博鳌圆桌讨论环节

2012-08-10 16:35:59 来源: 网易财经 举报
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下面,我们马上进入博鳌圆桌的讨论环节。

首先有请圆桌讨论的嘉宾主持:高和投资董事长苏鑫先生

以及媒体主持:365家居网副总经理365地产研究院院长李智先生

还有我们的讨论嘉宾:

北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹女士

美国建高咨询公司总裁RobertYoung先生

CIMB金融集团中国区CEO赵瑜女士

易城中国副总裁尹宝军先生

河山资本创始人曹少山先生

盛世神州房地产投资基金管理(北京)有限公司副董事长蔡汝雄先生

同策咨询研究中心总监张宏伟先生

有请各位!好,接下来,有请苏鑫先生和李智先生为我们启动这场2012博鳌房地产论坛圆桌讨论。

张宏伟:非常感谢现在还坚持在座位上的嘉宾和朋友们,已经是最后一场论坛了,大家还在这里真的很不容易。今天,我来做嘉宾主持,感到很荣幸。苏总、曹总、蔡总都讲了资本市场和基金的一些话题,我个人感觉昨天有一些嘉宾讲的话题更多的偏于宏观一点,也可能是偏于知识性的更多一点,希望今天下午最后一场论坛谈出自己的特色,为在座的一些嘉宾提供更多的经验,希望各位嘉宾更多操作层面的经验给大家,不要只是宏观层面的东西,不是大家通过网络就能看到的内容。

今天讨论的主要内容主要分为两个环节,每个环节有两个小问题,每位嘉宾的背景不一样,看法也不一样,在回答问题时可以全部回答,也可以选一个问题回答。

现在面临的问题是,今年整个资本市场,尤其是房地产资本市场呈现了一个小特征、小趋势,这是我的个人感觉,比如万科、中粮都上市融资,还有一些企业通过非银行渠道来进行融资,从境外或其他渠道获得资金,三湘集团也有借壳上市的动作。在这里想问一下嘉宾,从各位接触的实际案例来讲,是不是一个合适的时机?如果不是,什么时候是一个合适的时机呢?

第二个问题,不少开发企业都在找资金,但对基金公司来讲,可实际操作或落地的项目非常有限,个案项目在操作上让我们感觉到实际市场需求和成功案例好象不是太匹配,大家是怎么看待这个问题的?也可以就这个问题和大家在操作层面、经验层面上做互动。首先,从杜丽虹女士开始。

杜丽虹:我先说说第一个问题吧。最近,确实有很多企业做了海外借壳上市的动作。但是,我觉得你仔细看就会发现,这些有借壳上市动作的企业大多不是现在缺钱的企业。所以,我比较同意前几天在会上有一位嘉宾提到,海外借壳上市其实是一个投资,而不是一个融资的举动。你借壳上市,现在香港资本市场对内地的地产企业还是有很多的顾虑和担心,即使借壳,可能在短期内不可能有融资活动,借壳更多的是投资活动,在2-3年甚至更长时间以后才能取得回报,借壳上市是一种长远发展战略,不管是有的企业说的国际化也好,还是更多的是为将来商业地产发展搭建一个海外融资平台也好,退出平台也好,为这样一些战略目标作准备,而不是为了解决眼前资金困难的问题。实际上,在海外借壳也好,在国内借壳也好,在未来两年内都不会打开融资的窗口。

张宏伟:盛世神州的蔡总也讲了基金的利好,请您给大家介绍一下吧。

蔡汝雄:刚才,主持人所提的第一个问题,从公司的实践来看,确实感觉到龙头企业和规范化的基金合作是一个方向,从我们企业内部来讲是龙头企业+结构化的复合型基金,从产品来讲是这么一个体系,我们觉得里面很有文章,是一个非常值得探索的方向。但是,我们所合作的一些龙头企业都是排在前面的,他们现在并没有着眼于现在就要这笔私募地产资金,他们并不缺。但是,他们确实当作一个战略性的方向。毕竟,大家都认识到当前货币环境的整个大背景和十年前完全不一样了。房地产基金,也就是说开发商和投资商切切实实地分化、分开,这是势不可当的。所以,他们是当做一个战略性的方向来推进、来尝试。那么,这些龙头企业对政策是最敏感的。

这两三个月,降低了利息,下调了存准利率,很多银行找到他们,毕竟他们的信誉最高。从基金管理公司自身来讲,也非常看重和他们的合作。因为,地产基金发展到现在确实越来越激烈。可以说,从野蛮生长的草马阶段,逐步转换提升到规范发展的时代。所以,对我们来说,不能做一单算一单,我们要考虑项目的渠道化、资金的渠道化,以及整个体系的建设。在我们的探索当中,和龙头企业的合作是最有利来达到目的的,也就是说确实是强强联合的一种方式。当然,有些上市企业可以自己做基金,他把基金作为非常重要的一块业务。但是,目前来讲,自己做基金往往在纯股权类的投资基金中,投资人往往会打一个问号,毕竟是关联企业,到时候一旦出现问题,如何保证投资者能够得到回报?目前,中小企业说得比较多,做得比较少,因为地产基金的成本很高,选标项目也非常严格,不是愿意去投资所有企业的。

RobertYoung:我们做商业地产与资金有直接的关系,杜女士提到借壳上市,借壳上市在美国的话,我认为是“几家欢乐几家愁”,一百家里面可能只有一家欢乐,可能有九十九家是愁的。为什么?那是一个很快的步骤,可是可能会引申出来很多问题,与其说借壳上市的话,说不定就干脆直接IPO,或者是房地产证券化。所以,我们看到的大多数是比较悲观的下场,是比较负面的。

在美国借壳上市的话,你们也要很小心,因为他们有新的法律,一定要按照新的法律规则来做,要不然的话,可能很多人答应太多事情,然后却不能达到你们所要的目的。

苏鑫:大企业的融资和一般企业不一样,包括海外融资,海外上市等等,这可能不是今天大家关注的话题,它们的融资是非常宽泛的。中性企业面临着一些发展机遇,有些也面临生存问题,这些企业该怎么做?如果是快速发展,我相信你可以找银行,可以找基金,可以找信托,大家都愿意做,也比较容易解决。但是,在面临生存问题的时候,这些企业以前的信用,以前的业绩,它的专业能力,基金也好,信托也好,都会看这些方面的,只有这三个条件都具备,人家才会同意做。当然,还用一些小的企业,分为几类,一类是在某个区域已经有知名度,需要短期资金,很可能只能和基金来合作,甚至是自己找到一些民间资金,这是最直接的。当然,如果你把销售提上去,也是很好地解决生存问题的一种方法。但是,我们看到很多小企业可能这一轮注定不能过去。这时候,最好的方法还是很简单,把股权卖掉,把资产卖掉,这是一种融资方式,以后有机会再选择更好的发展方式。因为,所有的资金要认为你有被扶植壮大的可能,他们才会支持你。

所以,总结下来,在转型情况下第一还是最好通过市场来解决;第二是银行、信托都看一看;再不行就处置一定的资产或股权。

张宏伟:各基金公司在选择目标投资客户的时候,会是一些什么样的标准?

曹少山:我们的开发商朋友如果成天琢磨融资的事情,把融资排在所有工作第一位的话,那是错的,开发商就是要琢磨怎么做好你们的产品,怎么在竞争中取胜,如果你做得好,钱会找过来的。为什么中国的开发商都在讲融资策略?中粮在香港买了,万科在香港买了,你是中粮吗?你是万科吗?你做到他那个份上自然会有这样的机会。对不对?我觉得,上市的问题分两个层面来讲。第一,是审批的问题,中国不是你想上市就能上的,证监会能不能开?第二,你上市之后,资本市场买不买你的帐?照样股票卖不出去,照样融不了资。所以,从这个角度来讲,大家抱怨得更多的可能是审批的问题,为什么别人能上市,我不能上市?那没有办法,中国的民营企业就是被歧视的。所以,中粮可以获批到香港买一个上市公司,能不能融到资还不好说呢。我觉得,企业最关键的是还是要掂量掂量,你们的股票到了海外,到了香港能卖得出去吗?在全球,新兴市场的资产泡沫大家都在谈什么时候破裂的时候,你再搬出一个没有太多差异化的中国地产故事,谁看好你?你还不如整理好自己的现金流,没有那么多钱就不要做那么大的事情。现在,我看很多小开发商活得很好,以前摊子铺得很大,现在一个项目一个项目做,做完一个再做一个,没有任何现金流的问题。一个地产企业,抛去现金流的钱,如果你的资产是负的,你就得琢磨琢磨你的企业是不是有问题了。

地产基金和开发商对接的问题,地产基金放到中国开发商的整个池子里面来讲,是杯水车薪,沧海一粟。所谓的地产基金,能够自由支配的地产基金有多少?太少了。所以,包括苏总、蔡总,我们都在搞这个事情,我们是地产投资领域里面的风险投资家,我们要追逐最高的回报,我们要看你的团队要有一流的团队,要有一流的产品,所有条件都符合了,我还得跟你谈这样那样的条件。一般的开发商,我不是给大家泼凉水,现在都要指望地产基金根本指望不上,指望在市场上能用的真正没有多少钱。

去年,我在别的论坛上讲过这件事情,开发商一是要琢磨自己的投资策略,自己玩不好的东西不要去玩了;二是搞好银行关系,他们是你们真正的上帝,你们的钱在今后相当长时间内,你的资金情况还取决于银根的情况和你们与银行的关系。再有可能就考虑考虑信托,基金是最后一位的。

张宏伟:讲得很直接,尹总操作商业项目比较多,在这方面也应该会看到商业地产面临很多问题,跟我们分享一下。

尹宝志:对于基金公司来讲,背负了很多成本,安全性是第一的,这一点也是做商业地产项目的人最要注意的。一个公司的策略问题,包括金融战略等等,我觉得从商业地产来讲是要首要考虑的。因为,没有一个很好的金融资本进入到商业地产的话,其实是很危险的,危险到后期的现金流,后期的运营都成问题。住宅,市场好的时候降价还能卖出去;商业,如果一开始没有做好,资金又出现问题,可实现翻身的可能性就很小了。所以,民营公司、小开发商还是要踏踏实实做好自己的项目。

在商业地产方面,国有的大型开发商反而财大力粗,他们可以承担更多的职能,在项目上可能会做得更好。

现在,我们在天津有一个单体40万平方米的商业综合体,我们做运营管理公司,9月1日开业,单体原来开发的预计投资额是60亿元,现在变成了80亿元,经过三年以后多了20亿元,一个小开发商怎么可能承受得起这么大的资金压力?不可能。而且,在后期的装修铺贴、招商上面的投入特别大,如果是国内的小开发商,真的要很慎重的去做这件事情。

现在,有一些三、四线城市确实有机会,很多百万人口的城市缺少商业综合体,人口结构、政府支持都比较好,做一个体量比较适合的也很有机会,我们做了这方面的很多研究,未来在这些城市里面会有一些好的机会,但开发商也要看清自己的企业规模和企业战略,主要是一、二线城市的竞争更激烈,很多香港开发商的商业为什么做得好?几十年的积淀、几十年的运营管理团队,他们用五年时间去打磨一个项目,很多开发商不会做,这是从第三方运营公司角度来看的。

张宏伟:后面一位是来自香港CIMB的赵总,在香港或是东南亚地区积累的经验会比较多一些,给我们介绍一下。

赵瑜:CIMB今年7月1日收购了皇家苏格兰银行整个亚太地区的投资银行平台,总部在吉隆坡亚太地区,专注于亚太地区的投资银行业务,本人也是刚刚加入的,原来在瑞士信贷工作过,与曹总是同事。

大家谈到第一个融资渠道的问题,如果一家公司做不到红筹结构的话,是没有可能到境外上市的,借壳上市的话,如同杜女士讲的,是一种海外投资方式,并不能解决你的融资方式,这里面的技术问题就不展开了。因为,香港联交所和美国联交所有很严格的规定,你很难在三、四年内利用这个平台为你境内的平台进行融资的,这是法律层面规定的,是不可逾越的。已经变成红筹结构的公司没有上市的话,还有选择性。但是,就这个市场来讲,我认为一年内资本市场上市的窗口,境内的红筹到境外上市的窗口不太容易开。现在,已经上市的公司,比如碧桂园公司大大缩水,净资产大大打折,打了5折、4折的交易水平,投资人怎么会宁肯去买有流动性大盘的折价股票,也不愿意去买比较小的,没有新的定位故事的一个新的地产股票。所以,境内境外资本市场、证券市场融资的话,可以说是绝对指望不上的。

那么,我们看到的是在好的地点,好的项目上,投资人是非常愿意投资的。在这一点上,我非常同意曹总的观点,关键是地产商,一是前提项目地点好不好?有了好的地点了,你做的产品方案本身是给地点加分的?还是减分的?如果有一支兢兢业业的团队,有非常好的方案,有差异化,确实能够填补现有市场和周围竞争项目的新需求来讲,还是能够融到资的。最近,我在帮着做两个大项目,都是这个特点。

退一万步讲,前年和理事们开闭门会议,90%以上是悲观态度。但是,我个人认为中国房地产行业还有长达20年干不完的活,一是保障房,收入中下阶层肯定是政府要推进的,任何一个政府,无论是美国还是香港,香港有51%的人住在廉租房里面,49%的人住在商品房里面,开发商和建筑公司要关心的是商品房这一块儿,商品房在城镇化过程中还有提升、改善性需求,未来20年还是中国经济高发展的阶段,但核心问题是,大家预期未来房价增长不会那么快了,这个时候对于真正想做事情的地产企业和地产商来讲,对于行业来讲,我认为是一个很好的时机,能够真正寻找到我这个团队在市场中如何定位,我做什么样的产品能够得到投资人的投资?能够使得企业走出来。

2008年的时候,我提出那一年的大波动应该从土地模式转为资本模式。那么,今年我认为房地产企业要从土地模式变成产品模式的运营了。其实,在于空白需求中的许多新兴产品还是非常多的,关键是看你是不是一个有心人,无论是商业地产,还是住宅,还是综合体的开发。中午聊到了商业地产的问题,酒店的话不太好投了,收益也就2%-3%。商业地产的话,我们不仅缺乏像香港那样几十年的经验,最主要是实体零售产业提供商有结构性的问题,除了特别高端的名牌就是特别低端的,去看商业地产的话,每个城市小商品批发市场的生意是非常好的,收租率是非常高,能够给中产阶级提供中间价位的品牌商业物业是没有的。我们看到家乐福、沃尔玛天天都是人,星期二、星期三的上班时间都是很多人,美国没有任何一家超市有这么多的人,中国的经济没有问题。

做40万平方米的商业综合体,我觉得有一些挑战,做的最好的多是20万平方米的商业综合体,能不能把那么多的产业整合好呢?这是一个问题。我是达沃斯地产的特邀中国专家,现在一般城市以上的容积率在核心地段都达到5以上了,会产生健康问题,还有室内建材产生污染,还有医院里的调查,现在小孩子得白血病在最近一二十年多了好几倍,在得病的小孩中,80%的小孩子都住过精装修房子。在美国,解决通风的问题,辐射性问题,有一套严格的标准。中国哪一个开发商敢说自己做的是最干净、最绿色的房子?

所以,需要有新的开发商沉淀下来,有政府沉淀下来,真正把房子做好,这是穷人、富人都最关心的事儿。

张宏伟:要有好的项目,要有产业支持,要有政府政策的引导,是基金项目投资人很关注的。莱蒙国际的林总,您这边也做了很多商业项目,您是怎么看待这个问题的?

林战:这里大部分是做金融的,我是开发商,从开发商的角度来谈一下对这两个问题的感受。

确实像曹总和赵总说的,我们企业是2011年3月份上市的,很难,一是难在怎么区分自己?已经有上百家公司,大部分公司主要是做住宅,你怎么区分自己?二是市场估值已经很低,愿不愿意接受那么多估值?如果我是一个外国投资人的话,我也觉得只能给你很低的估值,因为这个游戏规则不是企业能够控制的。如果你的商业模式很吸引的话,如果是万达到香港借壳上市的话,我相信有人会愿意买他的股票。

那么,说到基金的发展,我自己也组建了一支基金,规模很小。在中国,大部分的基金项还处在起步阶段,规模都很小,现在是一个发展期,为什么呢?因为,基金要做大,你要有信誉,开发商要信得过你,投资人也要信得过你。但是,地产基金在未来会发展得越来越好。

因为,地产项目越来越多,需要的资金越来越多,尤其是商业地产越来越多,开发商更加需要基金的钱。但是,前提是基金的投资架构要逐步从以债权为主的投资发展为以股权为主的投资。为什么呢?债权的利息很高,银行信贷环境改善的时候,开发商就去拿银行的钱了,不需要谈那么多的条款跟你合作。再看境外的大基金,他们为什么做得好?一开始不是说钱要多少,要收多少管理费,而是把操作流程做好,取得更多人的信用。

李智:我来总结一下,也融入我个人的一些观点。

第一,上市融资,我非常赞同杜女士的观点,更多的是投资,不是融资。现在,基本上没有开闸的情况。

从365网的上市就可以看出,365网是和地产相关的传媒网,3月15日在创业板上市,上市非常难,从这两年来看是不是第一支与房地产相关的股票上市?不知道。但是,我们感觉到上市是非常难的,主要是两个问题,一是我们与房地产相关,受到了很大的质疑。二是房地产调控对你的业绩影响到底有多大?如果这两个问题不能得到化解的话,基本上是上不了市的。

当然,业绩是硬道理。虽然房地产业受到了条款,但365的业绩增长很快,今年的增长是30%-40%,应该来说我们与房地产相关,但与房地产经营是不同的。那么,也看到了竞争企业的报表,特别是搜房的报表,增长都非常高,在这种情况下上市了。这样看来,房地产企业的开闸基本上是没有的。

第二,我个人感觉大开发企业并不缺资金。

我赞同杜女士的观点,他们是在做回报率,各个城市销售得比较好的都是大开发企业,他们拼命卖房子,加快周转,做回报率。其实,他们的融资渠道很多,包括信托等等,大开发企业在资金上没有问题。但是,他要算个帐,如果我融资是8%-9%的年利率的话,我能不能赚回来?这是他们要考虑的问题。其实,大开发企业在资金上没有问题。

第三,从落地的个案来说,信托落地比较多,包括大的企业和中小企业。

现在,我们看到很多中小企业存在着一些侥幸心理,我非常赞同曹总的观点,其实我们现在是在过河,不是过冬。但是,很多中小企业把现在的环境当作过冬,过冬就是赌,我融到资把冬天过完之后,春天就来了,我就能赚钱了。因为,365网是南京的,就在南京看到一个很典型的案例,一家中小企业融资的是信托产品,楼盘价格是2万元/平方米,今天某个时间由2万元/平方米掉到1.5万元/平方米。因为,他们的信托产品到期了,必须变现还钱,这就是典型的赌。他在两年前认为过一两年市场肯定会好,就去融资了,融到资之后就去挺,价格一定不降,如果他知道有这样一个趋势的话,由2万元降到1.8万元的,他的日子比现在好过,他存在一种赌的心理。所以,他融到了信托产品,但资金链又出现了情况。

所以,我个人认为大企业和中小企业面临的方式和解决方式是不一样的,中小企业要更多的考虑如何过河的问题,以及像曹总所说的,住宅可能不是中小企业的天下,我们就要考虑转型,大企业在调控中并不缺资金,他的融资渠道非常多。

这是我做的总结,谢谢。

张宏伟:好,这是第一个小环节话题,谢谢各位嘉宾。第二个小环节,讨论一下基金也好,房地产信托也好,退出机制的问题,包括融合平衡和发展,自己的投资回报率和开发商投资回报率的问题,这个很关键。在6、7月份,是信托到期的高峰期,又没有引起市场上有很大的危机。在这个时间段里面,我接触到一些投行,有一家公司说,他们的公司鼓励在现阶段借旧还新,通过这种方式让开发企业暂时缓解资金紧张局面,也规避短期的退出问题,这种情况是对未来偏乐观的做法。另外一种说法,像杜总讲的,有些基金公司对未来市场的判断不太乐观,可能会比较悲观,就会出现365网李总所说的情况,倒逼开发企业降价,杀鸡取卵,通过这种方式退出。我想问一下各位嘉宾,这两种方式,各位是什么样的看法?或者有什么样的建议?各位在讨论的时候也提到,基金也好,信托也好,可能有很多的投资机会,精品商业、住宅、其他物业等等。但是,在我个人看来,旅游地产、休闲地产、养老地产等等,更多的企业把这种开发方式作为拿地模式,这种做法偏多一些,把项目拿下来之后真正做运营的可能会比较少,也不能说没有,挂羊头卖狗肉的做法,现在基金和一些地产公司敢去投这样一些相对有泡沫的细分行业和项目吗?在这样的市场里面,你是如何去平衡和发展基金公司和开发企业之间的利益关系的?

林战:第一个问题是信托公司该借旧还新?

张宏伟:应该借旧还新?还是该杀鸡取卵?

林战:如果借过来他还可以活过来的话,那就借给他,如果不能押底的话,就尽量不要押底了。

张宏伟:林总的意思是赶快跑。

林战:关于细分地产,作为一个要发展的开发企业必须走这条路,要不然你的路会越走越窄。但是,我们老是强调多元化,但也要适度多元化,不能把你的所有资源都铺在你不熟悉的业务里面,要不然你的资金链很容易断掉。比如,我们也有做旅游地产,但我们做的旅游地产不是买一大块偏远地,要分十年、二十年去做开发,我们买25万平方米的地块,深圳有一些比较富裕的阶层想花几十万到一百万买精装修公寓,有时间的时候去度度假,这样做好了之后,成功率会比较高一些。

赵瑜:借钱的事,都是做生意,能还那肯定还,老板手里有钱是不愿意欠信托钱的,信托很贵,去年信托都高到20%多,万科借的都到了18%,是高利贷,谁能扛得了这个钱?有能力肯定要还,没能力肯定想继续借,贷方愿意不愿意是另外一回事了。

张宏伟:现实中感觉有一些开发企业并不是缺钱缺得太厉害,在市场基本面没有完全回暖的时候,他们是想进一步把资金链控制得严格一点,涉及到其他的企业需要去垫付的问题。

赵瑜:从基金来讲,要对自己的投资人负责,如果这个合同是白纸黑字写的一份商业合同,那生意就是生意,就要去谈,因为他要对他的投资人负责,如果他没有执行他的权利的话,下一轮融不到钱,投资人不给他钱,资金也运营不下去,这是很简单的游戏规则,要维持信誉链,没有信誉链的话,资金链就会死掉了。

从商业来讲,我特别赞同林先生举的例子,其实做住宅也可以,小产权放在那儿也无所谓,不用它养老,可以开发有一定的驾车时间,几十万的小户型,具有小资家庭需要的功能,这种项目也挺好。

以前,在养老地产开发方面,我看到了比较好的案例,1+2+3,我买一个大独单给阿姨住,买一个两室给父母带孩子住,自己住得非常大一点,住个三室的,在开发楼盘的时候,特别是给老人住的那一个部分,有很好的开发案例,给老人配备比较好的物业管理。当时,这样的楼盘比周边贵500元/平方米,真正发现客户需求的点,做住宅还是有很大的空间的,大家都要改善生活。如果做75岁以上真正需要照顾的老人需要的住宅,那是很难的,是要医疗资源的,本身医疗资源是稀缺资源,很难请过来,所有的医院是爆满的,我不建议开发商去动75岁以上老人那一部分。但是,你可以完善住宅的功能。

写字楼要靠实体经济,要靠收租挣钱,没有这样的企业去租的话,你盖得再漂亮也是没用的。购物的话,你商店的定位也不是在开发商手里能够控制的,不确定的控制性在别人手里,哪里有空缺的需求住宅也可以去做,这是比较容易挣钱的。

尹宝志:站在第三方服务公司运营方的角度做了很多创新的设计。比如,去年做了一支收益型基金,我们拥有管理团队、前期定位,以及运营能力,现在我们也在和那支基金谈新的合作模式,我们和基金之间做轻资产,主要是通过管理团队的服务,把基金项目的运营价值最大,在运营价值最大化之后,相对应的使它的资产最大化。未来,我觉得这在可能是一个主要的方向,这是从商业地产来讲。

曹少山:基金是不是帮开发商借新还旧,做这样的事情?第一,开发商不要指望有解放军来救,你们的钱到期了还不了,这说明你们当时决策有失误的成份,就要付出代价。一个理性的基金管理人,我要发掘一个好的管理团队,好的经营理念,不会拿好钱去换坏钱,不会干这样的事情。所以,基金公司在选择项目的时候,首先要看团队的实力,项目本身的品质等等,这些都是要综合考虑的。

从项目角度退出,讲技术层面,两年期的、三年期的都有,短期的,委托贷款的都有,稍微两年以上的基本上都是做成股权形式的,最后都是以股权溢价的形式退出,从技术层面上讲肯定是这样的。

苏鑫:房地产行业与开发商、消费者、政府相关,我们研究政府的心理,经常请他们吃饭;我们研究政策走向,研究消费者,看很多的报道,我们也研究金融合作伙伴,研究银行,现在有信托,还有基金。那么,给大家一个提醒,他们也是这个行业的参与者,作为开发商要关注他们的对策、想法和特点,甚至关注他们行业的发展,这会给我们一些启发,避免我们在最后这一环节时出现问题。

RobertYoung:国内的基金,我们完全没有经验,只能用我们在美国做的房地产基金和各位做分享。

一个多月以前,上海房地产私募基金论坛里,我认识了盛世神州的另外一个同事,我很惊讶,国内的发行基金是2-3年,在美国如果没有5+1+1就不敢做,最起码要7年才敢做。为什么?

曹少山:在国外没有2-3年做住宅基金的。

RobertYoung:我们怎么出场呢?把老的楼改得好一点,把新的租客找进来,这种情况常常从房地产证券化公司买过来,修好以后再卖给另外一个EIT。因为,在美国规定有多少收入一定要发股权出去。在美国,只要把它的价值增加,我们马上重新贷款,把贷款的钱拿出来,就是我们自己的钱了,整个项目就没有我们自己的钱了,已经拿出来了。美国的税率比较特别,我去贷款不需要赋税,我们把钱都放在自己的口袋里面,他们都很清楚我们是怎么做的。另外一种方式是卖掉,增值以后卖掉,我们就走人,谢谢。

蔡汝雄:到了最后退出时是处置资产还是借新还旧?这个项目合作已经失败了,是这么一个状况,这时候应该是一种市场行为、合同行为,应该是根据各方利益最大化去考虑问题,在做决策的时候就要考虑这个问题。

从开发商的角度,你去找银行的资金,去找信托的资金,去找金融机构的资金,往往他们不是搞专业开发的,只是有资产概念来合作,由于种种原因形势不好,产品定位失败了,到了最后约定的期限没有做好,金融机构从它自身的利益来讲,肯定是要处置你的资产。至于你去想办法,另外找人过来接手,或者信托公司重新给你发行,这是另外可以商量的一件事,但不是必然的一件事。

反过来从基金角度或者从投资人角度来讲,是要从系统性来考虑。首先,我们会专业的判断这个项目的市场前景。第二,一开始测算他的现金流,国内比较特殊,2-3年或者更长时间,这个时候根据我们的经验肯定是要有现金流足够退出的。再就是我们的服务要到位,在成本控制方面,我们要提供到位的服务,这也是开发商愿意和基金合作的一个原因。本身,我们是开发商出身,对项目的选择有自己的专业判断,到时候对方实在偿付不起,接手过来再开发的能力是我们具备的。基金不是自己的钱,自己只是代投一部分,95%以上的资金是从社会募集来的,我一定要把这些人的利益放在首位,谢谢。

杜丽虹:关于基金钱的问题,我想说的是很多的地产商都是雷锋,形势好的时候敢于去借高利贷开发扩张,在这个过程中也创造了就业,也给投资人创造了很高的回报,当然如果他还得了的话。但是,最后的问题是他会发现实际投资回报率比借银行、信托的钱收益率要低,现在很多信托的钱都在15%-25%的水平,地产商自己算帐回报率达不到这个水平。所以,很多地产商以为自己在玩命的扩张,其实是在给信托公司、基金公司打工了,最后自己的财务价值受损了。

王蓬勃 本文来源:网易财经 责任编辑:王晓易_NE0011
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