为长期化、常态化政策，房地产基金行业应运而生。
作为资金密集型的房地产行业，受到中央政府严厉的专项调控治理，资金渠道受挫、门槛提高了，做房地产项目离不开大资金，需要开辟有效的融资渠道。因此，房地产基金行业应运而生，是房地产行业内在发展的动力，与民间资本等客观投资需求相结合的必然结果，是房地产进一步发展的必由之路。据估计，经过这两三年的快速发展，房地产基金约有1000亿元的规模，到目前房地产信贷规模超过了10万亿元，房地产信托达到了6800亿元，相对而言房地产基金发展空间巨大。
二、房地产基金是推动我国房地产行业健康发展的一股积极力量。
1、缓解金融机构的房地产信贷风险。
房地产是资金密集型行业，但不应该将投资风险全部都集中在具有经济全局作用的银行和信托渠道上。对此，银监会也已经明确表示，今年下半年将坚决贯彻落实国家房地产调控政策，继续强化房地产贷款风险防范，加强房地产信托风险管理。
2、将民间资本从迷途引向正道。
抑制炒房需求，有效引导民间资本参与开发建设，将兴风作浪需求端的炒作资本转化为源头性的供应端良性资金，增加有效供给，扭转失衡的供需关系，是房地产基金的积极作用。
3、在规范中发展房地产基金，充分发挥房地产基金的积极作用。
房地产基金的价值在于专业人员有专业判断能力，向优秀企业投放基金，能够有效促进房地产业优胜劣汰健康发展，房地产基金业界更需要共同努力，在投资产品设计及基金募集等方面，确实要加强行业自律，遵守规范，有序推进房地产基金行业的良性发展。我们也期待着政策层面不断地开放与完善，给房地产基金创造优良的发展环境。
三、顺应形势，创新发展。
1、“母基金+专项基金”运作模式。
地产基金与一般的创投基金不同，投资额度较大，对特定项目的投资人能够作出直接的判断，母基金（发起人）直接出资，分向组合到各专项基金，与社会人的利益捆绑在一起，起到带头和提振信心的重要作用。
2、“股权+债权”的投资交易结构。
开发建设需要的流动资金量极大，从投资交易结构合理安排的角度考虑，股权+债权的交易结合比较适合大额地产资金的金融操作，资金退进便利，能够更好的控制投资风险。但是，我们国家的金融政策管制非常严格，对此期待着在政策管理层面能够有针对性的合理扶持。
3、“龙头企业+结构化复合型基金”是一个值得深入探索的方向。
龙头企业信用好，安全可靠，通过复合型结构化基金设计，灵活设计投资收益与投资期限，真正满足不同风险偏好及不同投资期限的投资人需求，对于基金业务来说，能够创造条件系统性地开展项目渠道化与资金渠道化建设，对地产龙头企业而言，依托专业开发能力能够募集到最低成本的资金助力快速扩张，以股权为主降低金融成本，也就是降低了潜在的投资风险。
4、以专业服务创造价值，以严格监管实现价值。
许多投资基金忽视或缺乏管理环节的能力，我们的实践经验表明从规划设计、招标施工到工程质量与成本控制，增值服务效果显著，深受合作方，特别是实际控制方的欢迎，我们设计的监管体系，在保护投资人资金安全，并确保取得预期收益方面更是发挥着不可或缺的重要作用。
总之，地产基金属于金融的范畴，其创新内容与应用领域都充满着无穷的活力与机会。住宅、商业地产、旅游地产、养老地产等等业态都是基金合作的好对象，我们在模式创新、结构创新、产品创新与加强投资管理方面，都处在不断地深入探索、实践与完善之中，希望与业界同仁广泛交流，希望基金发展越来越好。
四、房地产基金是稳健型投资产品，是投资人资产配置的好选择。
房地产行业在转型中依然有光明前景，依靠房地产开发综合能力创造价值，是房地产开发企业的核心竞争力所在，兼并收购，强者必强是发展趋势，也正是优秀房企与房地产基金优势互补，大显身手，共同发展的最佳时机。
我们认为，房地产基金是富裕人群等民间资本，乃至投资机构相对较好的投资品种，收益稳定，风险可控，炒股风险莫测，炒房时代也已经过去了，从源头分享房地产开发红利是一项积极推进行业健康发展的稳健投资。
我的发言完毕，谢谢大家。
本文来源：网易财经
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王晓易_NE0011
